無晉昇單身女子買樓需知#758

 

本人36單身,有穩定收入每月30k,未來只有靠每年增薪約3%，無進昇機會，流動資金只有約30萬(因供咗保險基金每月5k愈10年失利，每月的供款居然在帳面上完全因手續費高昂而只有負增長，最近才忍痛罰款全取)希望可從股市中有斬獲,但因羊群心理作祟，股市中損手居多，現在只敢放人民幣定期。此外，每月洗費用去20k,儲蓄就一方面月供5k由financing planner幫我投資，另外年供30k則放保險機構儲蓄10年期(因保險經紀sell供2年後可每年取15k)。

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最近首次見到呢個blog內很多投資個案均得到筆者專業的見解及回覆，頓時覺得自己再唔為將來打算真係臨老要攞綜緩，因mpf嘅錢本人放高風險（買中國，香港），都比其他人低回報，我完全對投資是零知識且撞板多，希望藉著買磚頭可以幫到自己。

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依家唯一想詢問係：
1）因屋企人有一層30幾年樓齡嘅居屋約300萬，應否按咗，再盡借買一層沙田最細單位放租出去？或者唔按，我全借？
2）我有一位家庭成員，人工相約可與我夾份買，係咪都要按樓？（當然我都知出租樓需付一半，暫且唔計此規範，因可能家人結婚並付租金黎住）。
3）依家買低息高價，但等下年買，唔知跌幾多但息口貴咗，其實邊樣抵？
請Lum sir賜教。

ANSWER:

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讀者在文章的首半部份道出自己早年投資經歷，供保險最後「忍痛罰款全取」，可幸有人幫其維持儲蓄習慣，現時月儲蓄七千儲元。收入三萬用淨$10000，即再供保險後自己每月有二千幾蚊淨。股票投資損手、在看畢homeblogger文章後覺得買樓有可能幫佢求條出路，那先決的是，讀者自己應否買樓投資?

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希望大家再投資前要了解自己投資心理，不少人認為投資心理太虛無，唔及收一個number賺錢實際。筆者看法是買股而不知為何而買，之後會因毫無初衷而隨便放棄入手投資物、或可能結果係太早沽走，影響大賺機會都唔定。讀者宜在再出發前理解自己投資經歷，得出自己投資失敗之原因。可能係知識不夠，又可能係眼高手低、或個人過份貪婪而不肯止蝕、贏錢又想贏到最盡等等。如不理順前因、再開始另一次投資都是枉然。

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買樓一事對打工仔多合適，原因是大家身處於美元貶值而資產大膨脹之環境。買樓是應該盡借的，惟大前題是不要過份運用借貸力，起碼要抵受到樓市30%跌幅、合適為樓市跌50%自己都可承受得到。亦留意不少人在97年投資樓房損手離場，當年97年供樓負擔數字曾高達103%，而目前(2014 oct)則約49% ，原因一當然是人們買樓時考慮多了，比起97年轉售摸貨現冷靜不少。另外是息口低很多，不構成負擔比率太重。如樓價在現水平維持的話，假設息率上升3厘，供樓負擔比率會上升。 以上述同一準則計算之供樓負擔，便會由49%升至64% 。當然仍比97年有一大距離，惟實力不足者需自行留意。

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讀者自己借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 3.88mil，假設要買間500萬樓房九成上會借450萬，需找個借貸力至少有(450-388) = 62萬的人。另外留意一個月入30000的人，其實佢借貸力有3.88mil是假設性的、因其他借貸、信用卡、之前作下的財務安排都會影響其借貸力。筆者早年在銀行工作，肯定每隔幾星期有人係自信人工夠說服銀行批出借貸、可是最終發現自己有卡數有其他消費、令自己搞到要臨急搵擔保。

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所以讀者想買間樓、筆者自己看法是自己單名買再搵屋企人擔保然後比家人住，咁會令成件事理順很多，免除他日可能發生之煩惱。居屋係唔可以亂按、至於將樓「加按」或「新作按揭」都是讀者要明白後再為自己情況描繪所需之形容詞。關於讀者最後問題，理解係想知道如果息口每升1%，對樓價影響多少。當然呢個答案要準確計出很難，但作一個預計是可以的! 希望大家行事前要免去不求甚解之特性，狠下苦工去自己理解學習，錢銀從不能假手於人。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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