鍾維傑-買了甚麼美國物業?

近期筆者投資了一些北美洲物業,朋友知道後便問是甚麼類型樓房,在哪裡,價格又多少等。

實在不能一一盡答,唯有在這裡談及當中一項投資,順道講解入貨的理由,且先要免責聲明,一是不一定賺硬,二是適合筆者的投資未必同樣適用於閣下:

是甚麼樓房?= 屋苑式出租住宅項目,英文為 apartment complexes, 有專人負責管理,收租,維修等,亦可有少量公用設施如泳池,健身室等。

在哪?= 佛羅利達州,不是新建屋苑,而是八九十年代樓房,需要一點重建或升級,繼而令租值和價值上揚。

價格如何?= 這裡涉及數百單位,有 studio,一睡,二睡等,平均單位價約六萬六千美元,若以呎價計約七十五美元左右。

回報呢?= 有槓桿的淨收租回報近八厘,且預計物業在未來五年左右有升值。

至於決定參與投資的理由如下:

呎價低過重建建築費用 = 以全美國平均計,這類住宅需要一百五十美元一呎之建築費,還未包括設施,地價等,即從財務角度看,新建項目會不太化算,亦即是新增之供應會較少,對現有的項目來說,空置率亦可較低。

回報相對所需之精神及時間很不錯 若包括預期的物業升值等,IRR 回報率估可有 15 % 或高些,這本身不算出眾,但以投資後實質没有太多功夫要做,主要是報税等,且可以亦需要找當地會計師代勞。

美國不少中產人士需要從買到租 = 包括退休的一群,因其資產大部份源於其家居,不賣房子未必够流動資金以供日常生活,更不要說那些没有足夠首期置業的薪工一族了。詳情可參考過往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej728.htm

美國經濟長期不會因各樣債務而拖死的 = 因為債務會隨着嬰兒潮人士的老去而得以減輕,況且其值錢之東西 ( 如高科技等實在不少,够錢找數。

項目經營者有份投資 =  20% 左右,項目不行他們也輸。

當然,刀無兩面蜂,上述項目是以公司股份參與的,很難只賣出自己之份額,要當買了三至五年的高息定期儲蓄產品,且税務上要有周詳安排。

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej733.htm












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