建築費如何支持樓價?

 

很多人說,建築費同樓價毫無關係,建築費貴不一定能支持高樓價。但又有另一班人話,建築費貴,樓價若果低,揾阿水去起樓。到底係前者說得對,還是後者說得對?剛好講開空置,我會嘗試利用空置率去解答上述問題。

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空置率是反映房屋供應、自住剛性需求合成後的結果。今天住宅整體空置率約4.14%,屬1997年後的16年新低,而中小型住宅空置率更低至乾水階段,B類單位空置率創1988年後的25年新低,C類單位空置率亦創1993年後的20年新低,A類亦維持在3.5%的低位,上述數字反映住宅市場目前正處於供不應求的情況,現在香港雖然每年平均有約8,000 – 11,000間新落成單位,但空置率及量卻年年下跌,即代表每年住宅新增需求量大於落成量。

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樓價被3D辣招強行拉停,但是建築費(包括人工及材料)持續上升,發展商利潤若收窄、甚至有蝕本的風險的話,發展商起新樓的意欲便會降低,供應便會減少。沒有新供應,又如何解決目前供不應求的狀況呢?

 

簡單說,空置率高低可反映供過於求,還是供不應求。在供過於求時,建築費多與少未必能夠支持樓價,因為市場已有充足的空置單位。但是在住宅供不應求的今天,高建築費絕對可以支持今天的樓價,因為樓價唔夠高,發展利潤唔夠吸引、甚至要蝕本的話,揾阿水去起樓?沒有新供應,又如何降低樓價呢?況且近幾年,香港失業率低、業主負債及供款比率處於合理水平,住屋需求強勁,若住宅仍然繼續供不應求,樓價又怎會有下調空間?

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建造工人成本因工人短缺而上升,加十大基建及增加公私營建屋目標,工人短缺更為明顯;同時,建材價格跟隨通脹上升。政府就算肯透過壓縮地價去控制樓價,當大埔臨海豪宅地皮只賣到$3,300 / 呎、屯門地只能賣$1,000多 / 呎時、馬鞍山地價亦創2004年後新低,到底還有地價還有多少可再壓縮的空間?若地價再跌,到底地價又能否 cover地皮前期開發成本呢(如平整、來去水、電、通訊等三通一平),筆者倒有興趣知道。

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總結

住宅可以係必需品、投資品、甚至奢侈品,甚至係三者的混合體。當樓缺到去一個地步時(尤其係普羅大眾的上車盤及中小型住宅),其必需品的角色便會大大提高。俗語有云,物以罕為貴,試問大家有沒有聽過一種必需品(尤其A – C類單),在需求持續上升且供應不足的情況下,其價格會出現大跌?而今日住宅市場明顯處於供不應求的階段,極須要新供應去應市。但建築費持續上升,出3D辣招去拉停樓價,發展商難圍到數,只會減低其建屋意欲,從而減少供應,發展商補地價的宗數及舊區重建的數量較出招前大幅減少,最終决策者係會被自己的辣招所反噬。另一方面,正苦出辣招,普遍市民大多唔敢入市,唔買便要租,如果市場單位不夠,租金便會升。辣招雖可拉停樓價,但只係將需求壓力由買賣市場轉移至租賃市場,而辣招使到物業的價值只能反映在租金上,居住成本及環境沒有因3D辣招而改善。

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根據我的看法,政府要真正增加供應,唯一方法係撤3D招,使到其他補充住宅供應(e.g. 補地價、舊區重建、甚至二手放盤量)可以恢復。政治上,撤招係極難動作。不過,對於收租業主而言,不撤招可能亦不是壞事,因為不撤招便會冇足夠新供應,冇足夠新供應且市場有需求,未來租金只會再上升,長揸最終會賺得更多。正如中女社社長所言,對於收租佬而言是件樂事,因為收租佬喜歡樓價升的原因係在於租值,現在價不升(近期緩升)、租升,更是迫你長期製造現金流;而在空置下跌、租金上升支持下的樓市,起碼對業主而言,這是最為健康、最為理想的情況。

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本文作者: PETER PAKER

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&type=&com=&id=31346

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