鍾維傑-發水非關鍵,不好用才是

近期有新樓房的騎樓不但面積細小,且還要分做兩個,據報導是因為法例之關係,露台和工作平台需要分開,加上豁免面積的法則,導致看上去像懸棺之平台設計。

純從使用角度出發,這樣細小狹窄之平台當然不好使用,然而以一般發展商有着多年面積起到盡之經驗及心得,這個設計可能已是相對最好之方案了。

即是說,尤其從買家處境考慮,一就是不要這些露台或工作平台和有關住宅單位,二就是要的話便需接受這樣的,當然還可選擇不買這類屋苑,甚至離開市場。

不過與其說發展商好像整鬼買家,刻意造些不好用之設計來留難,不如說發展商只是凡可建造之樓面尺數– 那怕就算有懸棺模式之平台出現 – 都不會放過,而這又因為:

1) 確實可賺多點 = 就算這些露台和工作平台不好使用,但依然是多了地方,好醜也可用來放雜物或晒乾衣服等,繼而比沒有的單位賣貴些。

2) 樓面地價真的不平宜 = 閒閒地都要七八千元一尺,貴的過萬,倘若你是開發商,或是旗下負責人,能不搞盡腦汁謀利乎?

3) 豁免面積不等同免成本 = 有個錯覺,以為豁免面積是政府免費送的,其實不然,因為倘若是政府出售之地段,拍賣或投標前市場以及發展商均知道有多少豁免面積,繼而影響地段價格(若其他一切不變,通常會比没有豁免時高),不願出這較高土地價格之發展商多投不了地段,亦即豁免面積是可有成本的。

4) 競爭對手 撇開土地成本不談,假設有發展商甲和乙,甲原本不打算建造棺木露台平台,但見到乙會建造,繼而恐怕自家的單位沒那麼容易賣出,便不難造埋一份,除非事後發覺這樣的單位不好賣,甲及乙才或許不再建造。

至於不好使用,要從法則入手。

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej724.htm











 

 


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