夾心白領逆轉勝 #748

你好Lum Sir,

我和老公39歲。之前在香港及新加坡買過2次私樓, 現在香港無樓. 201210,我們賣了香港自住單位,改為租樓。現在十分後悔!遺憾當時還未遇到你。現在讀完你的“樓換樓”及“收息論”後,很希望盡快收復失地。已報讀11月的收息投資課程 及 買樓001+003課程.

本人,39歲,白領,月入HK$60,000。無貸款。每年約有HK$120,000花紅(通常拿去交稅). 懷孕中。
先生為新加坡人,39歲,白領,月入HK$48,000,無貸款。(2017便成為香港永久居民)
我們這兩年租住沙田一個HK$19,000的單位,剛剛加租到HK$22,000
扣除開支,租金,交稅兩人人壽供款, Prudential saving plan 及為父母買的醫療保險供款兩人一年大約儲HK$430,000 to HK$450,000.

Cash HK$2.3M at bank。實金HK$200K,股票HK$100K
5 year Prudential saving plan HK$50K per year, 已經供了兩年。我們夫婦工作也是遲起步,所以人快到40但財富不多….

在新加坡我們有一個買價S$359K 的單位(aroundHK$2.2M),現在還是樓花,2017 尾收樓,已付10% 首期,現不用供款,到時月供大約S$1,600HK$9,760)(fixed interest rate ),該地段同類單位現租值為S$2,300HK$14,000).

因要照顧父母,不能搬離沙田,但沙田3房單位已要HK$6M以上,會用完手上金。又已剛簽了一年死租約。

Q1: 應該立即先買一間細單位收租,補貼 租金支出,這樣做對嗎? 
 
2: 睇過沙田中心,偉華中心,荔枝角四小龍。沙田中心/偉華300-400呎成交價要成HK$420萬以上,而且樓齡高。四小龍兩房平的也大約580. 較新但怕該區前景不及沙田好? 請問Lum Sir 點睇?

3. 丈夫現不能單名買樓,要等到2017拿了香港永久居民或政府減辣才可。希望Lum Sir 指教如何處理餘下支金及如何完成三宅一生!!

衷心多謝Lum Sir指點,夫婦二人無限感激!!

 

ANSWER:

首先筆者不時叫無樓在手者先入手細價樓一間,其主要目的的對沖樓市再升風險、而不是用黎補貼租金支出的。 如果純想補貼租金支出,買債基係最好,因正現金流產出率最高。筆者在blog中提及了不少產物,用約一百萬港幣投資額去計,效率如下:

 

買樓再間套。七成上會。月供$8500 投入120萬連裝修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000 = 12.5%
債基 投入100 每月收$12500(不提供算式。只從本BLOG讀者實行後留文所誌數字) 效率 = 12500*12/1000000 = 15%
DOUBLE保險方案 投入31 5年後利潤約為30萬。忽略通賬因素,每月收益為約300000/12*5 = $5000 效率 = 5000*12/310000 = 19.3%
直債 投入美金8 2020年之前每年收益為10.4%。不提供算式。即年收益為USD8320 效率 = 10.4%(有保本保證)
日本樓 不詳 不詳 買細單位,8-10%回報為現市場共識。有兌匯風險
香港樓。七成上會。月供$8500 投入96萬不裝修 月收租$13000 效率 =5.6%

 

最高回報竟然係大家比人SELL到驚既保險! 是的,因blog中所述保險是為投資人利益著想,而大家係街買到及比人SELL既係為保險公司利益著想既保險。係2003年後低利率持續了長時間,保險儲蓄大行其道超過十年、更產出了不時為人詬病的101 plan之後,投資人宜檢討一下如何去獲得可信賴的保險產品意見。

 

當然,債基入手銀碼低及冇年期,不少收息堂初心者會用此先小試牛刀。

 

讀者兩年前賣樓是一敗筆,應該完全無留意買樓如得十年所儲才賣走之勸喻。現時身懷六甲加上人生已達不感之年,實在要小心未來幾年之安排,會很有決定性。讀者家庭借貸力為(60000+10000+48000)/10000*2.59*50% = 15.28mil,雖讀者說事業成就黎得遲,但夾心白領在此時勢實應行儲樓之策略,即樓多半係只買不賣,計好自己能力再步步前進,起碼用一生三宅為目標,有此想法原因如下:

 

1. 人工升幅永遠追唔贏銀紙每日掉失之購買力。

2. 現時金融產品發展太強勁、將每公司每員工之收益與市場氣氛緊緊相扣。在金融海嘯下人實難獨善其身。人永遠想自己做最精明的一個,可以在做人做事及投資各方面,最被懲罰的就是此類聰明人。

3. 借入美元再慢慢攤還是眾多投資方案中最有勝算的。缺點是成功需用十年時間計算。大國衰落,必先被棄幣後亡國。宋、清、民國皆是(當然中華民國仍然存在)

4. 租客同業主實力此消彼長,各地皆是。

5. 租金升幅同通賬掛勾。成功對沖大部份通賬風險。

 

夾心白領即人工唔上唔落呢群,好似本案讀者咁。如你人工低於三萬或家庭月入少於六萬,那筆者認為你在事業上還有再進一步之可能。如果你月入超十萬而儲蓄率過40%,那亦恭喜,你有能力放手賣樓一博再用積蓄去捱過樓市大牛再伺機低吸,或月入再高者根本可無視樓市升跌、想買就買。惟在3-10萬當中之夾心白領,需極小心去每步計劃方可得財務自由,不懼被裁及取回生命之「話事權」。

 

如讀者係33歲,那可先將自住樓一拆二加用自己儲蓄添一間,基本上一生三宅已倚15mil借貸力去完成。惟讀者人到40,要用點方法去抄小路才可追回損失。筆者之看法是讀者要先入手一間單幢細價樓再間套房租出,單名七成上會,好似上表咁投入120萬收每月$12500正現金流。那自己積蓄由2.6mil減至1.4mil。惟每月$12500之正現金流好可補貼讀者$22000之租金支出。大家睇下做業主就可以咁兇惡,一野加3000蚊租(其實都唔叫狼死),而在跌市租金之下跌速度,其本上就好似油站油價咁,加快減慢。

 

至於讀者自己提議的睇大屋苑樓再買入,是正路但筆者認為不合讀者。近40歲人有此人工卻只不夠三球揸手,實在是勉勉強強。所以要學點資訊再抄點小路,否則好難再追上去。至於淨低既1.4mil,可將其中1.0mil投入債基,每月產出$12000再儲起,幾年後再安排另一間。












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