想收息變買樓的庸材#805

諗SIR你好, 自從幾個月前發現HOMEBLOGGERHK 這網站, 好似著左魔的不停去了解不同的個案, 又去思考自已人生的意義. 所以已看完<<樓換樓>> & <<收息論>>, 已經上完收息101課程. 但係因為上上下諗SIR 堂走左去買樓宜家唔知點算好希望諗SIR 指點迷準….

本人37歲係工程師, 人工連花紅約720000 / 年. 每月支出40000 (供樓8000, 私家車2500, 私貸6500)
每年可儲200000.
太太33歲, 2016居港才夠7年.
女兒 6歲

資產如下
1) 有1個居屋(白表買入1.25M), 現值3.2M, 欠0.84M, 每月還8000 (按揭剩9.5年)
2) 現金加股票0.68M,
3) 私貸28.5K分48個月,每月還6500
4) 父母有1個已供完的私樓, 銀行估3.7m

本人借貸力為720000/12/10000 x 2.59 x 0.5 = 7.77

唔知好彩定唔好彩2星期前去左長沙灣上阿諗SIR個101收息班第2堂, 放學後約左人食飯又未夠鐘, 行過去青山道食小小野, 見到好多地產AA, 一定係賣新樓, 所以行左去睇, 比個AA帶左入去介紹左原來係房協新樓, 比人說左入左2張票, 心想抽下都冇所謂, 點知4100個人抽又比我抽到8X, 諗左成晚好似好難得抽到, 又比市價平10%左右, 所以第二日買左個5.71m 的單位. 宜家點算好, 點上會?
所以同左家人相議決定先加按父母的私樓, 按7成 = 3.7X0.7=2.59m用H+1.7 = 2% 月供9500, 之後清還居屋之欠款0.84M, 另外0.25M 的私貸. 剩下的1.5M+自己的0.68M = 2.18M 夠比 3成新樓的首期 5.71M x 0.3 = 1.71M, 加上DSD 要0.35M, 減D LAWYER FEE, 收番d銀行回贈同AA回贈, 最後剩下0.24M
另外新樓借左5.7X0.7 = 4M, 供30年2% 月供14800. 打算唔再養車.

剩下借貸力為7.77M-6.59M = 1.18M, (好危險了, 80%)

宜家有2條路, 一係賣居屋, 一係唔賣居屋
A) 如果唔賣, 出年3月至9 月收樓前要額外供多7個月14800 = 0.1M 左右, 宜到9月時儲蓄加分紅約20萬, 剩下現金0.34M,
收樓後唔會自己住, 出租後可收19000左右租金, 減番管理費實收17000, 正現金流為2200. 如果正常, 每年可儲為236000, 3年後有現金1048000.

B) 出年9月有現金0.34M, 搬去新屋自住, 放售居屋套現3.2M, 則現金為3.54M. 但係會冇左居屋27% 地價優惠.
另外比番2.59M父母, 剩下0.95m, 買債基收12%方法月收9500, 所以每月收入約60000 + 9500, 支出為39700, 月儲29800. 3年後可得2022800, 再買第2層樓.

因為上收息101變左去買樓的庸材
小智

ANSWER:

小智由想收息變做買左間樓、主因是唔明白自己而家情況係點，同埋往後需要點做。坊間大點份人都在「替你理財」時出「點子」，即叫你買乜叫你買物咁，講到底就係要有個買賣、說話才可變做傭金。筆者先作小人、說明本身只辦收費課程，在網上先看各位財政狀況，才度身訂出下一步應作之策略。當自己知道條路點行、自然唔會因為一地一句說話改變自己已訂下的策略。

由於筆者提出之策略都是「慢方法」，金融機構不會提供此等建議。開辦課程可面授達成財務自由的構想及執行之法。買樓課主要解釋影響借貸力之因素，如何將其再增加。睇樓選盤要旨相授，解釋現時正影響樓市的各個因素。樓咁值得投資因其租金收入可跟隨通賬上升，達成一份不被通賬侵蝕的月薪。

至於收息課程，提供樓房之外的各種產生正現金流方法。同樓一樣、債基、直債、double保險方案同都可予1.低息之hibor plan、2.攤幾十年還及3.做「九成按揭」，構成的種種及做法會在課程談及。筆者更會講解各種方法的缺點，這是一般銷售人員不為所談的。留意買樓收租產出的每月收入雖好、但金額不能與通賬同步上升。所以的們有收息課介紹一些作中線投資之用之法、而買樓還是放長線的好。近年不少同學手上樓房升值、將其加按一般能獲一百至二百萬，在再買樓投資的諸多政策限制下、將錢收息幾年符合很多朋友之要求。

買樓抽到好籤不是買入原因，比市價平10%是因為件貨兩年內要賣要比SSD，所以有折讓反映。筆者主張: 一件投資物如能提供高現金流值才是買入之因。讀者新買樓首期1.71mil，投入後只能產出月正現金流2200，即效率為2200*12/1.71mil = 1.54%，僅比零好一點。讀者自己都計出再買新樓借貸力即達80%，如有參考買樓房授予的概念去為自己規劃，絕不會兩錯同犯而令自己過份借貸再買件無用既野係手。另外筆者已不斷提及，買新樓收租又係兩個錯，所以呢…

更應留意是，19000收租有2000蚊要去交管理費，有冇個更低的選擇呢? 仲有差餉。

筆者支持賣居屋去提高個人現金水平。更應先將欠下家人款項歸還，自己理財所犯錯誤不應要他人承擔。順帶一提，自己冇能力住既屋如果由家人提供、往後只令自己條路更難行。好似昨天的個案案主「不孝子」、在結婚之時可能不少人都為他感到高興，老豆有樓提供唔使煩，可是人到40，儲蓄能力低而自己一件資產都無，那個對自己失望及傍徨之感覺是比趁後生努力工作更為難受的。

當然放居屋即要將早前所享豁免之地價歸還政府(補地價)，可是套出金錢收息年回報達15%，為讀者提供多9500一個月，加上讀者月入在七萬不俗水平，希望佢加快儲蓄，仲夠時間去補救此理財錯失。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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