諗SIR-買樓唔買樓好? #785

你好諗Sir, 小弟今年快將踏入三十而立之年. 三年前開公司創業,目前已儲有一筆錢. 父母雖然有一房公屋自住, 但年事已高, 作為獨子我一直希望可以早日一家三口搬入三房大屋同住互相照顧. 可惜12年自今越盼樓市升幅越高, 加上手上生意一直需要一定資金流營運, 直到最近才資金稍微鬆動, 唯獨樓價高企, 小弟一直很怕樓價大跌變咗大閘蟹, 還糾結于買 or 不買 自住樓的鬥爭中, 希望 諗Sir 可以開導一下 讓我想清楚未來的 買樓甚至投資方向. 目前小弟情況如下:

 

 

1, 父母自住兩人名下公屋, 小弟和朋友合租, 每月租金支出 1400+3500=5K4

2, 自有公司收入起落較大, 呢三年純利大概每年在 1mil 至 2mil, 預計未來年收入近似

3, 扣除公司營運資金, 可動用現金大概 2mil 作買樓用途.

4, 單身, 未有女朋友. 但買樓首選三房單位, 未來結婚也要和父母同住照顧兩老.

 

 

請問諗Sir, 小弟應該叫家父放棄公屋拿綠表購居屋嗎? 但家父快將70歲, 做按揭銀行是否比較難批? 可否加小弟名購買綠表居屋? 若不需加小弟名, 我打算買私樓做收租用途, 應該選擇什麼價位的貨色比較穩妥? 還是小弟直接購買三房私樓來得直接妥當?  若有其他方案請賜教, 十分期望回信. 

 

ANSWER:

 

70歲人仕買樓借錢基本上唔批,一般係搵仔女做擔保。本案讀者賺到錢,最弊係生意人的收入未必受銀行承認,很多老闆都將公司或自己收入調節過低,令自己問銀行借錢時未能舉證。當然收入太高有交稅煩惱,那怎樣在交稅與買樓之間做取捨? 先要學懂影響借貸力的幾個因由,加上知道用公司名義借錢未可及九成,都係用個人名義上會較著數。不少老闆會定時開支票比自己「扮出糧」,惟銀行已洞悉此法門亦不會因幾張支票影印本就批出百萬借貸。讀者在而立之年是時候好去了解,一個人除了自己賺錢能力之外,更應作法提升自己問銀行借錢之能力。

 

將公屋交出是可以九成半上會綠表排居屋,仔女係同住親人而不是公屋戶主,所以新居屋都應用父母名稱而仔女只可做擔保。至於最基本的買居屋與否問題,筆者建議是讀者經濟有一定能力,30歲前起碼攪到百萬年薪亦算很不錯。在往後人生宜盡快滿足自己對錢既需要,將時間運用在比賺錢更有意義的工作上。有人稱此動作為達成財務自由,若讀者亦以此為目標,未補價的居屋無租值,不算是資產亦未能提供被動收入。除非大家肯定自己的人工往後只能少許上調、必須接受政府資助才能滿足自己居住需要、否則入手居屋只會令自己往後理財被縛手縛腳。

 

另一個問題係解決買樓定唔買樓既鬥爭。其實生意人真係唔使再諗,買番幾間樓萬一老黎起碼都有個兩舊磚頭揸手。筆者早年服務一班廠客、見佢地老有所依、全靠生意好時買兩間樓鎖死d錢。要知生意梗有高低點,最怕係他日霉運又要將賺到既錢放番落盤生意,財來財去一場空。若果筆者自己作法,可為自己重塑月入40000之借貸證明,借貸力即成40000/10000*2.59*50% = 5.2mil。九成上會,單名可最盡入手市值5.0mil的樓房,在新界東或西區都有此銀碼的三房供選擇。那萬一樓市下跌怎辦? 要知現時樓價連升4年,係因為貨幣貶值這長期因素。當然金融危機再臨,樓價或會好似2008年有跌20%的可能。惟貨幣貶值是長期影響因素、而金融危機往往只是過眼雲煙,留番百餘萬係身以防銀行要求call loan,提振自己持貨能力,長遠仍以資產膨脹去賺價此途最穩賺。

 

當然讀者如想再穩陣派,可以買三百餘萬的兩房細價樓、在最低工資上調,三百萬樓再跌價的空間有限。將單位出租而他日有需要可行「以租養租」、同父母租住三房。那既可滿足自己消費需求、又令自己投資不落後。再有錢淨將資金投放於債基方案、年收12-15%息,即每一百萬月收$12500。讀者有兩百萬在手,咁收息等於出多份糧比自己。生意人全心投資心力於事業、亦要不時為他日轉逆時作個打算,這才叫顧及萬全。

 












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