你好！本人38歲，單身女姓，月入$15000，無其他收入，人工唔會有太大上漲。與父母同住，無按揭，不可以做二按，父母已退休，用積蓄同一間鋪收租生活，所以不用我供養。而現自住的屋將來應該會留給我自住。本人沒有太多積蓄，HK現金$100K，Rmb現金$100k，手上突然多了現金HK$4m，是父母給我的。想買樓投資收租，以便將來退休用。我有現金但借貸能力有限，自知不能行錯第一步，在現今的市況，我應該怎做？
1) 第一次買樓投資，應買邊區？樓價大約多少？
2) 我既收入情況，買第一層樓應該做不到9成按揭，變相要比多d首期。如：樓價$4m，我是否要比$2.5 to $3m？
3) 本人目標是買完第一間，再買第二間，我的狀況是否很難做到？
4) 有朋友介紹私買外地樓花、投資外地樓好嗎?
我自問不是一個叻人，手上有cash也不懂連用才可以令自己退休路好走一點，希望諗sir比d指引，萬分感謝！
張小姐
ANSWER:
無啦啦有舊大錢係身，往往都會因福而禍至。古人云「祸兮福所倚，福兮祸所伏」實有其道理。讀者未在早年生活習得理財知識，現時情況有如三歲小孩手揸金條係街行，要知君子無罪而懷壁有罪，再不深入計劃只會讓錢被有心人全取。
講返讀者自己，其實佢應坦誠面對自己一次，在此年仍要父母操心實在是說不過去。不論佢幾有理想、又或自身職業有幾祟高、受父母之恩而到近不惑之年仍唔搵多個錢比父母享下福、真係點都過唔去，而家更要家人為其退休而勞心。當然無人可以代表讀者父母發言、不過在仔女角度去看縱使父母家財千萬、自己努力去賺多些錢去讓父母安心及開心下是孝順表現，莫等父母不在時才察看、到時後悔莫及。
關於第一次買樓、其實首先唔係考慮去買邊區、而係考慮自己能力可以買邊度。讀者自己借貸力盡計都係15000/10000*50%*2.59 = 1.94MIL，計埋4.0MIL屋企資金買盡(1.94=4.0)=5.94MIL。若用埋屋企人錢去買樓，萬一投資錯誤，那是否再要麻煩屋企人去救? 用自己能力買樓即1.94MIL借盡，咁係香港都買唔到咩樓。當然如果點都要買一間、那讀者可選擇大屋苑而流轉量高的、河畔、翠屏、翠怡花園都係選擇。若買3.0MIL樓讀者實在唔能夠只比一成首期，這點讀者是對的! 借盡都係1.94MIL，所以首期為3.0-1.94 = 106萬
讀者可先將10萬投資去債基收息、當然用另10萬去買股票都可，當你知股票風險幾大，就自然知債券雖幫唔到你發達但好處在穩定。筆者在<<收息論>>一書提出將投資行為劃分為收息及賺價兩種。兩種行為需配合各自兩類的投資物，收息101課會談點去收10-15%息用債基而沒有鎖定年期，其實讀者有此金額而若學習得宜、慢慢由10萬分三注入增至持200萬債基收12-15%年息都可。債基究竟風險比股票高定低? 根據2020年3年大跌市後，債基價位(下圖)於2020年3月2日B餐見$65.65，3月24日大部份大於恐慌之中，報54.19比月頭跌了18%，然而4月14日已收修大報份失地，失番至60.23。之後五及六月的升市B餐及C餐都有照跟市升。
比起煤氣匯豐領展傳統收息股，債基就是全好過。當然股票有用處，hit-and-run賺價。下圖為領展2019年12月至2020年6月價位，88元跌至66元，未計最低位50幾，立此存照。買股票看其動量，看其相對價而不是看淨價，為入手心法。但如咁基本既策略未識就入市，你對唔住你辛苦賺返黎既錢，買股有機會再講。
唔用債基，轉用直債(債券)保本收息都仲得! 不過樓要從地面起、加上直債入場門檻要10-20萬美金。所以應由最簡單又冇年期的債基方案開始。另外收息是合懶人的、因為收息策略一做好、錢就會每月派到。不過在開首時點都要比心機去理解學習、SETUP好一套同自己財務情況符合的被動收入機制。
炒股票賺錢港人於2020年前常用，不過匯豐停派息，領展可單日跌10%，證明買股要贏要有套得勝率高的買股方法。總括而言、投資應要有章法。亂咁黎等於將自己辛苦搵黎既錢倒出街。當然讀者情況同不少人有所不同，應將父母予的90%資金做定期鎖死、等自己學好投資才運用未遲。投資同打工一樣、都要勞心先有錢賺既，懶人就算只收息都要開首時比些力。更何況收息課而家可網上做，想實行有助教幫你搞好佢。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
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第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
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未來一季樓市走勢看法
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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諗Sir 樓市永續收入班
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
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*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
