差餉物業估價署公佈2014年2月份的住宅租金及售價指數,以及有關平均每平方米的租金及售價,很多報章就此報導,2014年2月份的樓價及租金均呈現下跌。但看罷有關報導及公佈後,筆者發現一些不太明白的地方,想提出來與各位討論及研究。
〈1〉
根據差估署「香港物業報告 ─ 每月補編( 2014年4月) 」,2014年1 – 2月港九新界的A類住宅平均每平方米月租,全線按月計上升3.1% – 5.1%,詳情如下:
A類住宅平均每平方米月租
(實用面積 < 40 平方米) |
2014 – 1* | 2014 – 2* | 單月升幅 |
港島 | $362 | $376 | 3.87% |
九龍 | $292 | $301 | 3.08% |
新界 | $235 | $247 | 5.11% |
http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_1.xls
註:1平方米:10.76平方呎
* 臨時數字
但是,同期之A類住宅的租金指數則由2014年1月的167.3點*,跌至2014年2月的165.7點*,按月下跌0.96%。這點筆者則覺得有點奇怪,港九新界的A類住宅平均每平方米月租上升約3.1% – 5.1%,為何整體2014年2月份A類住宅租金指數較上個月卻下跌0.96%?
由於我沒有參與差估署原始數據編制及沒有有關的原始數據,我也無法解釋當中的差異。如各位讀者知道當中的原因,請留言告之。
〈2〉
根據差估署「香港物業報告 ─ 每月補編」,會列出各類型物業的租金回報,包括A – E類住宅、工廈、甲乙級寫字樓等。其中,A 及B類住宅2013年1月至2014年2月的租金回報分別只有3.1% – 3.2% 及2.8% – 2.9%,這不包括差餉、管理費及其他費用。
根據筆者作為小業主的認知及感覺,一般二手中小型單位的市值租金回報應約有3.6% – 3.9%(不包括差餉、管理費及其他費用)。就此,我就嘗試做一個對比分析。
首先,美聯物業會根據於2008年至今全港100個著名中小型私人屋苑的買賣及租務成交個案,以加權平均數計算出「每月」平均成交建築呎價及呎租,而1997至2007年則以50個屋苑計算。而筆者利用這個美聯「每月」平均成交建築呎價及建築呎租,粗略去計算美聯的租金回報。
由於美聯的統計覆蓋中小型住宅單位,這好比相等於差估署的 A – B類住宅單位。因此,我會利用美聯的租金回報,去比較差估署A – B類住宅單位的加權平均租金回報(按照A 及B類存量比例),時期由1999年1月至2014年2月。
然後,去計算由1999年1月至2014年2月「每月」的美聯與差估署A – B類租金回報之差距比例。
當月租金回報差距比例計算方法 :
= (美聯租金回報率 – 差估署A – B加權平均租金回報率) / 美聯租金回報率
當計算好1999年1月至2014年2月的當月租金回報差距比例後,再與同期CCL 的趨勢做對比,編制圖一如下:
圖一
根據圖一,我發現CCL 愈上升,美聯與差估署A – B加權平均租金回報率之差距比率則愈大。由於筆者沒有美聯與差估署的原始數據,我無法得知差距擴大的真正原因。
圖二為1999年1月至2014年2月美聯租金回報與差估署A – B類住宅租金回報,供各位讀者參考。儘管租金回報由之前的5 – 6厘跌至3.x – 4厘,由於基數下跌,同樣1厘的租金回報率差距都會使到有關差距比率大幅擴大。
圖二
根據我個人的認知及感覺(當中可能有錯),美聯的租金回報好像與現實的情況較為相似。但由於筆者沒有相關買賣及租務成交個案的原始數據作核實,我亦無法知道當中差距擴大的真正原因及目前租賃市場的真實表現,我亦不敢莽下定論,只是將有關兩者差距擴大的發現寫出來,供大家作深入討論及研究。
此外,筆者還將這個租金回報率差距與通脹趨勢比較,如下圖三。圖三好似亦有類似圖一的趨勢。
圖三
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
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*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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上課地點為尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班
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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
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第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排:
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
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學生宿舍/套房做法
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
服務期限: 24個月
*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
![](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2020/11/04174238/showcase_image.jpg)
諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢
10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
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*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。