儲錢只會令自己同dream house越行越遠#831

Lum Sir, 最近無意中在網上發現您的BLOG及兩本大作<<收息論>>和<<樓換樓>>,讀後實對本人的財務智識裨益良多。已剛於本年一月完成收息101班,及將於2月上收息103班。亦計劃繼續修讀其他課程。

 

小弟和太太夫婦二人實屬大庸才(一直以為買樓比利息很貴好唔抵,一心想靠儲錢一炮過不用做按揭咁去買真正屬於自己的樓),現希望能完成一生三宅,望Lum Sir能賜教,給予心急的我倆寶貴意見。萬分謝謝。

 

背景:

本人38歲,月入43k,太太36歲,月入41k。 有一女兒3歲。 現與父母同住於已供滿未補地價居屋。計及日常所需,供養四老,姐姐人工,人壽連儲蓄保險等等支出後,每月大約可儲25k。

資產:

本人有一已供滿但未補地價居屋(上述),巿值約3.5M (剛以送契形式轉了名給父母,因此5年內不能轉售)。轉名目的為避免日後置業要繳付DSD及可借九成上會。太太名下有一為其家人供的物業 (只是掛名擁有卻要供款),估值約3.5M,剛加了按至7成,現欠2.5M按揭。

 

現金:  3.5M (包括加按)

股票:  40k

負債:  2.5M (上述之按揭)

借貸力: $(43000+41000)/ 10000×50% x2.59 – 2.5M = 8.38M

計劃:1)

A)  1.9M 放於債基每月收息約1.6萬(以保守10%計)

B)  35萬投入5年保險計劃

C)  1.25M 存入Mortgage Link 戶口收息以扺銷上述按揭一半利息支出 (因太太要求保守一點;會否建議不將1.25M放於Mortgage Link 戶口,以用作加大債基及保險的投資額)

 

休養生息3至5年,屆時望樓價有較大的調整 (樓價自2009一直上升至今已有6年,以十年一個周期估計),然後以本人名義九成上會買一400萬或以下單位自住,及以5-7成上會買另一單位出租 (要付DSD)。

 

計劃:2)

A)  現以本人名義九成先上會一間巿區兩房小單位自住 (以400萬計), 計及厘印裝修傢電等各項開支後,預計使費約1M

B)  2.15M投入債基每月收息約1.8萬(以保守10%計)

C)  35萬投入5年保險計劃

Lum sir, 計劃一或二可行嗎?還是有其他更好的方案?

選區方面也望Lum sir能給予一些意見。

萬分感激謝謝!

火海中的心急窮庸才夫婦

 

 ANSWER:

到40歲先發現樓此投資物的特性,及望用餘下工作時間附有的借貸力希望力追,這是趕搭尾班車。早年讀者同父母同住居屋,死慳死抵希望儲夠錢一炮過買間屬於自己的樓房、為不問銀行借錢去省回每月幾千又或幾萬的利息支出。此為只望住張statement理財而不綜觀全局去作決定之行為。社會正急速向前、就算你想耕田都唔係咁容易過d了無煩牽的生活。每星期應花時間睇睇時事及了解社會上各正發生的現象。同意不少人在求學時期「讀得太狠」致使踏入社會工作後對事物完全無好奇心。可是就讀者而言,若了解借入的美金正長時間在貶值、自己份人工亦正被通賬侵蝕,知道儲錢只會令自己同dream house越行越遠,那三十年華便早就行對方向,不會到四十之時才心急尋回丟失了的時機。

 

當然若人到50有此情況,因成數及批出年期已同40歲大大不同,買樓投資受惠的好處再減弱,用債基、債券或保險收息似是更好選擇。決定下一步點做理財,個人收入、手上現金、及年歲都係考慮因素。讀者儲蓄率約為收入之1/4,借貸力在答文今日新政策已出籠,已買過樓既人就算報稱自住想再買樓,按盡最多借八成。好在太太之前趁機七成加按了家人自住但在自己名下之樓房,套得1.9mil。而家再加、只可按六成。至於先生、將同家人同住的居屋轉贈予父母,自己無樓在手為買真正屬於家庭的自住房出發。

 

現正為買唔買樓而煩惱,筆者看法是唔買比較上算。因為讀者太太有間樓對沖了樓市再升風險。另外工資亦在不俗水平、就算「不幸」樓市再升讀者夫婦是有能力再置業的,唔會出現後生仔「而家唔買、呢世都唔使旨意再買」既情況。其實工資較低既後生仔唔會成世都買唔樓的、不過若樓再升而呢5-7年都未搵到位入市、自己又焗住比人狂加租,咁倒不如買樓paid off左住後或要承受既風險好過。

 

那唔買樓讀者應做既係努力收息,mortgage-link戶口,指一種按揭計劃假設客戶借出了300萬,那最多可存回借貸額的一半(即150萬)到銀行作活期存款、利息等同按揭計劃收取之息口,變相利息支出少了一半。咁讀者應否先將一半錢效係此類靈活按揭帳戶? 筆者認為是可以的。而所選取的投資物應為債基、因手上資金少於200萬,買直債係保本但流動性低、要擺到到期。買保險都有年期而回期確實係唔錯的、有收息同學當保險係一隻15%年回報而要放5年之直債、或22%回報但要放8年之直債、惟讀者現階段都係用無年期既債基好。逐步將錢由mortgage-link戶口投到債基收息、逐步幾十萬咁買平均買入價,更令債基入手價平均在較合理水平。不過要用債基作賺價是不對的、在<<收息論>>已有提及賺價可用其他投資品、而收息的價格是平穩,10-15%年息可先為自己產出$12000-18000每月收入。












本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室