諗SIR-等待時機再買多一層樓 #794

SIR, 您好!

小女子最近兩個月開始睇 諗SIR BLOG,及拜讀諗SIR著作《樓換樓》,穫益良多,實在有相逢恨晚之感,已經報名參加11月份的《買樓001》課程,但實在忍不住,所以在上課前先行來信。

自知早年過度消費 (主要是本人),導致現時現金不足,後悔不已。而丈夫早年錯失上車機會,導致儲蓄貶值。現在開始擔心退休的生活,雖然遲了計劃,但希望有得補救,期望可實現一生二/三宅的目標。

煩請明燈 諗SIR給予寶貴意見!小女子感謝萬分!

小女子38歲,月入33K (另外有3個月花紅);丈夫40歲,月入42K (另外有1-2個月花紅),未有小朋友,計劃中。我倆只有穩定正職,沒有其他收入。除mortgage外,沒有其他負債。

2010年小女子單名3.06M買入深井樓齡較新的屋苑自住, 9成按揭,按揭保險98K,利率為 H+0.65%,供30年,現欠銀行2.48M。近日的銀行估價為5.2M

夫婦二人合共的資產如下:
現金500K,股票市值250K (主要是匯豐 中移動,未返家鄉),基金市值550K (年期餘下22) (現時沒有回報)MPF市值800K,小女子公司給予P Fund 市值320K (離職時可全數取走),零碎的儲蓄plan 150K (2017年才可提取),人民幣20K

每月開支/儲蓄:
供樓9K,供養雙方父母17K,供基金&儲蓄plan 9K保險2K,儲蓄現金15K

方案1
出售現有自住物業,之後單名(自己 OR丈夫購入沙田 under 4M 的細單位自住,9成按揭,供30年。假設以現在銀行估價5.2M賣出,扣除還款、買樓首期、買賣樓宇的所需費用、連新屋裝修費,大約餘下1.7M現金可用作收息 (遲些要報讀諗SIR的收息課程,來補貼供樓利息,等待時機再買多一層樓。

方案2
不出售現有自住物業,只向銀行加按現有物業 (5.2M X 70% – 2.48M) ,吐出現金大約1.16M用來收息,來補貼增加的供樓利息,等待時機再買多一層樓。

請問諗SIR,那一個方案較好?還是有其他可行的方案?我提出的方案有沒有風險?

現在的家庭借貸力: (33000+42000)/10000*2.59*50%=9.71M,請問employment contract 沒有提及guarantee有幾多花紅,是否不可計算入家庭借貸力?
Thank you!

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Answer:

花紅及傭金是可計在核實收入之內,增加個人借貸力。這點相信讀者完成11月課堂後已明白。現在要答覆的是,往後個人財務計劃怎開展。讀者家庭收入其實不俗,當然人到四十借貸力將近走下坡,自己亦可能有感故開始著緊趕要發問。筆者之見,深井樓需賣出。該處交通未會改善而地段不屬珍貴,由成交可見價格落後大市,沽走有兩好處:

1. 當然亦必定要換貨。除非一個人工資太低,否則唔好「估市」,至少持有一樓在手。

2. 將所賺金額入數套出。計為5.2-2.48 = 2.7mil

 

賣樓後運用家庭借貸力一半為妙。(33000+42000)/10000*2.59*50%計為9.71M是正確。不過香港人仲有很多因素影響借貸力。之前文章「買樓之前的幾個準備」已提及,「七卡傍身、借貸不能」、又或家用過數需要小心。種種原因宜在買樓之前搞清楚,不要簽約後才發覺借唔到錢。

 

關於匯豐及中移動之解救,可用ETF將其升跌幅倍加複製,再資金加強收息。不少人只懂將資金放在大籃籌,貪其穩陣、盼望可穩獲回報,其實股票之發明、唔係為小股東提供回報的! 港交所如再行停枝機制,筆者相信市場越多管制,便不能為上板公司提供高溢價之便利,久而久之就少公司黎香港上市,惡性循環,越縮越細。香港回歸後市場經驗未能提供予內地、更是倒退被陰乾是也。

 

101plan(相信是讀者提及之基金計劃)不時在本blog提及,計劃內容收費難明,經常有學員問年期太長怎去解決。要知完全毀約要付很高昂退保費,以22年計劃,要比80%基金結存才可清繳。有見不少人仍決堅成份plan唔要,其實在退保與保留之間,有不少方法是經紀未提的。如處理方法不能為經紀提供新生意所需資金,大部份人巧合地被勸保留計劃。如純提供理財意見,先要考慮是否過份投保,再避免長時間被管理費影響回報。計劃繁複在文章未能清楚解說。

 

債基比101plan之好處:

1. 債基冇年期,隨時可贖回

2. 債基發放之利息如每月出糧。可即用作抵銷租金或供樓支出。杷反101plan要10-20年才可見成效

3. 101plan不比債基,就當比double保險方案之中的計劃,在可抵押性要低及收成期長很多。相反本blog介紹之方案由於經紀傭金低,無人願意講

4. 如果想用101plan之中的無收費轉換好處,不妨用ETF替代

 

讀者將賣樓資金再予先生九成上會,首期加雜費為50萬。荃灣、大埔、新西都有不少三房在此價碼。淨低2.2mil,用債基月收$25000。如想再換好一點的環境,買細樓而自己再用債基利於津貼租樓。












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