鍾維傑-因素未必互相排斥

 

許多時讀到一些分析文章,不論是經濟,地產或其他的,不同作者有着不同意見是常態,然而部份堅持己見之餘,同時亦傾向抹煞别人見解之可能性,雖兩者見解不一定有互相排斥之關係。

舉例說,甲和乙結婚,甲之因由可以有多個,包括覺得乙有美貌,健康,人品好,有個性,有事業,有上進心,有創意,細心,愛心,有財富等。上述環節基本上沒有互相矛盾或排斥之關係,至於哪個或哪些因素較吃重屬另話,要問甲才知道,況且甲隨着年齡,環境,經歷等之改變亦可令因素之輕重有變。當然,甲亦可能只想到上述一兩個環節已覺值得和乙結合,未必要有一籃子因素影響。

據此,近年香港住宅價格之升幅,可能有多個環節導致,包括 QE (無論從哪裡來),經濟生產力之增加,供應不足,土地制度,資金出路少等。當然,這些因素亦有輕重之分,粗略說,近年較吃重的是QE,而這環節包含了低利率,資金多等次環節,其他因素屬次要。

上述又引進另一考慮,就是倘有覺得現今樓市有問題 (或挑戰),便得研究問題的性質 (或中心點),例如究竟是價格高於負擔能力,或是需求真的大於供應,抑或家庭生活組合傾向之變化造成。再者,上述環節又有否互相影響甚至互動成份。

筆者直覺是一個價格的挑戰,而簡單說這來自於QE,因後者不但令借貸平宜,亦趕存款出銀行去買樓買股,借貸成本低亦令部份投資者可以買樓後不需急於出租,繼而令部份供應長期空置着。加上部份年輕一代喜愛自住,需求確會增加,只是這層面之需求大多要有財政支助 (無論是公家或私人才能實現,QE 確令部份家長可以提供這方面的支助。

已講過一次,再次講,成也QE,敗也QE,且不一定要加息才敗。

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej738.htm











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