Agnes – 日本樓的另類按揭

剛剛又從日本東京回來,今次帶了一個公司投資者去東京了解日本樓房的融資情況、按揭和開戶事宜。

          今次帶回的資訊是另類的按揭方案。

          如果你感到日圓的跌勢有威脅,因為今日的匯率已經到達了112.5,距離分析員的120關口很近了,又可以做到什麽去對沖¥呢?答案是:用人民幣去做首期。日本的中國銀行是非常樂意的幫助你做按揭,當然房子是要¥3000多萬以上的樓價;或可以是¥2000多萬,用2間去捆綁式做按揭。這種另類的按揭做法是:

          比方,你要買一個¥4000萬的房子,向銀行貸款一半(銀行評估後),即¥2000萬,利率約是2.5%—3%,按揭年期是最長15年。

            即如下(第一部份按揭:屬一般樓房按揭)

          (i)¥2000萬*(利率2.5%—3%)*15年期/月=每月供款。

          ( 第二部份:另類按揭)是你要付的首期¥2000萬。如你願意放人民幣在日本銀行戶口作儲蓄存款的話,你可以收到2%的人民幣利息,雙方每年商討是否續期,而這筆人民幣存款會有90%信貸比率去驅使中銀借出¥2000萬給你去做首期,而這筆¥的貸款利率是tibor+0.8%,即=約1.57%,那即是說你有0.43%入袋,若計埋你收了人民幣利息要繳政府利息稅,這其實當打平吧!

         (ii)a)¥2000萬÷90%信貸額*存入的人民幣=¥2222萬的人民幣等值,作為人民幣儲蓄(雙方每年商榷續期)。

         b)¥2000萬貸款*1.57%(如翌年你或銀行不續期,則你給回¥2000萬作首期,而相關的人民幣存款則你要親身到銀行電匯回香港戶口)。

        而由香港電匯人民幣到日本,是在香港的銀行可以很簡單地辦理,如果在HSBC或香港中國銀行可以直接到日本中銀你开了的戶口,不需要給中轉銀行費用,約$500多元手續費,如需中轉銀行的服務則需要$700多元了。

        這樣的另類按揭會不會對看升人民幣的「你」能對沖了日圓的跌勢,當然這個方法也是銀行做Structure產品最賺錢的工具之一。而且在日本取得人民幣外匯額度QFII更不是一件容易的事呢!

    這也不失為一個互助互惠的另類方案。










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