樓市平均入市法 #765

本人先生於2006(當時我們還未結婚)235萬買入將軍澳站一兩房單位(他名下)自住後於2011(結婚後)加按再買入奧運站兩房單位(聯名)自住並將將軍澳單位放租。雖有租金支持($13.5K每月但有感單位升幅已不錯及不斷有新供應基於經濟學的” 供求理論” 下遂於20125月以4百萬將單位連組約沽出套現後沒有再投資物業諗住睇跌。誰知細價樓持續攀升我們悔不當初!


幸好及後認識到諗SirBlog, 恍然大悟並於2013年尾再度入市才可捕追少少升浪。之後再看完諗Sir兩大著作並剛報了收息班(batch 17),現有以下問題望指點迷津。
本人今年35歳,月薪為40K (未計花紅大約15萬通常用作交稅), 先生41月薪為85K(未計花紅大約20萬通常用作交稅), 現有兩間物業分別為:
奧運站兩房 (2011年以718萬買入現銀行估價大約880-900尚欠435月供$16K,30年 Hibor plan, 現放租 $23,000) 聯名共同擁有
九龍灣一房 (2013年以320萬買入現銀行估價大約380-400尚欠185月供$7K,30年 Hibor plan, 現放租 $11,500, 剛加租我自己名


我倆現租住元朗2房新樓(望以租養租), 月租$11,500 (相信下年會加租至$13,000市場價)
先生供車會每月$6K, 尚欠36沒有其他債項
另兩人現金 $1,300,000
股票  $800,000
基金/債券  $200,000
人民幣定存 RMB640,000 (RMB320,0002015年尾到期其餘於2016年尾到期)
總數大約有3百萬可流動資金大約為2百萬 (現金+股票)
每月先生可剩約$50,000 (扣除車會保險供養父母自己使用及家用)
每月本人可剩約$20,000 (扣除保險供養父母自己使用及家用)
請問諗sir應該怎樣部署增加現金流和一生三宅 (其實我們希望到退休時有4-5), !

ANSWER:

請大家攪清楚理財目標,唔係越多樓就越好,退休人仕更會用直債作主項理財。原因是樓提供攤長30年還及高槓桿選項,可是用升幅及收息計算,明顯不及收12-15%之債基方案或JACKSON哥咁放32萬美金收超10%之保本直債,加上抵押力隨借款人年齡下降,不少投資人到老都唔想揸樓及攪維修。讀者較年輕人工不俗亦擁兩樓在手,需要是立刻訂下確實理財目標,希望提早達成財務自由。

要騰出時間做有意義既事及唔使再打工,起碼被動收入等於家庭收入。讀者需要12萬,而手上兩房奧運提供(23000-16000)=$7000正現金流,九龍灣提供11500-7000 = 4500正現金流,計及手上定期有些少利息,現已擁被動收入約$14000,對比他人已是不錯。家庭借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.54mil,已用(4.35+1.85)/15.54 = 40%借貸力。有car loan令借貸力再削弱,不詳計。另用九龍樓去養租元朗樓,在區域佈置上為正確。

718萬樓已達現時金管加按上限,動不得。2013年買樓錯在之前冇點諗好一拆二去盡按奧運加上9成上會買九龍灣。如2013做好此事,就計當時奧運站價值比現時打折只6.2mil按爆可多6.2*90% – 4.5 = 1.1mil在手,而騰出另一位可用30餘萬9成上會,現時資金應多出 2.9mil-2.2 = 90萬。那讀者現時(1.1+0.9)等於近200萬係手,就當用黎買哂債基多200*13%/12 = $21600/月。向產出12萬月入再進一步。

係度提及用債基收息養租之缺點,就當放左間樓套200萬出黎買債基收息月入兩萬幾,此數目不會隨通賬上升,就好似讀者預計將被加租至$13000如用債基息口養租就不能預得「剛好夠數」。而讀者用樓養租情況就好得多,所以呢,債基只宜中期投資,用作彌補現時買樓太多洗費及借貸困難之艱難時期。至於讀者下步怎作,建議是每隔幾年買樓一間去用平均價入市,或利用課程所授睇樓市升跌之指標行事,至於現時是買不得,亦不應在買樓隔一年後再入市。

一個收入12萬之家庭應每隔幾耐就買一間樓去完成「樓市平均入市法」先要滿足兩條件,就係手上物業總按揭結欠少於現市值40%(或掉轉咁講按揭負債比率不大於60%)及每兩年儲蓄至少有樓房市值之5%

就似讀者物業現市值880+380 = 1260萬,結欠為615萬,而讀者年儲蓄為70000*12 = 840000,符合滿足上述兩要求。咁應該再買唔買樓好計如讀者再入手400萬樓七成上會,物業市值增至880+380+400 = 1660萬,即負債為物業市值之55%,假設樓市在兩年內大跌40%(1997-98年試過),讀者仍未負資產。加上讀者年儲0.84mil,為樓房總市值之5.06%假設三位租客都有交租,計4%租務回報而當中3%還本(因按揭成數不高,還本較快),咁讀者一年可再減樓房8%之結欠,進而有能應付樓市一年大跌40+8 = 48%之跌幅,或兩年共跌40+8+8 = 56%之跌幅。

再深入一些應計埋個人資金,讀者現有3.0mil令應付樓市大跌能力又勝一籌。如要計出讀者係現財力下究竟可以最多買到幾貴既樓而又應付到40%跌市,方法為(按揭總欠手上資金+新買樓之七成借貸額)/(手上物業市值+新買樓市值) < 60%

*計算或有數值錯誤。待修正

(615-300+0.7x)/(880+380+x) < 60%

315+0.7x < 0.6(1260+x)

525+1.16x < 756+0.6x

0.56x < 231

x < 412.5

所以讀者而家想再買樓又要安全系數高的,最多為412萬。

當然可用300萬資金放債基收$30000-$36000一個月,等過1-2年再買市值大些少既都可以。平均價入市儲樓而在買樓距間中用債基收息,適合收入中上的讀者。當然大家都可自己計一計作評估。












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