細價樓圓一生三宅夢 #811

*讀者即堂提供問題(圖)

讀者最強地方係借貸力,夫婦合共人工110,000而儲蓄都算不俗、達180萬。當然明白有些人要好努力先儲到呢個數,可是香港經濟太受外來因素影響,除左蝦膏同點心之外,香港冇野係自己製造出黎,所以不斷奉承同埋賺夠就走既心態係港人上較易發現。

 

有計劃,讀者兩夫婦要完成一生三宅再退休其實不難。月儲蓄率為60000/110000 = 54%,很好的理財態度。或會嫌筆者嘮叨,但都想再提態度主宰事成之80%份額,淨低既可能係LUCK。一個月入$13000既年輕人月儲$6000,同時反映到佢能改善自己財政狀況既機會好高。

 

同意讀者要先買一間樓,可是應否買500萬市值的單位? 此價格可在此市況買到兩房、或偏遠地區的三房。由於讀者一心買樓收租,選取必然是大屋苑加上流轉量高的。再加上寧為雞頭、不作鳳尾的想法,筆者自己就會偏向買400萬市值左加的二手單位,在同類型單位之下質素高一點,能租出及叫價都高一點。加上現在市況確實是偏高,惟會否真如外間討論咁會係3個月內爆鑊,筆者不持相同看法。

3個月內爆

在香港用價碼區分的樓房成交量樓市實可找到,在土地註冊處有數字,如2014年11月,3-5百萬的樓宇成交數字佔全港總成交額34821百萬之37%,即12833百萬。與此同時,在金管局有當月新取月貸款金額數目,為全港$24993(12月)。用12月原因是因為11月成交樓房一般在12月新取用按揭貸款,或其實更長時間都係可能。不過由於幾時買同幾時借根本無限制,所以我們用一個月間距比對為最適合。

 

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遺憾金管局只公佈全部銀碼加埋的樓房貸款總共加埋幾多、而未有提供用按借出銀碼而區分的各貸款數目。所以我們要研究細價樓(即3-5百萬)的銀行借貸情況實在較難。惟用全港借貸額之37%作比對,買樓而當中借貸的金額只為24993*37%/12833 = 9247/12833 = 72%,再考慮上年2014年12月樓宇成交數目急升(至全港438321萬:12月),買樓要借錢的比率實在無外間描述得那麼差。即已借盡更要搵三或四按。

銀髮

至於「財仔」(泛指只有借貸牌照而不屬持牌銀行的一群),好想知道佢地為何在現在如此低借貸率既時候唔叫d阿爸阿媽攪一或二按咁將屬樓按左去比錢仔女? 而向高難度進發做人地間樓既第三或四順位債權人? 即所談的四按?? 加上間樓按到第四次,借到既錢都有限。大家亦察覺身邊朋友的父母有樓在手為數不少、而現發展商亦都主力向呢類銀髮埋手,將佢地幾十年儲落既購買力釋放,即鼓勵老豆買埋間樓比阿仔,而暫時不見有人因被仔女逼將間屋攪四按、而產出倫常慘劇既個案。就當真係有老豆肯去按盡間樓、係而家生意唔太難搵既時間,財仔自己都唔會接受如此高風險的借貸。向較易做及風險低的一、二按埋手。

  b

 

-講返讀者,今年稍後時間先買一間,同時將幾十萬放入double保險方案,已在堂上計出3年、5年、8年由5-22%不等回報之因由。就當真不幸摸頂買樓,計及5年後現時的錢已double,即可提出到時再買。由於樓市周期很長、今日高買的樓、他日可再買拉低入貨價。可能你諗:「咁不如等到最低先買!?」意見時市況冇人估得到,但準備購買力及錢係身邊、加上先有一樓去對沖樓市再升風險,就是大家可做到既應有心態。

ETF

關於債基、可用淨低的錢去買,讀者現在的錢只存債券基金而未行債基方案,回報只7%,可將其行方案再翻倍。至於ETF,現在美國十年國債孳息率重見2%,又係在息口市場投資之好時期,又或香港一些ETP都對息口十分敏感的,見圖我們有一ETF的走勢同領匯(0823)十分相似、不過是由2013年尾至今5季領匯升幅為35.42%,而該ETF為112.79%。可見香港人太局限買股票、而損失了不少其他投資機會。讀者可參考一下。

 











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