從全國佈局推測香港各區未來發展

我地睇「廣東+香港」的發展或長遠樓價走勢,除左傳統的經濟及供求(short term),更加多的係要睇政治大氣候,即係成個國家佈局咁去睇。

 

1. 全國正面對經濟轉型(後生工廠勞動力短缺+大學畢業生過剩+沿海 vs 內陸經濟不均)的問題,而呢個問題處理不好,政治上會好麻煩,失業或無飯開引致的社會動盪有幾大鑊,上面比誰都清楚,因為佢地正正係靠呢樣野起家的。

 

2. 谷高內需,人仔升值,環保稅等都減輕左勞動力需求,亦迫使廠家向高增值方向轉型,唔少廠佬搬番去內陸亦幫內陸省份製造多D就業,有助經濟平衡及社會和諧。 但剩低的一大班大學畢業生又點算呢?一就係服務業的提升,有助吸納一大班讀過書,但又只識吹水不夠實幹的人(即香港咁)。而上海、廣東及北京等都向呢個方 向行緊。另一個就係金融同埋科技,呢樣就係要黎吸納最頂尖的人才,所以你見大陸而家最叻的畢業生或海歸,通常都係呢兩味,亦都係能夠真正令中國係世界有得 抗衡美國的方法。

 

 

3. 發展一個產業,首要有土壤(即硬件),香港服務業咁暢旺,其中一個大原因就係交通便利、人流不息,所以租金貴,生意人都仲生存到,你幻想下如果旺角返新界 唔係咁多通宵van+鐵路,仲好似以前咁要個幾鐘車,咁住新界西的人仲有冇可能出九龍唱通宵K?如果新界人只留係新界,香港島人只留係港島,咁一間鋪頭的 potential clients即時少左一大截。新城市廣場之所有咁旺,係因為佢服務緊成個新界東,not only becoz of自由行。

 

 

4. 因為,近10年所有廣東省市都積極搞基建,如深圳的地鐵、珠海到廣州的鐵路、機場互通、南山高尚住宅區等等,即係基本的硬件已差唔多ready晒。咁最頂級的人才同公司先會願意搬去果度。正如奧運站點解咁多I-bank友一樣。

 

5. 最終極的目的,唔係要消滅香港,只係要產業升級,解決內部問題。香港人自我中心,成日以為阿爺搞乜搞乜針對,事實在一個全球的格局博奕中,香港真係只係a piece of cake。香港的優勢,係人才儲備約有10年領先時間,但只限服務及金融等,物流基本上你睇淘寶已經知道國內的物流水平有幾勁,深圳鹽田由過去落後香港碼 頭到超越,大概也是10年時間。

 

因此,中環不會死,但會降格,由過去國際性變成Regional的服務中心,一D邊緣D的公司會搬去九龍啟德,但始終香港稅務都仲有好大優勢,呢點10年內應該都不會變。 所以,我估計死的只會係港島東(柴灣、小西灣果頭),TKO and MOS果帶,more than港島西,起的區域就應該係九龍東+元朗。 往好處諗,如果香港抓緊機遇,係可以再升呢,人口靠投資移民升到去近一千萬,盡用西九、東九及貨櫃碼頭的地已經夠住多一百萬人,再加大力開發新界等又住多二百萬。

 

遺憾的是,現實香港缺乏強勢領導,新一代的戰鬥力又差到無倫,結果我預期10年後個結果會係:

1. 傳統香港人大部份住係新界西及港島舊區+TKO,果度係傳統香港有錢人(富豪及原居民)的地方,文化上較係香港味,返工+文化因素會令大部份港人揀果度。因此你見政府勁發展都係TKO and 新界西,其實係要黎吸納「本土」香港人的。

2. 新界東會包裝成醫療及教育產業區(CITY/POLY/CU/UST),被內地中產攻克,成為內地移民的生活區。

3. 西九就唔洗講已經係內地大款及專業人仕的天下。

4. 東九就……如果無公屋係手的,一般中產應該都頗難留守,或者反而變成以前的尖沙咀,華洋混雜。

BY 笨發

轉載自: http://notcomment.com/wp/?p=1876












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