初四債基15厘應市方略 #767

本人29歲有現金130萬，月入2.5萬，想考慮買一物業自住，樓價450萬16年樓齡。

母親61歲(有8千月入)，有一私人物業48年樓齡，市價大約530萬，無按揭。

初步計劃：做重按(有一名擔保人，月入5萬，無按揭和貸款，可分擔重按還款)，想趁樓價高按200-300萬出來，再買樓，一人做50%按揭)。另有一個家庭成員，打算未來1-2年置業，用重按留下的$ 付他首期，之前把$ 做定期對沖利息。

或將錢用作入手中電、匯豐好嗎? 收下息…

想問對這個計劃有什麼建議或需注意(重按成數?按揭成數？等等？)或者其他的財務安排才是最上算？
謝謝諗sir

ANSWER:

年初四，睇清楚。唔想輸，要諗野。

筆者唔知道讀者打算找什麼人做擔保，不過唔係遠房親戚或朋友都可以，請留意。另外讀者的想法是盡量加按將資金買哂樓就算，如果理財做法真係如此簡單，其實筆者都無需同各大讀者分享至第七百六十幾個個案。

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讀者第一步係要將母親樓加按，叫擔保人將48年樓齡而值530萬既樓加按出黎，此物業如果係新淨同有lift既話，好彩就有銀行offer 十七年按揭，唔好彩或唐樓根本就冇得做。留意如果抵押品本身不太值錢、或預期十幾廿年後價值會太跌，那銀行多不肯接受此作投資物，你搵個月入十皮既黎擔保都無得傾(當然….可以比高息搵安信)。若此樓房是九龍塘或沿太子道所見的實用大宅，咁又另作別論。可是就咁看來此案機會不太，「個排樓」現仍在700-1000萬之價位。

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比筆者或會趁手賣48年樓佢，為遲黎的換貨作最後補救。可是讀者不宜作此，因如自住間樓都未處理好，請勿再為家人打理資產。何況母親只淨一樓在手，做仔既實唔忍心叫佢賣走….除非左袋右袋都有樓在手即時可轉比阿媽定心就唔同。有時在財務上想作「上算」安排前，都要知道會否對屋企人帶來太大壓力，更要知道自己知識是否足夠。讀者年未過30，自己又有錢在手， 大把時間去令自己進步。筆者對他的建議是自己九成上會買樓，$25000月入借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil。那買400萬之下樓房為適合。

至於母親樓如要加按，由於樓太舊不合用2.59法則。此常數只合43歲借款人及40年之下樓房才合用，有時特色單位更是別論。筆者且將530萬樓打八折再套一半計算，擔保人借出了2.12mil，如只可用15年還，月供要成$13789，即套200餘萬已用借貸力之13789/50000*50% = 55%。關於抵押品及個人年齡對樓房借款上及投資上的不同影響，留待見面才更詳盡解說。

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套出200萬用黎買樓始終令全家人冒上風險大了。如讀者及擔保人用其作首期買一人一間，再加上原舊樓市值530萬，恐怕萬一市況逆轉要「好打得」先承受得起。筆者建議是將套出之212萬放係阿公戶口收息，一黎阿媽仲「睇得到」舊錢、二是各人可將利息儲起，他日作首期買樓自住或收租都好。收息可用基金B(見圖)風險較高，未變法前都派高息，變後配合債基方案收15%。

基金A是收息101課堂上介紹的10.8%回報方案物，雖派息率較低但穩定性更高。由於債基方案是對銀行職員太煩兼「冇咩著數」，所以除非個客自己識否則都唔想sell。

 

由1997年至2017年，基金A的升勢大抵都向上，死揸唔放起碼都叫有本回加每年派息，因債券本身就是到期有本回。如果死揸股票，你有幾多次可以回本? 你慬的…

下列為基金A過去5年之年回報。利用疊增可成事收10%。2月實行3月就開始收息。唔少人仲意先報收息101因為快靚正，下個月就收番學費(當然，投資有風險，呢個唔保證。不過101去到雞年收到第40個班次就保證要多謝大家)

2012: 20.1%

2013: 2.7%

2014: 3.5%

 2015: 1.5%

2016: 13.6%

另外筆者不才，想問問:「2016年美國都有加息，點解債基之回報比往年更好? 加息令債價下跌之說是否不攻自破?」年初四，想清楚。唔想輸，要諗野。

見圖即是好有機會連續6年都價升更是每月為你「出糧」。讀者212萬用債基即月產出$19080派息。儲18個月都夠一個兄弟做首期買樓。就當減埋13789供款都有成$5000蚊淨。如果間樓新淨一點加按只用供$7000而月正現金流近$13000

股票呢種咁「好」既投資物，見上圖匯豐(0005)/2017年1月中的價位，你自己考慮下仲買幾多血汗錢落去?

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。