諗sir – 37歲積蓄不多,仲可以擁三宅退休嗎? #768

Sir,

您好!本人的家庭將於本月增添多一名成員,而妻子亦希望在不久的將來成為全職母親,步入中年,驚覺過去只花太多時間在工作上,卻未曾為自己一家在財政上作長遠計劃,實屬不智,有幸能報讀買樓101課程,如發現清泉,獲益良多,亦己報讀買樓102103課程。

希望諗sir就本人的情況及擬定方案提供一點意見: 

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背景

本人和妻子均37歲,月入$70000$18000育有一名三歲孩子與及第二名孩子將於十二月出世,二人須每月供養各自父母,兩代人都住在港島南區。本人持有一個兩房物業,2010$2.8M,九成按,Hibor Plan,三十年月供$8300,欠$2.3M,現估價$4.5M。每月總開支為$45000,每月儲蓄為$25000,股票$0.15M,儲蓄基金$0.2M,現金$0.2M(本人於2010年結婚置業己花掉大部分積蓄,2013年以前人工偏低,收支剛剛平衡,惜每月儲蓄較少,自2014年初才起步籌錢,己知狀況極之不妙)妻子每月幫她父母償還其居住的兩房物業貨款,月供$6500尚欠$0.2M,現估價$4.5M她和其妹各自擁有該物業一半業權。妻子餘下收入作為她的自用錢。

短期目標

購買一個約$4M的兩房物業出租,以拓展被動收入,三年後妻子轉做半職,預計月入只有現時的三分之一(約$6000),以補貼繼續供養其父母的開支。

中期目標

六年後,購買多一個約$5M的兩房物業,並在同區租用三房單位自住(首選海怡半島,租金約$20000,以改善居住環境,並將手上持有的三個兩房物業出租,增加被動收入,屆時妻子可成為全職母親,照顧兩名已入小學的孩子(小四及小一)。

長期目標

本人和妻子於60歲時擁有四宅,一自住,三收租以便提供被動收入作為兩夫婦退休後的開支或二名孩子不時之需。

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方案一

假設樓價於明年下調,將外父母物業加按至五成,套現約$2M,用$1.5M以三成首期購買一個約$4M的兩房物業,由於妻子的借貸力在加按上已差不多用盡,新購物業用妻子名義,由本人作擔保人(借貸力並未超出個人借貸50%購買力)。剩餘的$0.5M則購買債基收息。六年後,待儲蓄現金足夠,再用三成首期以本人名義購買一個約$5M的兩房物業(假設薪金不變,差不多用了個人借貸50%購買力),將自住兩房單位申報改為租用用途,並租用同區三房單位自住,期望三個物業的租金增加被動收入,向長期目標進發。 

方案二

用方案一方法套現約$2M,以本人名義購買首個約$4M的兩房物業,六年後再以妻子名義購第二個物業,由本人作擔保人。六年後的安排與方案一相同。

 

延伸問題:

1. 本人及妻子現時均分別持有一個及半個物業,根據現行法例,是否必須交付雙倍印花稅(DSD)? 是否可轉近親作為物業持有人而欠卻DSD? 有違法風險嗎?

2. 若將現有自住兩房單位(買入時以九成按報自住用途)改為可租用,是否必須轉用較高息的按揭,會比現時月供的$8300約高出多少?

3. 先前的貼文“為blog2.59及借貸力作解 #762”指出屆45歳時供貸力常數將會下降至1.95若中期目標延至十年才達成,會有什麼修正建議?

祝業務蒸蒸日上。求教(救)男上

answer:

同意讀者要將可加按的樓都加套出現金,因讀者是人工高而現金水平少的人。自己七萬再加太太家庭借貸力為(70000+18000)/10000*2.59*50% = 10.1mil,而現金只50餘萬。可是太太為屋企人持有半間樓,如再買住宅要比雙倍印花稅。有見及此太太應將一半業權賣比阿妹、由於是親妹可以用舊稅率計此轉讓,依讀者提供之價格作半轉讓會令從價印花稅保在一百元。親妹得樓後可由人擔保將母樓九成盡按,得380(4.5*90% – 0.2)。而讀者妻子之後無樓即可再買樓九成上會,那一邊可盡得cash而另一邊又可盡借買樓,用盡太太可提供之財技襄助。

太太家中樓房欠4.0mil,月供為400/259 = $15400。往後會解說下筆錢如何收息去為供樓數目填補。

讀者自己間樓2.3mil幾年前九成上會買入,好應把握現時機先套現,而最重要係將九成按去除轉七成。要作此事需到銀行辨理就算留同行都要請律師再造契,最正方法莫過於轉按用1%新行現金回贈去補償當中洗費。九成樓如補發現出租,後果肯定比七成嚴重至於點解咁多人都將九成樓租出守博一博,那風險及規範讀者已在課程習得,不再描述。自住樓轉按時可順手按出4.5mil*70% – 2.3 = 0.7mil

讀者攪好兩樓即得3.8+0.7=4.5現金在手。再加埋自己手上資金,500萬現金可作運用。當然此事已動用了太太妹妹之借貸力,需將收息成果與其分享才能成事。至於太太已貢獻了一個九成上會名額,那讀者只要將500萬當中之40萬抽出,即可再買一樓。用唔用黎收租,讀者自決。七成或五成上會讀者亦夠錢做。當然筆者建議大家應趁後生盡借,讓時間去將債務貶掉,再加上有租客為你加倍儲蓄,進才是借錢行之力為自己理財之路。

關於讀者問如果再買第三宅的願望在47歲時才實行,會否因當時借貸力常數下降而令自己失預算只好說人老是自然現象而筆者不能救,惟當時讀者手上兩間樓都好應有條件向銀行轉作出租物業及簽租約,再借錢時租金收入之80%可計作個人核失收入,將因年老而失去之借貸力補回。

最後打算讀者將太太九成上會,及將手上餘約420萬資金收息作中期目標。由於早年做錯及儲蓄不足,個市未有超40%以上的大跌,讀者不可冒進再買第三宅。萬一高位接貨後遇上大跌市,讀者心情即跌入無間深淵,受苦無間斷。關於收息,介紹一個好方法,就係運用走勢有點相反的兩基金作組合,每邊買一半去為自己構建收息年10%之獲利組合。見下圖兩隻基金同在九至十月,一隻升一隻跌,買國債為主的基金在市差時會升、而入手公司債的基金息高而在股市差時跟跌,那就正好有亙補。由於筆者憑經驗選兩隻有一事雷同的基金,所以在之後因應市況調配都可大省洗費,讀者可因此去建立組合,穩定一點去收10%息,420萬月收$35000,夠cover新供樓款項而自己每月儲多兩萬銀,即讀者月儲蓄即可升至$45000,儲足彈藥再部署買第三宅。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

10%-15%年息ETN大解構

第八至九堂 (網課教授入市策略)

實例解說買債必知點

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構介紹

第一至七堂的重點內容重溫

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至七堂**

收息101(TEDV90)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-08-06(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-08-13(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

收息101(TEDV88)課程安排:
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第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-08-06(六)14:00-16:00
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目前費用: $4900(已包上述九堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00
TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(可網上修讀)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-07-23(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你私人咨詢買樓大計( 諗sir咨詢時間預約建議在zoom或7月23日課後進行),傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-07-23(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你私人咨詢買樓大計( 諗sir咨詢時間預約建議在zoom或7月23日課後進行),傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2022-07-16(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如7月16日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2022-07-16(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如7月16日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
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聶SIR ( 聶振邦 )
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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面
– 教曉揀新股
– 判價看陰陽
– 盤路齊拆解

聶SIR【倍升股基礎班】課程
聶sir本課程同你一堂過檢閱入市心水列表!
2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室

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內容:
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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