【轉載自頭條日報】
陸羽仁
9-3-2015
香港經濟出現明顯轉弱狀況，香港幾大經濟支柱，金融業尚算過得去，地產業在最近降低700萬元樓宇按揭成數至六成之後，又見壓力，打唔低一手樓，都令二手市場呆晒。貿易物流業早已轉弱，好多行業都直接和內地廠商做生意，唔使香港做中間人，貨流減少經港。
旅遊業在本地反對自由行浪潮下，壓力漸增。自由行的消費在兩三年前已接近高峰，隨着內地打貪，高消費旅客已經減少了來港，來港也大減消費金額。現在再來一個反對自由行的社會運動，可以預計，未來連一般的內地旅客，也不會有太大增長。有資料顯示，香港今年1月份零售總額約466億元，按年跌14.6%，是2003年4月「沙士」以來最大跌幅。
經濟見頂 未會急跌
香港整體經濟已出現見頂、轉弱狀況。不過，我又不覺得經濟、樓市及投資市場在短時間內會急速向下，主要原因是利息水平仍然低，仍然有利投資市場氣氛，表面上維持繁榮感覺。樓市方面，土地供應有限，在降低按揭成數影響下，短期內仍只是呆滯，而不會急跌(不過豪宅市場相當弱)。由於發展商可以提供二按，預計樓市成交會集中於一手樓，而二手市場會比較沉寂。
由於經濟轉弱，資產價格高企，當中潛在泡沫破裂危險。至於泡沫何時破裂以及怎樣破裂，則很難作出準確預測。我估計，泡沫爆破不會很快來臨，較可能要在一兩年後才會出現。但不來則已，一來則是環球性的爆破。或許有一晚我們一覺醒來，發現美股大跌20%，港股一開市便狂插30%，而樓市將會伴隨股災爆破，而且跌得更深。
美股為何會急挫？很可能是因為美國經濟全面復甦，通脹急上，利息急升。美國今年開始加息時的幅度及速度，估計不會太多及太快的，對股市及投資市場的影響有限。經濟發展到某個階段，變成快速改善，通脹有大幅向上的趨勢，聯儲局在沒有其他選擇之下，只能快速加息壓抑通脹，當市場突然醒覺到利息將要急升的時候，孖展借貸要大量減倉，杜指一下子跌幾千點是不足為奇。不過，投資者現在又毋須太驚恐，我是講一兩年後，因為短期內美國經濟未好到要利息急升的地步，通脹率唔係高反而係低。
大孖沙相當同意我的看法，表示已開始控制投資風險，不作太高風險的地產投資，轉而做長線投資。他買入物業不為炒作，只作收租之用，盡量控制借貸比率不至於過高，簡單點說，就是轉型做收租佬。他的策略是，只要借貸比率不高，即使樓價跌五成，仍然有足夠緩衝空間支撐。他說現時的物業投資者，正處於一個兩難局面，買的話，價格太高，不買的話，又怕未來一兩年樓價可能再升。
經濟大好 才會爆泡
大孖沙過去以低價錢買入物業或者買入地皮發展物業，到現在已賺了大錢，家底甚厚，繼續做下去沒問題，但他認為此前沒有買樓買地賺過好多錢的話，現在才入場買物業，風險非常之高。
我與大孖沙對未來市場的分析，當中有一個不同的地方。過去樓市爆泡，樓價大跌了一浸之後，譬如跌20%、30%，樓價便會反彈。例如1997年10月冧市，至1998年1月已開始反彈。不過，我認為今次萬一出現爆泡，香港樓市反彈力度將會相當有限，主要原因是政府加了太多稅務辣招在樓宇買賣上，例如雙倍印花稅、短期買賣額外印花稅等等，令到入場撈底空間很少，因為撈了底，樓價最少要上升20%以上，才有肉食，好難撈底短炒。大孖沙則不同意我這個看法，認為跌市後始終有人會撈底，因此，樓價出現暴跌，等暴跌後第一浸反彈時，仍有走貨空間。
無論如何，我們的看法有幾點很相似。第一，香港經濟正在轉弱；第二，本地樓價高企，已經超過港人負擔能力。不過，價格過高並不等如會馬上大跌，特別在供應不足及利息低企下，短期大跌的機會不會太大。第三，樓價要麼不跌，要麼便是一個環球股災樓災結伴而來，到時要走避，會相當困難。
雖然這種可能在一兩年後才會出現的災難，不能說怕股災樓災就今天不入市炒股。建議大家要抱着一個風險意識，明白到很多資產價格，特別是樓價已經很高，投資的時候要知道而有所部署就得，說到底港股仍不太高，回吐後還有上升餘地。
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力哥點睇：
- 觀點中肯正確，投資者一定要居安思危 ─ 美息進入加息初期，對環球經濟及投資市場未必是利淡消息；但當美國經濟越好，國民消費意欲強，通貨膨脹有可能加速，迫使美國有需要加快加息步伐，到時已升至半天高的美股，股災便隨時會突如其來。
- 買樓是極長期投資，如摸頂入市，當在下跌循環時跌幅動輒有可能高達幾成，但承接力有限；故投資策略應是：「手中有樓，心中無樓」。
- 在A股進入牛市的大環境下，港股有機會進入牛三，但當狂升過後也必有急跌，故乘風破浪之際必須保存頭腦清醒。即使牛三遲遲不來，牛二仍會繼續運行下去，今年內大跌機會不大。