Peter Paker－細價樓買家的財力

近幾個星期，網站就未來樓價趨勢有很多正、反兩面的討論，尤其近期上車盤、細價樓主導升市。其中一個爭論點，就是關於這批上車盤買家的實力。若然他們財力、實力脆弱的話，急速上升的上車盤樓價可能會過度透支買家的財力，從而使到這批買家無法應付突如其來的逆境，例如加息、增加供應、失業等。到底這批買家的實力又如何呢？而這篇文章將會從不同角度去分析上車客的財力。

 

 

細價樓買家的財力分析

 

其實有幾個方法去窺探上車客、細價樓的財力情況，如下：

 

＜1＞ 當月新提取按保貸款的比例與樓價指數的趨勢

 

圖1

按保比例在歷史低位徘徊，即使近2年，細價樓主導大市成交及整體樓價升勢，按保貸款提取宗數及比例對比幾年前仍大幅下跌，且在歷史新低水平徘徊。從圖1去看，樓價由2014年4 – 5月起開始上升，且由細價樓主導成交宗數及升勢，但按保比例卻没有大幅上升，証明細價樓的買家似乎沒有過度依賴起高比率的借貸。

 

不要忘記，由於按保申請人借款比率高，同樣地面對貸款年份不得超過30年，在買同一價值的物業時，9成按揭保險申請人的供款金額會較高，按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘後的壓測（即加息3厘後，按揭供款不得超過月入6成）。

 

圖2

 

＜2＞當月新批按揭的 loan-to-value ratio與樓價的趨勢

 

圖3

 

近幾個月CCL升，但LTV %卻持續在低位。其中有一點，我必須另行闡述圖3及有關LTV ratio 數字以外是反映不到的含義。由於在2008年金融海嘯爆發後，香港樓價持續上升，政府實施一系列：

• 按揭成數措施（600萬或以上的物業）；
• 加3厘壓力測試；
• 收緊不經壓測的 asset-based mortgage 的借款成數；
• 正面按揭信貸資料庫；

而這些措施在金融海嘯前是沒有的。在這些措施下，以至今天的LTV ratio 與海嘯前的 LTV ratio的數字相比，今日買家的財力一定遠比海嘯前強大好多。

 

 

＜3＞ 如推算不同樓價水平下的 LTV %

 

從圖3去看，這只是看到整體樓價及整體 LTV % 的趨勢。但是，讀者看到後可能會話，金管局收緊$600萬以上住宅的按揭成數（如圖4），這樣就會拉低整體 LTV %，你又點知上車客的 LTV % 係高定係低呢？

 

圖4

樓價	最高按揭成數（不包括按揭保險）
$600萬或以下	70%
$600.1萬 – $699.9萬	70%，但貸款金額不多於$420萬（LTV% 60% – 70%）
$700.0萬 – $999.9萬	60%，但貸款金額不多於$500萬（LTV% 50% – 60%）
$1,000萬或以上	50%

 

睇完圖4，你可能會一句車埋黎：「唔借按保，係人都知最多只可借7成，自己要拎最少3成首期，再加上正面按揭信貸資料庫，一般用家及投資者的首期好難透過借上借去班番黎，使鬼你講咩！老實講，現兜兜係荷包拎到3成首期的買家點會係弱者呢？所以，PP你使咩分開推算$600萬或以下住宅按揭的 LTV%，因為金管局已經 set 好哂個局！」。

 

無錯，但是我抱著凡事求真的心態去搵答案，即使個答案僅屬「雕花」、「雞蛋裏面雕骨頭」的性質。最好的方法是直接向金管局申請有關不同樓價範圍的 LTV ratio 數据，不過，這類申請大多數都係石沉大海，算吧，都冇興趣再試。但是，「靈活變通」、「永不放棄」乃大多香港人過往的成功之道。我嘗試想想可否利用一些簡單的數學計算及有限的數據資源，去推算出上車客的 LTV ratio。於是乎，我又想到另一個辦法。

 

由於金管局每個月會公佈上個月整體新批按揭的 LTV ratio，以及金管局亦已訂死左 $600萬- $700萬、$700萬- $1,000萬、$1,000萬以上物業的最高LTV ratio，因此，只要知道各個價格範圍下的交易宗數及金額，就能推算出以下價格範圍的平均成交金額，如下：

• $600萬或以下
• $600.1萬 – $699.9萬
• $700.0萬 – $999.9萬
• $1,000萬或以上 

承蒙得到 網主的大力支持，提供2013年4 – 9月的所以交易數據，特此要感謝 網主的技術支援。詳情如圖5：

 

圖5

 

從圖5的成交數據，我可以知道在2013年4 – 9個月$600萬以上成交價格範圍的平均成交金額（$600萬 – $700萬、$700萬- $1,000萬、超過$1,000萬），然後該月的平均成交金額將根據金管局的最高的 LTV ratio，去計算這平均成交金額下金管局最高的按揭貸款。

 

舉個例子，2013年5月，$700萬 – $1,000萬這個範圍的平均成交金額為$845萬，根據金管局規定，$845萬物業按揭最多借6成但不好於$500萬，即是說，$845萬 x 60% = $507萬，所以這個平均成交金額只能借$500萬，2013年5月$700萬 – $1,000萬成交範圍的最高平均LTV % 為59.17% ($500萬/$845萬)。

 

如是者，我便可以知道在2013年4 – 9月期間，(1) $600萬至$700萬、(2) $700萬至$1,000萬、(3) 超過$1,000萬物業成交的最高平均 LTV ratio，再加上金管局已公佈整體的 loan-to-value ratio，我就可以「迫」出$600萬以下物業成交的 loan-to-value ratio。

 

假設$600萬以上物業的成交全部以金管局按揭成數上限借到盡，那麼，2013年4 – 9月 $600萬以下的 LTV%約為53.5% – 58.2%，6個月平均數約55.4%（圖6紫色線的位置），當中更包含了按保的個案。所有物業成交loan-to-value 水平之低，簡直歎為觀止，但$600萬或以下的平均成交金額只是$330 – $340萬，屬真正的上車盤水平。有一點更不要忘記，金管局2011年已實施正面信貸資料庫，以及大幅收緊不經壓測以asset base的按揭成數至3 – 4成左右，理論上，一般買家首期的錢一定唔係來自「借上借」。至於這個LTV ratio 的計算，詳情如圖6。

 

圖6

 

但是，看完圖6後，心水清的讀者可能會問：「有咩理由$600萬以下細價樓上車客的 LTV ratio 會低過$600萬以上的買家。」這點是無錯，於是乎，我又假設$600萬以上的買家有能力繳付比金管局要求多10% 的首期，然後看看$600萬以下上車客的 LTV ratio，如圖7。

 

圖7

 

根據圖7，假設$600萬以上的買家有能力比金管局規定多付10%首期，$600萬以下的上車盤買家的 LTV %，仍然維持在62.6% – 70.8%左右，6個月之平均數約64.9%。無論根據圖6 – 7，在已包括按保的情況下，2013年4 – 9月600萬以下的買家普遍平均能拎出35% – 45%首期出來，都係果句，實力之強嘆為觀止，不要忘記今天還有正面信貸資料庫、加3厘壓測、一系列收緊按揭成數的措施。

 

這個分析已是無辦法中的辦法，去計算不同樓價水平下的 LTV ratio，但費事有機會俾學生「串」，我會列出上述圖6 – 7有以下限制：

 

＜a＞

平均每宗成交金額是根據2013年4 – 9月的成交，當時 CCL約118 – 120左右。但今天已是133 – 134，現況可能與當年有所不同。若有2014年的成交數據，上述 model 可 re-run一次。

 

＜b＞

金管局住宅按揭調查內的 loan-to-value ratio at inception包含了新買樓的按揭、加按及轉按。但各價格範圍的平均成交金額並沒有包括加按及轉按的個案。

 

＜c＞

$600萬以上的物業成交由於受到按揭 cap位$420萬及$500萬的限制，每宗真實個案的 LTV ratio 會因成交金額不同而改變。由於我是將某一價格範圍的成交平均化，並只用平均成交金額計算出某價格範圍內的平均 LTV ratio。因此，我的 LTV % 計算一定與真實個案統計會有輕微出入。

 

 

財仔的比重

 

星期二晚同亮劍兄及一眾友好係尖沙咀打邊爐，席間亮劍兄非常擔心上車客利用財仔上車班首期勉強去上車，擔心財仔過度借貸會拖垮一班上車客及樓市。小弟嘗試搵下一些關於財仔信貸質素、其債仔的拖欠比率等的資料，結果係一無所獲。但是，我嘗試從另一角度去看看財仔的情況。

 

基本上，財仔的資金主要是來自股東的資金、個別人士的資金、甚至銀行借貸。由於銀行資金來自其存款客戶及公眾，有絕對必要保障存戶利益，否則銀行體系會崩潰，經濟就會被重創。但是，根據金管局數字，與財務及金融有關公司 (不包括銀行同業借款) 的貸款佔認可機構的貸款和墊款總額的比重，由2008年12月的8.6%大幅大跌至2014年12月的5.4%（如圖8橙色線），理應財仔的影響範圍應已逐漸縮小，這已解釋低息環境下財仔仍能以超高息向外借貸，因為銀行資金供應渠道收窄，物以罕為貴，不要忘記2008年至今香港經濟規模已增長不少。

 

但財仔叧一資金來源是股東，若然監管機構把關得宜的話，財仔的資金就只會是股東自己本身，我估從監管機構的角度去看，由於股東資金不涉公眾存款及銀行體系安全，財仔股東要搏就俾你搏，反正股東自決、你死你事， 總之唔好影響銀行。但若然財仔冇銀行支持的話，財仔借貸規模可以做到幾大呢？是否可以做到 too big to fail 呢？倒值得大家想一想。

 

圖8

 

此外，曾有人提出某部份上車客為求上車，買家本人或以其家人名義借入 P loans 及碌卡去支付首期，勉強「班」夠首期上車。首先，以買家本人借 P Loans 「班」夠首期上車，這個安排是存在問題，因為有正面信貸資料庫的關係，我估該名買家應有9成9機會過不了壓力測試。至於用屋企人名義去借錢「班」夠首期上車，起碼「個人 – 其他用途」的貸款比重近幾年並沒有大升且穩步下跌中（圖8綠色線，這個category 包括個人P Loans 及 credit cards），即使由2008年尾至今樓價已升左1倍多，有一點更不要忘記，2008年至今香港經濟規模已增長不少。即是說，上車客為求上車借入 P loans 及信用卡透支去俾首期的論點根本不能成立。

 

引用脫苦海“財務機構提供按揭的情況”一文 及其中一圖（圖9），財務機構所貸出的按揭只是區區數十億，對照於銀行體系的過萬億，是微不足道的。

 

圖9

 

總結

 

綜合而言，在金管局一連串限貸措施及信貸資料庫下，一般細價樓買家（不是專業的參與者）的首期一定來自「借上借」，$600萬以下住宅買家的 LTV ratio 大多在6 – 7成之間，再加上按揭保險下的新提取貸款只屬極少數，今天能力上車的細價樓買家一定唔係「弱雞」。

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