脫苦海、梁隼 – 馬鞍山定東涌?

諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。

各位BLOGGERS好!

本人31歲, 月薪HKD 48000, 持有:
HKD 50萬現金 (自己的)
HKD 70萬現金 (家人的)
自住550呎新界房: 2013年買入價 355萬/ 30年期9成按現在欠314萬, 月供12000
本人每年會有浮動額外佣金收入(每年30-50萬不等)

太太為新移民, 暫時不能正式工作, 工作也工薪不多。

家庭每月總開支連供養父母共hkd 20000 + 12000 (供自用房)
屬於一人養3頭家之香港男人

請問諗sir, 我想多買一間房子收租之用, 可以點解部署呢?
我想買馬鞍山或東涌, 諗sir點睇?

十分感激!

脫苦海、梁隼 ANSWER:

讀者朋友有兩個問題,第一個問題係點樣部署買多一層樓用來收租,咁就要在財務上考慮幾個因素,首先讀者朋友要考慮用甚麼形式去持有呢層收租樓,可以係讀者朋友名義買多一間,或者用太太名義買多一間,又或者用公司名義持有:

- 以個人名義持有,因為讀者朋友已經有一層自住樓,買多層樓就要俾雙倍印花稅

- 以太太名義持有的話,因為太太仍然未係香港永久居民,就要俾雙倍印花稅之餘,再要俾買家印花稅(BSD)

- 以公司名義持有的話就更加唔抵,因為要交足DSD同BSD之外,日後想買多層樓的話,計算按揭果陣,呢筆租金收入又要打七折或者六折去計,即係收一萬銀租只係計6,000-7,000,七除八扣之下租金回報真係唔吸引。

當然讀者的太太獲得香港永久居民身份只係時間問題,不如就趁太太未有永久居民身份之前儲多點錢做首期,尤其係讀者朋友果30-50萬浮動收入,未必可以全數用來計算壓力測試,為安全計都係預多點錢做首期隱陣一點。

至於第二個問題就係揀馬鞍山定東涌好,咁又要講下物業本身有兩個價值,就係居住價值同埋投資價值,好多人睇黎睇去都揀唔啱心水樓,最主要原因就係價值觀問題,即係明明想搵間好住的,但係就嫌層樓無升值潛力,到層樓有升值潛力,又嫌唔好住,其實只要目標清晰的話,點會揀唔到樓!

講番正題,讀者朋友本身有自住樓,買多層樓志在收租投資,揀樓的目標就好清晰,就係果區要好租,同埋有升值潛力。點解升值潛力都重要?因為地區性的樓價升值,往往係因為外部的原因,例如交通基建改善、商業價值提升等等,結果就係層樓升左值,收租都收多一點,咁樣才是收租日日賺。

馬鞍山同東涌都係好租的區域,前者因為環境優美,沙田已經發展咗40幾年,馬鞍山都差唔多30年,有好多分支家庭想住近老家,都會考慮番區內搵樓,而東涌雖然係新開發區域,區內人口最多都係住咗十幾年,分支家庭未成氣候,不過就勝在近機場,好多機師、空中服務員,或者在機場返工的人需要在東涌搵樓,加上坐地鐵去中環都係廿幾分鐘,又一程過無需轉車同有位坐,都吸引部份港島返工的人搬入去住的。

比較升值潛力方面,東涌比馬鞍山優勝,因為馬鞍山發展大致定型,係一個人口密集的住宅區,最多係交通配套受惠沙中線通車去東九龍、西九龍會方便一點,而東涌目前商業活動唔多,暫時係一個大型住宅區,不過就勝在近機場、港珠澳大橋,而政府又多次計劃發展大嶼山,都係有條件令到東涌既商業價值提升,所以讀者朋友應該以東涌為目標去買多層樓收租。

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策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙


美股隊長

美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者

【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。



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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本?
3. 另類借箭技巧



美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者:美股隊長
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學習「美股期權操作」有以下好處

  1. 彌補本金不足
    美股多大價股,例如Amazon.com(AMZN),
    每股成本高達近6,000港元,如操作本金不大,能買入的股數有限。
    買入期權,風險有限,卻具有槓桿作用,
    能夠彌補本金不足的困擾,有助提升表現。
  2. 控制風險
    美股於發佈業績時,股價有機會大幅裂口下跌,造成鉅額損失。
    學習操作認沽期權(put options),為正股買入保險,花費不高,
    卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
  3. 賺取期權金
    沽空風險有限的「價差組合」(spread),
    賺取期權金 (premium)。

 

.(6)20160824-001

左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

 

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點:
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程,不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會,隊長分析市況,邀請各同學分享心得、經驗,並供同學發問問題(時間/地點:週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組,供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學,報名重讀折扣價:$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用


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【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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課程大綱:
甚麼是期權?
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合?
期權操作兩種心態-如何二合為一?
如何用構建期權組合,減低操作成本?
如何用期權組合,加速蟹貨鬆綁,甚至反勝?
如何構建期權組合,免費為持股提供保護?
如何零成本/低成本搏黑天鵝,牛皮市不失血,看中反而免費?
如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(船借箭)
如何用期權配合正股,克服期權流通性不足,甚至兩頭獲利?
如何用期權對沖持倉,應對波動市況?

 

______7

圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】



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.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
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揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
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新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
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第二課: 買樓如何避免中伏?
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真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

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諗Sir【買樓收租課程】課程安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課:學生宿舍 (網上影片)
第四課:簽租約,利得稅,印花稅 (網上影片)
第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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