無端白事搵多四萬一個月#803

諗sir：
你好！本人35歲，月入約35K。太太同齡，新制公務員(沒有長俸)，月入約80K。未有打算生孩子。

2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年)，月供約8K，現估值約5M，按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。

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夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用，還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍，置業後才認真儲蓄，現有現金儲備連私人貸款約1.9M，沒有其他負債丶投資或現金流。

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另外本人父母(父親70歲，母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業，巿值分別約：

單位A－1.5M(樓齡36年、自用)丶

單位B－2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶

及單位C－4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。

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因我夫婦倆於來年初要準備本科考試，所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案，此半年間現金儲備會再增加約0.4M：

方案：太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途，現價約5.5M，7成按揭，首期加雜項約1.9M，月供約14.5K，租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人，成交價聲稱為1.9M及2.0M，以避免檄交雙倍印花稅，母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。

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本人再清還全部私貸以通過壓力測試，並單名加按7成自住單位吐現約1.7M，月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途，現價約4.2M，首期加雜項約1.4M，月供約11K，租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後，我倆儲存應可回升至約1M，再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動)，估計收回月租約25K，以作父母退休生活支出。

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優點：計算租金收入後，每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B，父母資產未有減少，亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金)，可以將單位A及B加按作資本。
缺點：現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出，未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭，未知是否過於冒險？
煩請諗Sir賜教

ANSWER:

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踏入一月金融市場消息頻傳，希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值，美元走高而人民幣兌港元首現跌勢，或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油，用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手，欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任，只好說劍下又多個亡魂。

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德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河，定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間，今次沙地人仕變動，令前景未能看通。今年好戲連場，今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG，好想作出多項投資行動的學生。

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看畢個案，覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去，簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白，做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣，讀者宜先計自己借貸力，為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間，借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil，用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%，再加上讀者剛清ploan，而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何，七除八扣之下，讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌，加埋自己有1.9mil係手，可以頂約30%跌幅，最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。

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由於單位A、B係自用，都唔搞得。單位C確實是浪費的，一間供款市值4.2MIL的單位，建議先由此落手，做好收息收租兩事，收入可達….方法為:

1. 將單位加按至七成，報作自住，未觸發金管上限

2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後，44萬作投於DOUBLE保險計劃，另2.5MIL行收息堂債基方案

3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用

4. 2.5MIL行債基收12-15%一年，即每月收將$29100

5. 借出2.94MIL供25年，月供$12677

6. 間屋可以做劏房，成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000

7. 當然七成樓出租要有野留意，已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好

8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil，即4.74mil，只佔借貸力約1/3。安全系數高

9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢

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讀者修練好上面九陰真經之法，對放租及債基點處理已累實戰經驗，再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜，那不如一步步慢慢黎。而家先35歲，唔使急。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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