樓價分析的四大要素

近來好很多人買樓,亦有朋友對現時的各區樓價表現深感不解。在此淺談一下影響各區樓價的主要因素,次序依重要性順列。 (內容涉及頗多樓宇成交呎價,如能配合中原網頁會更易跟進。) 地點 樓宇質素 週邊環境 交通

 

1. 地點 「Location! Location! Location!」

呢句說話,幾乎人人識講,然則,何為好的地點?單單港島嗎?定市區就一定好過新界?定係背山面海就係好地點?小弟認為,真正界定該地區是否一個好地點,主要係睇該區的商業價值,商業活動越旺盛的地區,即該區租金越高,樓價便越高。 亦因此,中環,尖沙咀,旺角,銅鑼灣一帶,三四十年舊樓遍地,但呎價依然極堅,如百德新街(SOGO附近)的銅鑼灣大廈,49年樓,又無會所又殘又嘈,理論上一D都唔好住,但最近成交的建築呎價係$10,800呎(實用呎價$14,600),而且基本上無乜放盤。西環的舊樓,又係又舊張則極差實用偏低,但嘉輝花園最近係造建築面積370呎(實用面積281呎)近400萬。

H1嘉輝花園-338x480

沙田位處新界,雖然有火車,但離傳統港島商業區一D都唔近,車程起碼一個鐘(親身經驗),何解呎價又咁堅,沙田中心平均建築呎價$9,200呎(實用呎價$11,500)呎,新城市廣場平均建築呎價$10,100呎(實用呎價$11,800),表現遠勝大部份九龍盤,甚至港島東區筲箕灣港鐵上蓋峻峰花園?主因沙田市中心有全香港人流最多的新城市廣場,幾乎做晒成個新界東的生意,定位亦走中高檔路線,因此商業價值奇高。 上水位處新界北,好多人心目中可能係不毛之地,然樓價亦表現突出,遠勝一站之隔的粉嶺,亦主因上水商場,人流極多,吸引了極多單日來回的內地客源。 如此,我們不難理價,何以天水圍,深井等新界西地區自97長期跑輸大市,並不因為交通不便或車費昂貴,而因為該地區缺乏高增值的商業區。 以新界沙田為例(即使是市中心)出中環的時間及車費,都不比天水圍優勝,但單一個新城市廣場,便足以令整個市中心表現突出。而同處沙田,各方質素與新城市相若的帝堡城,離商場有一段距離,呎價便差每呎一千幾百。 事實上,香港公共交通超級發達,無論巴士小巴或港鐵,各區出入傳統商業區的交通時間及交通費並不會相差太遠,以上例子說明,交通在衡量樓宇價值時,只佔一個很小比例,該地點是否具有商業價值,才是最最最重要的因素。  

 

2. 樓宇質素

呢點好易理解,新樓勝舊樓,實用好的勝唔實用的,SHK太古勝小甜甜。值得一提的,是維修後的舊樓(20年以上),是有很高的價值。 又以沙田市中心為例,同樣小甜甜牌頭的好運中心及希爾頓中心,一個做左大修一個未,現時呎價相差近$800。一層四百呎的樓便差50萬以上。而大修時每戶夾錢可能只係三幾萬。 而隔一條河的河畔花園,於大修後,樓價於07年下半年急升近3成,表現突出。 因此,買樓時緊記調查該屋苑的業主立案團,是否已通過或有維修計劃。  

E3河畔花園-338x480

3. 週邊環境

 

此謂傳統分析,如海景,山景,人口密度等等。按前述的樓價組成因素,如單位處於/鄰近商業價值高的地區,再附加優質環境,則造價上萬呎,便不令人意外。 如前述的銅鑼灣大廈50年有多樓都成萬蚊呎,貝沙灣於南區,環境極佳,加新樓配套足,點可能唔係萬幾兩萬蚊呎?海怡又點解唔會係成萬蚊呎? 然而,必須一再強調,重點先是商業價值,後環境。同樣風光明媚的新界地區,如東涌的全海景,較諸現時的海怡,並不遜色,但呎價差一倍以上。 而我認為海怡的急升,並不因為單純交通時間的改善,而先決係港鐵南線令原來純住宅區的海怡,搖身一變成為奇貨可居商業價值勁高(近金鐘)的商住區。 記着,每天車程來回慳一個鐘,並不足支持你層樓貴多人300萬。

H4海怡半島-338x480

4. 交通

此一項係最多人解讀錯誤的地方。網上討論區,經常見有網民爭吵邊個區方便,地鐵上蓋,返工快之類。 如前文所述,香港公共交通超級方便,各區往來商業區的時間,並不相差太遠,天水及屯門元朗坐巴士經西隧往中上環,計埋等車,一定唔洗45分鐘。東涌東堤灣畔坐港鐵出中環,亦不過30分鐘。 最重點係,香港中上層,好多都係渣車或搭的士返工,根本唔在乎有冇港鐵或直巴。早上返工時間由貝沙灣經香港仔隧道渣車出銅鑼灣,分分鐘塞大半個鐘,然則唔通咁樣會賣平$2,000呎? 因此,我認為交通因素,只佔樓價的一個很小部份。   ****** 分析完樓價的組成部份後,作進一步分析,作為一個用家,點揀?事實上,十個九個半人都會話俾你聽自己係用家,睇長線,咁又係多餘,有邊個唔想自己層樓住得黎又有得升? 如現時買樓自住,應盡量唔揀純住宅區的,如東涌。純住宅區但以商業區價出售的盤,更加要避之則吉,如彩虹/長沙灣的單幢新樓。

 

逆向思維去想,現時最值得買的,一定係具有商業價值潛質,同時於樓宇質素,環境,交通方面表現不錯的盤。 筆者重心推介的地區,乃沙田大圍一帶,以及新界西的天水圍。  

 

P. S. 呢篇文提過的嘉輝花園、河畔花園等,如果果時有錢買,真係發達。不過都係果個窮小子的問題:沒有第一桶金,眼高手低,超可惜,so sad!

原文轉載: http://notcomment.com/wp/?p=1020

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
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第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
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查冊及買賣需知:
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第七堂(可網上修讀)

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-09-20(二)19:15-21:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

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原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2022-09-27(二)19:15-21:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如9月27日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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B1: Powerteam促成東涌775萬成交,同類單位最平放緊820萬 b2: Powerteam促成將軍澳成交震撼全港上哂熱討,8xx萬買20年樓將軍澳三房


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