想收息變買樓的庸材#805

諗SIR你好, 自從幾個月前發現HOMEBLOGGERHK 這網站, 好似著左魔的不停去了解不同的個案, 又去思考自已人生的意義. 所以已看完<<樓換樓>> & <<收息論>>, 已經上完收息101課程. 但係因為上上下諗SIR 堂走左去買樓宜家唔知點算好希望諗SIR 指點迷準….

 

本人37歲係工程師, 人工連花紅約720000 / 年. 每月支出40000 (供樓8000, 私家車2500, 私貸6500)
每年可儲200000.
太太33歲, 2016居港才夠7年.
女兒 6歲

 

資產如下
1) 有1個居屋(白表買入1.25M), 現值3.2M, 欠0.84M, 每月還8000 (按揭剩9.5年)
2) 現金加股票0.68M,
3) 私貸28.5K分48個月,每月還6500
4) 父母有1個已供完的私樓, 銀行估3.7m

本人借貸力為720000/12/10000 x 2.59 x 0.5 = 7.77

 

唔知好彩定唔好彩2星期前去左長沙灣上阿諗SIR個101收息班第2堂, 放學後約左人食飯又未夠鐘, 行過去青山道食小小野, 見到好多地產AA, 一定係賣新樓, 所以行左去睇, 比個AA帶左入去介紹左原來係房協新樓, 比人說左入左2張票, 心想抽下都冇所謂, 點知4100個人抽又比我抽到8X, 諗左成晚好似好難得抽到, 又比市價平10%左右, 所以第二日買左個5.71m 的單位. 宜家點算好, 點上會?
所以同左家人相議決定先加按父母的私樓, 按7成 = 3.7X0.7=2.59m用H+1.7 = 2% 月供9500, 之後清還居屋之欠款0.84M, 另外0.25M 的私貸. 剩下的1.5M+自己的0.68M = 2.18M 夠比 3成新樓的首期 5.71M x 0.3 = 1.71M, 加上DSD 要0.35M, 減D LAWYER FEE, 收番d銀行回贈同AA回贈, 最後剩下0.24M
另外新樓借左5.7X0.7 = 4M, 供30年2% 月供14800. 打算唔再養車.

剩下借貸力為7.77M-6.59M = 1.18M, (好危險了, 80%)

 

宜家有2條路, 一係賣居屋, 一係唔賣居屋
A) 如果唔賣, 出年3月至9 月收樓前要額外供多7個月14800 = 0.1M 左右, 宜到9月時儲蓄加分紅約20萬, 剩下現金0.34M,
收樓後唔會自己住, 出租後可收19000左右租金, 減番管理費實收17000, 正現金流為2200. 如果正常, 每年可儲為236000, 3年後有現金1048000.

B) 出年9月有現金0.34M, 搬去新屋自住, 放售居屋套現3.2M, 則現金為3.54M. 但係會冇左居屋27% 地價優惠.
另外比番2.59M父母, 剩下0.95m, 買債基收12%方法月收9500, 所以每月收入約60000 + 9500, 支出為39700, 月儲29800. 3年後可得2022800, 再買第2層樓.

因為上收息101變左去買樓的庸材
小智

ANSWER:

小智由想收息變做買左間樓、主因是唔明白自己而家情況係點,同埋往後需要點做。坊間大點份人都在「替你理財」時出「點子」,即叫你買乜叫你買物咁,講到底就係要有個買賣、說話才可變做傭金。筆者先作小人、說明本身只辦收費課程,在網上先看各位財政狀況,才度身訂出下一步應作之策略。當自己知道條路點行、自然唔會因為一地一句說話改變自己已訂下的策略。

 

由於筆者提出之策略都是「慢方法」,金融機構不會提供此等建議。開辦課程可面授達成財務自由的構想及執行之法。買樓課主要解釋影響借貸力之因素,如何將其再增加。睇樓選盤要旨相授,解釋現時正影響樓市的各個因素。樓咁值得投資因其租金收入可跟隨通賬上升,達成一份不被通賬侵蝕的月薪。

 

至於收息課程,提供樓房之外的各種產生正現金流方法。同樓一樣、債基、直債、double保險方案同都可予1.低息之hibor plan、2.攤幾十年還及3.做「九成按揭」,構成的種種及做法會在課程談及。筆者更會講解各種方法的缺點,這是一般銷售人員不為所談的。留意買樓收租產出的每月收入雖好、但金額不能與通賬同步上升。所以的們有收息課介紹一些作中線投資之用之法、而買樓還是放長線的好。近年不少同學手上樓房升值、將其加按一般能獲一百至二百萬,在再買樓投資的諸多政策限制下、將錢收息幾年符合很多朋友之要求。

 

買樓抽到好籤不是買入原因,比市價平10%是因為件貨兩年內要賣要比SSD,所以有折讓反映。筆者主張: 一件投資物如能提供高現金流值才是買入之因。讀者新買樓首期1.71mil,投入後只能產出月正現金流2200,即效率為2200*12/1.71mil = 1.54%,僅比零好一點。讀者自己都計出再買新樓借貸力即達80%,如有參考買樓房授予的概念去為自己規劃,絕不會兩錯同犯而令自己過份借貸再買件無用既野係手。另外筆者已不斷提及,買新樓收租又係兩個錯,所以呢…

 

更應留意是,19000收租有2000蚊要去交管理費,有冇個更低的選擇呢? 仲有差餉。

 

筆者支持賣居屋去提高個人現金水平。更應先將欠下家人款項歸還,自己理財所犯錯誤不應要他人承擔。順帶一提,自己冇能力住既屋如果由家人提供、往後只令自己條路更難行。好似昨天的個案案主「不孝子」、在結婚之時可能不少人都為他感到高興,老豆有樓提供唔使煩,可是人到40,儲蓄能力低而自己一件資產都無,那個對自己失望及傍徨之感覺是比趁後生努力工作更為難受的。

 

當然放居屋即要將早前所享豁免之地價歸還政府(補地價),可是套出金錢收息年回報達15%,為讀者提供多9500一個月,加上讀者月入在七萬不俗水平,希望佢加快儲蓄,仲夠時間去補救此理財錯失。

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

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如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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內容重點

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銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
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與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-01-04(三)19:15-21:15
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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套房收租同一般買樓收租之差異
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真人課

就同學問題互動咨詢
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第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
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第一堂: 非凡價值分析
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–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

費 用:$12,000
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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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