諗SIR-債基混入歐羅賺取超20%年回報#795

諗sir,

 

看完了你的著作,明白了自己過去理財方面真是毫無方向,錯失了甚多機會。

幸好現在還有機會向你請教!

本人36歲,已婚,有兩個小朋友。

本人正職月入$36000,副業月入約$10000-15000,收入已差不多到頂。

太太只有副業,月收入約$25000-30000

每月固定家庭+個人開支約連供養父母約 $30000 (未加欠債還款)

本人有股票約65萬,現金15萬。 尚欠銀行私貸約27萬(之前借來買股票,月供還款,尚雖還約20期)

本人現住在家父的物業,最近家父決定賣樓分身家。樓現價約值3.7m。

賣樓後,家父將取回1m, 另外1m分給兄弟, 剩餘的1.xmil 可以歸我擁有。

雖然可以增加百多萬現金,但在這情況下,我便需要到外租屋住,並每月多付出萬多元租金。

抑或是,我應該將現樓轉至我名下,然後把樓按給銀行,套取約300萬。

200萬給家父和兄弟後,我便可有約100萬流動資金作投資,但代價是每月萬多元還款給銀行。

真是很困難的決定,請諗sir 幫幫我。謝謝

 

何先生

 

ANSWER:

 

如果將樓轉比自己,要付印花稅,可套出金額最盡是3.34mil,供樓要3.34/2.59 ~ $13000。惟此法要付印花稅,約8萬元。好處係唔使再搬過,當中洗費及心力都可省不少。

 

如不將樓轉比自己,可取回約1.5mil。此法不用付印花稅,又唔使供樓。不過要租屋,亦要花心力搬屋,搵樓租都要比些少經紀傭。

 

1.5mil用作租樓只可「捱」百鬆個月,關鍵係讀者如何懂得將1.5mil錢搵錢,將其收息作補貼租金。

 

若讀者懂得運用金錢,咁係唔係撈多d資金係手,由租樓變自己供樓更妥當呢? 供樓是消費加投資行為、租樓是純消費行為。即供樓要多冒投資風險。你問筆者,在港持有3-4百萬既樓風險不大,最低工資加上銀紙貶值之下,樓要返回一百萬一間真係很有難度。瑞郎脫勾,擺到明就係唔想同兌1.2的歐羅沉淪。至於近日指租樓不能再以租金之80%作核實證明去借貸再買樓,筆者認為影響有限。你睇下本BLOG有邊幾個CASE既讀者係識攞張租約去借錢? 加上而家買樓投資既人都係有實力人仕,這好比禁止大家再搭船過海一樣,大家當冇事發生。

 

有件事讀者要留意,由於太太冇正職,家庭借貸力只36000/10000*2.59*50% = 4.66mil。呢個數目只夠比佢搞好今次套現,再買樓難免構成困難。要將太太之借貸力浮面,即將原本散工的收入集結作證明,否則要完成一生二宅都見難度。 

 

3.34mil可有咩攪作? 近日很多同學問用歐羅行債基「有冇睇頭」? 趁低入手內地A股又是否明智? 急跌的歐羅令同學產生買歐羅計價股票基金的念頭,筆者睇急跌的尖刀固然難接、可是外界對歐羅的看法實過份悲觀。一旦歐央行公佈的方案比想像中輕手,歐羅對美金之反彈即時展開。上次在將9.3的幾年低位亦是在急跌再復升之中結束。在世界由美獨一方變成中、美、俄多頭領導之下,歐洲要找到朋友比之前容易,幣值大跌不難。惟新聯盟興起與美勢力鬥爭、一場更令人意外及損耗性更高之風波正開始蘊釀。

 

近日有機構放寬人民幣借貸條款,過繼早前可無限兌換人仔,而家可以抵押人仔投資物再將其買外幣。該機構見是初做,個配額只夠用半年相信係初起唔敢做咁大,即係手快有手慢冇。筆者會點運用? 可用其入手103提及過的10%年息月派之人民幣債基,再借出歐羅即轉美金投放於直債或債基收息。即如有300萬人仔,年收息人仔約30萬,再提出210萬人仔但我們用歐羅幣值借出,轉做美金入手債基收多一轉息,210人仔之12-15%即28萬人仔一年。兩者共收30+28=58萬人仔一年。由於歐羅QE息再減,借貸成本好低、只1%,將210萬借出之利息成本減1%,我們就將12-15%之回報減去1%成本,那成件事回報有近6萬銀港紙一個月了。即投入300萬人仔,回報為約720000/3750000=18.9%。此事更有CROSS-CURRENCY之便,同時沽空了歐羅,一年後歐羅如跌,你更可賺埋第三浸,回報即超20%!!!

 

當然初心者操作不容易,惟外幣再混合債基,回報可以很驚人!

 












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