35歲迷惘人變作organic! #760

諗SIR,
您好, 拜讀你的文章, 獲益良多, 得到很多啟迪.
本人今年35, 收入為freelance 形式(沒有報稅), 每月約為4萬, 沒有物業, 與父母同住私樓,
租金16k, 父母已退休, 基本支出都是由我支付, 所以基本上每月所剩無幾.本人有一個哥哥, 公務員(月入5萬多), 沒有物業, 可代本人作擔保申請按揭.

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本人有400k現金, 5手ibond 約市值5萬多, 15萬RMB做緊定期年利率2.8%,其餘有500k做債券中, 12%年利率(每月收5千息);
因有感現在樓價很高, 很怕現在買樓會接火捧….

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現在希望諗SIR指點一下小弟;
1.本人打算其中一個方案是再投入400k 買債, 以息養租, 不持太多現金, 待樓價跌10-20%才入市, 請問諗sir 認為是否可行?
2. 另一個方案是, 買一層500萬的樓, 年期有咁長得咁長, 可以既話做9成按揭;請問本人的購買力是否(50000/2*259=647萬), 如找哥哥作擔保, 是否可以這樣計? 如成事, 估計每月供款比現在租金多, 但起碼可以當儲蓄..請問諗sir對這方案有何意見?
3. 請教諗sir有沒有其他方案給小弟參考呢?
謝謝指點, 祝你身體健康, 事事順利!
迷惘人上

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ANSWER:

最要比讀者既建議，係讀者要再開始儲錢。三十幾四十歲人零儲蓄，一係已達成財務自由，向更大理想追尋。或未有花心力去經營理財基本功，明白讀者要支付父母支出及租金，惟情況長此下去只靠手上約一百萬儲蓄不再添加，恐怕未有方法去達成目標。

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迷惘人很需要設立目標，或許freelance的工作令人或自己都覺得不太實在，故至此都未選擇結婚。當然會否成家立室是個人選擇，不過同意有家室既人會對自己生活負責一點，做事更有目標感。為家人的福址去奮鬥會換來一眾疼愛自己的妻兒、為自己成功享樂去完成目標只換來個人滿足、而當目標一達成、個人貪慾又再引申另一個目標，始而不息。如各位想花時間為自己功名追求，要想清楚終身是否想這樣過。

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所以呢，35歲既迷惘人真需要從心靈上檢視自己所求，如無需要亦不好將買樓的責任予哥哥分擔。自己係一個無報稅既人，相信就連開間公司有條理去收錢呢件事都無做，咁既情況之下叫銀行借四百幾萬比你，真係好有難度。那生意人/freelancer是否交返稅、或好似早幾日街市仔咁講開支票比自己當出糧就可以呢? 只好說為未有核實收入者去重塑收入證明是個頗複雜及多細節點的事，需要從買樓001學懂什麼構成借貸力、作收入證明之根本，再在買樓002進階去學懂由「零」收入至有收入當中所要注意的細節。同埋讀者用$50000計自己借貸力，筆者不理解係咪佢直接用哥哥人工套入自己買樓計算。如讀者搞好自己四萬蚊收入證明，借貸力即為$5.2mil，就當九成上會買樓都冇難度，當然啦讀者要搞清楚現時有否事項降低原有可借貸金額。

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另外讀者自己儲唔到錢，諗住買間樓打算租金會高於按揭供款之金額及將有餘當儲蓄，呢件事真係好「唔organic」…..雖然得到讀者祝福事事順利，可是憑讀者來文幾百字，實在有感讀者現在最需要係為自己情況再檢討一次。仲有一間五百萬九成上會既樓，如果要搵到產出租金比按揭供款明顯高既，其實都要幾有經驗先做到。借4.5mil攤30年月供為$17000。大家搵到同價既樓而提供$17000租金平手既唔難，惟要再多出一萬幾千，筆者都要細心找才可做到。或許根本筆者就會找合適單位分間套房，入場費細左而租金回報有保證，三百餘萬樓收之租金是倍升了。近日找回舊單位安排過程相片，今晚在買樓003會延長時間再講。當中在選取單位及裝修上怎配合，會為各同學詳解。

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最後是關於買樓接火捧之心理，只好說如手上零物業者，情況都係持有「火捧」。近年樓價上升是因為貨幣內含值減少。當然過份槓有資產不適宜，惟保有自住居及足夠資產去提供被動收入是必要的!

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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