諗sir – 為37歲無米負資產的人生翻盤

諗sir你好：
小弟現年37(其實還有半年便38了)，已婚，育有一女(5歲)及一子(剛1歲).

小弟任職銀行，現時月入3.5萬，無其他收入 (實際上也有少少其他收入, 是例如拿舊報紙去廢紙回收、二手物品買賣、參加問卷調查(不定時的,每次有3-5百元收)、在網上做問卷等, 但一年加加埋埋先得7-8千蚊, 所以當沒有吧)

太太任職公務員，人工略高於我，但她負責子女教育使費、家庭工人姐姐薪金、家居買餸錢等，另她尚要俾家用外家, 及償還私人貸款(過往多年替外家買嘢, 簽咭找數而累積的咭數約十多萬, 將咭數轉為私人貸款, 每月還萬多元), 基本上她每月僅能收支平衡, 所以只能得我一個儲錢.
小弟的”資產”如下：
A. 一自住已補地價居屋,09年買入價200萬,現估值約400萬
B. 存款4萬 (對！沒錯！是只有4萬….不是現金流,是手持現金金額)
C. 股票巿值3萬

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負債如下：
A. 按揭餘額約174萬(當年以95%上會, 連按揭保險, 實際原貸款額約197.5萬)/B. 私人貸款餘約0.3萬/C. 欠親戚約21萬
以往因為種種原因, 如結婚、生小孩(2個小朋友都是在私家醫院生)等, 每次儲到一筆儲蓄, 均會被一舖清袋…..
至08年12月，當時仍在租樓的我，因感到長遠交租即係繼續幫人供樓，是純支出，不是辦法，故當時手持只有不足10萬cash的我，膽粗粗買了當時租住單位同屋苑的一個單位(即現居單位). 因物業樓齡達25年, 單位未裝修過, 水電喉等亦未換過, 所以也花了三十多萬裝修(包括更換水電喉等, 亦已包括家俬、電器等). 當年是問親戚借錢24萬, 再加私貸合共約12萬, 應付裝修費.
因此, 在這段時間, 小弟儲錢速度奇慢.
至13年9月, 小弟的細仔出世了, 當時所餘儲蓄(約8萬)亦一舖清袋用來俾醫院費. 儲蓄回復0 ….. reset重新儲錢出發…..
小弟現時每月可儲蓄約7000元.

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每月支出約2.8萬, 主要支出包括：
a. 供樓月供0.7萬
b. 管理費+地租每月平均共0.1萬
c. 家居上網、寬頻電視+本人手電月費, 合共約700元
d. 家居用品入貨每月約0.1萬
e. 俾老婆家用每月0.65萬
f. 俾我屋企家用每月0.1萬
g. 個人及家居保險每月約600元
h. 家居電費每月約0.1萬
i. 個人零用每月約0.6萬
j. 備用現金開支每月約0.1萬 (是撥入用作特別開支, 如做人情、仔女去睇醫生等使費)
目標是希望能5年內, 能手持流動資金100萬, 及能添置一物業出租. (其實還有10、15年目標, 不過首先要完成5年目標)

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老婆在5年後, 便有資格申請公務員房屋津貼, 所以我諗住遲D將現居物業轉為佢名, 以享有關津貼. (如要轉名, 係先去律師樓搞咗先, 定係直接去銀行搞？因為而家筆Mortgage Loan都係我個名, 供款亦係我戶口)
小弟現時的財務狀況甚為薄弱, 儲蓄能力亦甚低….
期望諗Sir可指點一下小弟, 教教小弟該如何部署……

answer:

其實本案讀者人工都唔算低了，可是過的生活在財政上可用緊絀黎形容。當然你可以講佢心靈上好充實，物質既滿足算得係咩? 只好說錢可以比人多點選擇，夫婦嗌交都少左。不少人未婚都為擺酒席而煩惱，真係唔知真愛係太少定係雙方都對身上所穿所吃所擁地位太過在意?

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讀者形容自己過往幾年儲錢速度奇慢， 要知每人手上既錢都係hard earn money, 你冇能力冇才華，真係比一蚊都嫌多。無錯筆者自己都認為現今香港社會太殘酷，已往幫下鄰居睇住個仔呢件事經已好耐無見。男人再唔爭氣到年紀大只會自覺更大無力感，做問卷撈part time賺多一千幾百只徒然。最致命係有鋪癮竟容許自己每隔幾年清袋一次。當人有條私人貸款數係身，再每隔幾年都有儲蓄reset既之情況，其實距離要麻煩人開口借錢既之情況又近一步。呢件事唔係講讀者，筆者認為佢地夫婦在照顧小朋友方面好盡責，可是為家庭建立財政屏幕方面有點問題，首先係問親戚借錢裝修，兩個小朋友又選擇私家醫院開刀生，要知私院兩個夾埋成15萬先基本可落樓。今時今日38歲人資產負數既結果（因為幾萬蚊儲蓄減現時私人貸款為負數），其實早早因一些壞習慣而種下。當然成件事更早種下既因，或者係無去專注發展自己事業啦。

另外銀行人又無為自己盤數balance。將28000月入減哂各項支出，淨低不等於所述的儲蓄七千。秘撈又唔見可cover咁多。所以37歲人第一步，係認真面對自己，記錄一下自己每個人洗費儲蓄如何。

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由於賣樓可得十年儲蓄，建議讀者賣樓，再用九成上會買回300萬物業住遠些少。要扭轉日後情況，必須住遠或差些少去付出。咁做減去預留40萬首期後，自己可套160萬。所套金額不要買股票，讀者投資水平應低，不宜作有大價格風險之投資。所淨錢應50萬投入「5年double保險方案」，那5年後保證有另50萬予他們單名九成上會買第二宅，如遇正樓市低位，人生或可再翻盤，至於仲淨100萬入手債基每月提供12500利息，即夠支付由7000增至10000的新樓按供款，更可每月儲多12500-3000 即9500。對讀者而言已非常不錯。

–

讀者往後財政狀況還可改善，都因09年入手樓一間，你同意嗎?

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

實例解說買債必知點

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構介紹

第一至七堂的重點內容重溫

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
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now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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