大學生有鋪收租(窮人慎入、內容或會令人不快)#736

諗sir：
你好
我已經申請你的收息101 102 103課程係10月同11月， 因有一筆cash,上堂之前想徵求你的意見。

我今年23歲，下年大學畢業。同屋企人住.

好有幸地我係一個OK富裕既家庭長大.不過我從小開始學投資,好好彩地係2004-08年買股票,搵到第一桶金(由5萬本去到2百萬) 中間屋企人比多20萬我投資

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08年咁岩要去外國讀書放哂D股票做3個月定期而保左本

可惜2010年左右輸左獲金既(267.HK…) 之後就唔係好敢買股票,轉去炒鋪位樓市 發現原來磚頭升得仲快過股票 中間有買有賣直到而家。靠自己一開始既本ROLL到500萬左右 ,其他我LIST 既都係屋企比(我認有父幹成份..不過我好想可以成為一個上進識更進一步既中產後代)

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我現在的portfolio
1，一間工廈full paid

 市值15mil左右(屋企比) 因為屋企比所以唔可以拎去做MORTGAGE, 一個月收緊4萬蚊租，租約仲有3年

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2.有7% SHARE of 1 間收租公司 (屋企), $8000 per month after tax .no outstanding loan

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以下就係自己可以control到既:

3，淘大花園2房

上年10月買，今年3月尾先成交 買入366萬，現值400左右
借7成 @1,96%    
收10500 租。供9434  ~4200 interest ~5200 本金

明年4月到期 而家同類形單位起碼租緊12000

4.剛賣鋪套番300萬出黎

現有490萬CASH, (1560000HKD worth 既英磅,其他HKD)

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現在有既PLAN:

1.我打算係英國倫敦中心買入一間1房單位出租

400000磅, 可做6成按,3.49%(因入息唔夠,如果下年報多左稅可加按至75%,3.89%) 12K stamp duty and solicitor fee

借錢後租出去有7里到,但係我可以做到10-13里回報(depends on the market)   (75% mortgage 可以做到18里回報),但係可能每年都要番去一次搵租客

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2.其他錢用黎買收息產品 (因為好似全部都係property)

希望一個月可以generate 到一個大既positive cash flow

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3.儲低D錢每年可以re-invest 令到錢滾錢,再增大我既被動收入

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4.當被動收入夠高時可以拎少少錢去做小生意(不過我唔太intended to)

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5.淘大依層樓仲有無得加按?

謝謝諗sir你抽空閱讀及回覆我的個案。希望諗SIR你可以教教我!

Also i am looking forward to see you in October!「將會是你的學生」上! 謝謝

ANSWER:

讀者既背景令筆者想起兩件往事，自己讀大學個陣有位同學係信用卡宣傳counter同班friend認真講:「我唔知咩係信用卡….」及後大家叫佢整張申請試一下，佢係填申請表地址既格仔上簡單填上「9 Robinson Road」，跟住我地就明白哂!….雖說其他同學仔本身都屋企有米，但那「霸氣」仍未及簡單一句9 Robinson Road既地址。當然此地址為虛構，本文首段亦是筆者迫大家同我一齊重溫輕鬆既往事。自此之後，當然呢位同學比太多女仔圍住(始終女仔係早熟d)，唔係太抽到空同我食lunch吹水。只能有時係足球場上踢波撞見下，其實佢都ok靚仔兼踢前鋒又識入波的。而家諗返轉頭，其實係咪對家個龍門見到佢而「手鬆」左呢??

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另一件事，係筆者於銀行服務時經常做的工作，就係同不少廠佬uncle飲下茶咁，不時uncle都會叫埋佢個仔出黎，大概小朋友都係廿歲出頭吧! 因香港不少廠家撈得成功又搵夠收山的，大概六十歲上下，而係5-6年前佢地個仔就約20出頭。uncle帶個仔出黎，不外乎問下我地銀行夏天請唔請見習生，話哂自己個仔係獅子做，同班行家吹下水都威威呀! 呢批廠富二代，其實不少都幾有志氣，亦好有知識分析力強。筆者同意創業易守業難，加上係大陸做廠已經過左黃金時間，呢批後代叻既都只能守業，真係好難再將老豆盤生意再發大。有些自己攪到盤新野出黎，可以夠養自己，有次其中一係廠二代同我講:「攪自己野既滿足感係老豆份家產比唔到的!」可能不少朋友睇到呢度覺酸葡萄，不過既然大家是站在不同高度，那最好就係各自尋找美麗的風景去欣賞。有志年輕人更可靠自己努力及投資，成功上流。

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讀者既父親相信已作出了提點，成立收租公司，一係容易將手上一堆物業再細分化，例如可將7% share比阿仔而唔使成間屋轉比佢。另外如公司有支出，收回租金可用支出作抵銷而減低款項。那讀者不妨以將基金及樓房投入自己設立的公司為目標，好可以將收益減稅，又或如公司有真盈利(利息收入在公司亦計盈利)，可將債券及各樓房收的租金歸作公司入息，那即可利用此作現金流問銀行借錢再買樓。如果要行借錢呢步，係起手時唔好壞手勢成立BVI(離岸公司)，因此類型公司不易借錢但易避稅，惟銀行一般不想同呢類公司搞借貸。當然此計劃是長遠的，係呢幾年為了免除BSD所以不好將物業打進公司。讀者宜在此時間學好各類投資品特性，23歲既讀者仲有大把時間。

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淘大花園市值400而買入366，投資知識水平夠根本不用花時間作發問。此房正現金流為12000-10500=1500(相信讀者根本冇為租金收入交稅)，在付出首期連雜費40萬而換取一年$1500*12 = 18000現金流，產出效率只18000/400K = 4.5%實不為高。相比將錢投放直債、債基同保險，產出正現金流效率可大為改善:

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1. 將錢投入直債，就當放入呢間港資地產公司既永續債，年回報都有12.75%。可惜由於債券類型，回報有機受加減息而升高或下跌。那把心一橫投入收息堂上介紹過的香港零售上市公司，放到2018，年收約8%。點都好，現金流回報如單買為12.75%/8%，至於要回報再上一層樓其實不難。

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2. 如錢投入債基，肯定不保本，但就可以不理幾時到期隨時贖回。年12-15%之回報，如將490萬cash投入月即收息$57166，那讀者都知道呢件事回報可比父親的收租回報公司更大。讀者有收租公司7% share，月收$8000，即公司年予137萬租金回報($8000/7%*12)。當然都唔係細數目。可是如用債基產出此數(即一年137萬)，只需動用資金1.37mil/14% = 987萬。相比而香港樓樓價高企，九百幾萬只係可以買到港景峰細三房收三萬蚊租。所以呢….同意讀者要打好理財根基再出發。當然成盤數去返讀者爸爸計就唔係咁講，因為當時父親可能用借貸去入手樓房，有槓桿的。惟到現世代用公司買樓、及借錢均縛手縛腳。亦相信收租公司入面既樓都已完成供款。

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3. 用保險都可以收息的，投入30萬5年後約80%回報，或8年後155%，所以回報約由16-22%不等。讀者現金多，可以試。至於外國樓，宜先試好香港有何投資方略，再出發入手他地未遲。畢竟英鎊經歷了個大反彈，現正回調。而買入海外物業宜用ETF對沖風險。

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當然追求錢是首階段，追求人生目標為另一階段。既然讀者有幸不缺錢，好應該做些有意義事情。當然只用利息去搞生意是讚成的! 有足夠被動收入係固守陣地及開展新生意都有幫助。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

第一堂: 直債基本網課(1小時)

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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

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議價策略及搵筍盤貼士
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中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
時　間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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(課程編號: YUS40F)

【我要報名 網上填表】

 

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費　用：$2,000
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入  課程】

【我要報名 YUS41U： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面

– 教曉揀新股

– 判價看陰陽

– 盤路齊拆解

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聶SIR【倍升股基礎班】課程

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內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
course code：「YUJS38」

 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統，適合忙碌中產）
4. 永恆組合 (ETF 交易系統，適合低風險穩健人士）

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另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略
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實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區：尖沙咀
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其他優惠
. 沒有
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查　詢： E-Mail → [email protected]】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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