下一站曼谷(中)

 

    在睇樓團遇上了兩姊妹:邱太和其妹妹,邱太是住在泰國的香港人,跟從丈夫工作移居曼谷,一家五口,很有大家姐仔細文靜的風範,妹妹則是從香港來探望姊姊的。我感到邱太好像很熟悉曼谷的事物,所以便藉故與她們攀談,邱太給了我很多有關泰國樓房的知識和分析,這發展商在曼谷的知名度和管理物業的模式,都是真確和可信,是著名的品牌,可媲美香港的新鴻基,因為是大發展商,所以較其他小發展商定的價格貴一點,是質素不錯的物業建築商,而且在物業管理方面,在曼谷亦非常有名氣的公司。

 

    邱太也告訴我曼谷樓市在這3年是穩步上揚,從2011年開始,已經升了20%多,至2013年因政治不穩定因素而橫行了一段時間,現在2014年當政治穩定下來又再拾級而上,所以她與其四個妹妹合資買樓花,實行炒炒樓花市場,她們泰國人要給20%首期,買樓花外國人要給30%,看至入伙,然後做按揭上會,但泰國的按揭利率非常高:7%至7.5%。我們外國人可以在星加坡銀行做按揭也要約6%左右。

 

    買曼谷樓房必定要選擇市中心(CBD)的傳統地段。因為曼谷的交通很擠塞,所以買樓投資時極需要注意交通配套和首要是近地鐵或BTS站。其次要注意是租借業權或永久業權的樓房。以曼谷最高貴的地段“皇地”,是皇帝擁有地權的地,或皇后地,都是租借地業權,為期30年,投資這類地域的樓房的業主只擁有30年業權,而這類樓房(租借地業權)外國人是不能做按揭,雖然他們地處非常高尚地段的市中心,且租客更是絡繹不絕,每次租出單位租金都是節節向上,供求失衡,但對於我們投資者都會有些卻步,因為始終不能做到取得杠杆,以取得最大的利潤,而且30年的投資業權始終太短了。同時外國投資者想買洋房,因為涉及地權關係,也只擁有租借業權。

 

    唯獨只有買發展商分拆的發展項目,外國買家只可以佔有整個發展項目面積49%的永久業權,若此配額已滿,單位只能以租用業權方式持有,所以作為投資者的你是需要特別留心。此外,買家匯款予發展商時,要清楚列明用途和單位的詳細資料,並要保留表格作產權轉移之用,還有要開立銀行帳戶支付管理費或用作收租金等,至於按揭,亦有星加坡銀行及數間金融機構願意向曼谷置業的海外投資者貸款,供款期可長達二十年,貸款額為樓價的六至七成不等。

 

    至於曼谷以外的樓房,則可能有另類的付款策略。比方,我於上兩星期買入的布吉樓,則是大發展商提供一半樓價的3年借貸,年息5%,這類貸款叫deferred payment,三年還清,投資者只投放約30萬的資金便擁有一間布吉新開發區的一房單位,作為租出或個人度假之用,布吉政府刻意將這新開發區打造為外國遊客集中的高級購物區,使整個布吉不但只是陽光、海灘、遊艇、高爾夫球、果嶺的樂園,更可以是隨意逛買心儀外國貨—-這是泰國政府吸取外匯的更佳方法,當然也是特意對中國遊客旅遊布吉事業的另類吸引之處。












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