脫苦海、梁隼-市區買樓與郊區置業的啟示

諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。

唸sir,

    我年屆41,公務員一名,月薪約$35000;我太太年屆40,月薪約$36000。我倆育有一名5歲兒子,共住部門宿舍,預計55歲退休。

    因開資大,我倆每月只能共儲$10000。由於不懂理財,我倆只有現金120萬,另有35萬基金。

    現有一大難題,我們雖住部門宿舍,但退休後便要交出宿舍,但又不想住公屋,而本身又無物業。由於數年前結婚時無買樓,靠住宿舍,眼見這數年樓價越升越有,很後悔無買樓,故請教諗sir以下事情:

1)在我有生之年,仍有機會完成一生二  宅嗎?
2) 由於在北區工作,在上水及粉嶺一帶買樓比新界其他區域如何?
3)在新界區買村屋好嗎?以我收入能否做到?

    多謝賜教,祝身體健康!

       中年男上
ANSWER:
單從讀者所提供的資料,表面上是一個置業問題,深層次是一個理財的問題。
以家庭收入達71,000元,一家三口不用交租又不用供樓,每月卻只能夠儲到10,000元,就當要預留10萬作為交稅,每月的支出超過50,000元,若果不控制開支,就算零首期都沒有足夠的錢供樓!
報章轉述一個討論個案,涉及一名月入10萬,卻只留下3,000元給太太作家用,餘款用作其他用途,這是反映一種財政紀律的問題:如果心目中有個大計,就要計劃一步步實現,讀者想一生二宅並不是不可能,可是讀者有沒有決心,將可儲蓄的款項增加到4萬元呢?
就以北區呎價較低的花都廣場為例,三房單位大約420萬,以標準六成按揭,年息2.5%,供20年計,月供13,354元,表面上讀者慳少少也可以供得起,實際上要有252萬首期,另外要預留20多萬作為駛費,讀者現時只有155萬儲備,要儲多100萬,就算每月儲4萬,也要兩年多時間。
讀者也可以考慮使用第二按揭,首期連駛費降到104萬,讀者已經擁有,只是供款就增加到17,805元,另外還要交按揭保險,以及管理費、差餉、地租等費用。
如果讀者能明白不改變現時的生活方式,置業只會淪為紙上談兵,便可以回答問題:
1. 如果讀者能夠買到第一層樓,或者有機會買多一間作為收租,問題是讀者夫婦到時已超過40歲,供款年齡受限,只有利用個人供款力,以及儲到足夠的首期,即非自住物業要有五成首期,最終又去返去儲錢的問題。
2. 現時各區的樓價差距不大,即是市區相對於郊區溢價減低,理性的角度似乎市區比郊區更有投資價值。
3. 買村屋不是不好,不過所涉及的知識和風險較高,按揭門檻也較高,收入可以做到,但值不值得見仁見智。

 












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