收租真係好過打劫? #797

諗sir你好,機緣之下觀看了homebloggerhk。之後瘋狂搜尋你的著作。但由於缺貨加上本人長居於澳洲悉尼,於是不了了之。但也有繼續留意你的網站,在今年九月中回港放假兩周,在九月就只有收息班,未有買樓課,唯有上住收息班學習。之後對於blog中所講既野明白多了,但想諗sir指點我既情況點去執行。
說回本人狀況,29歲,讀書不成,但心明要靠儲蓄及購買資產來產生現金流。今年6月在悉尼巿區買了一個樓花au$640,000,付了10%首期,另需在2017年完工前付另外10%,之後大概每周供au$600。現於悉尼一連銷餐廳工作周薪au$1200,由於有宿舍及膳食所以每周儲au$1000。現有一想法未知是否可行,想計劃在香港購買物業放租,將來可套現或按下來做生意。
現有資金如下:hk$300,000股票和 今年底應有au$80,000 現金
父母有一30年已供完的自住私樓(長沙灣)現值hk$3,000,000
父母在廣州物業現值cny$1,200,000 (供完,現收租人仔$2500/月)
請問如我不在港工作可否借貸買樓,還是諗sir覺得在下想法行不通,請指點一下。

 

Answer:

不在港工作,但有香港新份證係可以借貸買樓。有件事可以令借貸行得順暢,就係將澳洲的出糧戶口設在跨國銀行、而返到香港叫澳洲同事打比香港同事做個亙相認證,咁澳洲既借貸力,可以傳到香港。由於香港存錢都唔使打稅,係香港做投資自由多了,這亦是香港點解咁成功吸引到外資既主要原因。可惜香港近月在股樓方面都不約而同推出了新限制措施,降低了市場效率,變相將資金(財神)趕出門口。

 

香港另一基可係聯繫匯率,將港幣縛係美金雖有十萬個不好,令奕錢在港令老外「起碼有數計」、美金升幾多港幣一樣咁睇就夠了。且看政府班子幾時再將呢個招牌拆埋,將港紙掛係一晚就可以”completely changed”的人民幣。香港股民近日就「漲跌停」機制作出討論,實行港股內地化,他日港股每升10%大家就要冷靜幾分鐘,依中國+香港人咪執輸既性格,冷靜過後原本升到10蚊停版既貨,會毫不猶豫咁擺個$11蚊既盤,變相焗升。你心諗? 咁咪幾好? 可是在此機制萬一有少量買賣盤用高今日10%之價成左,隻股就會「被逼」停牌,變相令股價更難測。最慘既係萬一隻股跌停,由於停版機制你可能走唔到貨,開市一手慢就又被屈機硬食跌10%之惡果。咁既market,點叫外資怎不心灰意冷? 咁既HK market,既然已被xxx大陸化,點解唔成team搬去上海?

 

樓市都唔見得有幾free,政府主要都係出招恫嚇收租佬。近月將租金收入再計作下次買樓之核實收入的水平降10%至70%(只限有租約適用),筆者在早前文章己提及現時有樓收租人仕都係實力之輩,你再降到50%都不能影響大局。當然政府出此招或只想帶出訊息,就係:「我地政府同收租佬勢不兩立,土地是廣大人民的!」此事已達,筆者預計市場影響如下:

 

1. 發展商知道投資客仍然難買樓,咁不如起少d,減少樓價供應。趁呢兩年捐下地搞旺元朗同其餘幾個新場,同「上線」搭好路2017再打算。

2. 買親樓既人大部份都係自住,租盤得不到供應,租客被逼交貴租。樓價要跌更難。

3. 呢幾年買親樓既人都係滿足自己「消費需求」多,滿足自己「投資需求」少。居屋公屋置業比例上升,下次金融風暴再黎因市面上更大部份都係買樓黎自住,冇可能再出現之前1997或08年的炒家極速散貨,此事令樓價更難跌。

4. 香港人的投資需求從未減少,可惜買樓收租的門檻高了,投資人被逼買第二類投資物,例如係波幅更高的股票。或會令股票市場有一刻的興旺。可是大鱷一來,市場買股的財富即被捲走。變相政府逼大家下海、在股票市場輸獲甘。留意買樓借錢好少會被call margin,買股買匯就一定會。

 

5.樓房素有替市民藏富的功用,可是政府現在措施係要趕走力實力的樓房投資人,難怪近年多人考慮海外物業投資。長遠睇法、香港終被陰乾、李生八十幾歲都仲要求變,你呢? 成世人只係買樓肯定捱唔到尾。中線睇法,樓價依然硬淨有時間搵方案,時代為有心人保留一扇打開的門。短線要睇本blog用開的睇市指標,可預示三個月後中原城市指數走勢。

 

讀者將港樓加按過後,由於有香港身份證、加上接澳幣自己都用得番之優勢,可將債基昇華令年收息19.42%,即每一百萬收$15833。呢個方案不合筆者,自己未試過。

 

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