究竟未來3 – 4年內,能否推出72,000個私宅單位?(下)

原因二

 

根據表四,與3 – 4年實際供應量數字比較,房屋及運輸局之估計供應量長期都存在高估的情況。多餘的東西不用說,數字已告訴各位讀者現實的情況。

 

表四(房屋及運輸局之估計之幾年後實質供應量之比較)

 

表五

實際私樓落成量  單位
2006年 16,600
2007年 10,500
2008年 8,800
2009年 7,200
2010年 13,400
2011年 9,400
2012年 10,100
2013年1-9月 4,400

來源:

http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf

 

小結 :

根據過往的經驗及數據,未來3 – 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低。這倒使人擔心,租金及樓價因供應不足而上升,政府又再出招,真是沒完沒了……

 

筆者認為有必要作多一點解釋,如下:

 

<1>

為何假設2014年後,每年只賣12,000個單位的地?

 

第一,由2011年至2013年,政府只能每年平均賣出12,000個單位的土地。因而假設未來也一樣,理據與筆者前文「不為人知的香港土儲」。

 

其次,近幾年補地價金額大跌,當中還包括大部份的商用物業,詳情如下圖:

 

2011 Q1  –  $18.31億

2011 Q2  –  $18.31億

2011 Q3  –  $18.31億

2011 Q4  –  $18.31億

2011合計   $177.37億

 

2012 Q1  –  $4.03億

2012 Q2  –  $1.52億

2012 Q3  –  $58.7億

2012 Q4  –  $55.0億

2012合計   $119.25億

 

2013 Q1  –  $5.54億

2013 Q2  –  $20.32億

2013 Q3  –  $7.65億

2013合計   $33.51億

 

由於政府補地價索價進取,未來住宅補地價應不多,以及港鐵上蓋項目推盤緩慢,好似只有在今年夏天招標的新鴻基西鐵元朗站項目。因此,筆者預測12,000個單位的推地量可能會少估,但少估幅度理應不多。

 

<2>

在每年推地建12,000單位的情況下,為何政府沒可能每年推24,000個單位(即:3年72,000個)?

 

因為到2018年年末,可推售的潛在私宅數量只剩下12,000個單位,而這12,000個單位的來源是2018年賣出的土地,基本尚未開始建築工序,那麼,2019 – 2021年便會冇樓賣。

 

 

<3>

在每年推地建12,000單位的情況下,為何政府沒可能每年推18,000個單位(即:4年72,000個)?

 

因為到2018年年末,雖然可推售的潛在私宅數量有42,000個單位,但這些存貨的賬齡如下

 

2018年賣的地 12,000個 截至2018年年末,尚未開工
2017年賣的地 12,000個 假設17年中賣地,另需半年籌劃,剛完成建築工程的第1年
2016年賣的地 12,000個 假設16年中賣地,另需半年籌劃,剛完成建築工程的第2年
2015年賣的地 6,000個 假設15年中賣地,另需半年籌劃,剛完成建築工程的第3年
截至2018年年末可推售的潛在私宅數量 42,000  

 

假設3年建築期(最樂觀、最短的建築期),2019年可落成的單位只有6,000個,供應斷層便會出現。任發展商點賣樓花,住屋需求是要有實貨來滿足,不是靠預售樓花來滿足。所以,一看2018年年末的存貨賬齡(inventory ageing),就知道4年無可能供應72,000個單位。

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BY PETER PAKER

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&com=&id=29084

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