究竟未來3 – 4年內，能否推出72,000個私宅單位？(上)

前言

最近經常聽到個別政府官員及地產代理分析員話，他們引用房屋及運輸局數據，未來3 – 4年會有72,000個私人住宅單位推出市場。如果他們所講的話是真的，之後3 – 4年，每年會有18,000 – 24,000個單位推出市場，望落去好似「一天都光晒」，每年私樓落成、供應量終於可以接得上目標需求量，好似終於有檯好戲做得成。

但是，現實世界的發展是否如這些官員及地代分析員所說的一模一樣呢？筆者認為，根據過往的經驗及數據，未來3 – 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低，主要原因將在下文解釋。

未來3 – 4年如何72,000個私宅單位

表一

截至2013年9月30日，房屋及運輸局私人住宅一手市場供應統計數字

來源：

http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf

如果樓盤的建築周期最快可以做到3 – 4年內完成的話，表面看應勉強有可能達到這個72,000個私宅建屋及推售目標。但為何現實這是較難做到？

為何未來3 – 4年沒有可能有7.2萬個單位供應？

原因一

表二

2011年第1季至2013年第4季度

政府賣地可建的住宅單位數量

政府手上根本沒有足夠土地，以滿足市場上的需求。從表二看，過去3年政府賣地數量遠低於每年2萬個私宅建屋目標。今天高樓價的情況講到這麼嚴峻，如果有足夠土地，為何2013年第1 – 4季每季只推2,000 – 3,000個單位的土地？為何政府不使用增加供應去有效地調控「樓價」，反而卻使用只能冷卻「成交」的3D呢？

如想知道香港土儲的目前情況及未來可見的供應量，可參閱筆者前文«不為人知的香港土儲»。

倘若政府手上土地不足，政府每年只能推12,000個單位的土地，若地產商以每年18,000個單位（4年推72,000單位）或者24,000個單位（3年推72,000單位）的速度推盤，4 – 5年後地產商的土儲便會「乾塘」。

我相信，政府手上有幾多可用的土地，發展商一定掌握比筆者更準確的數據。若果政府有足夠土地，未來有足夠土地補充存貨，發展商一定不會以今天的「唧牙膏式」的方法去推盤、賣樓。

根據表三，假設2014年1月1日有72,000個私人住宅單位的潛在供應（房屋及運輸局所述的私人住宅一手市場供應），再假設分3年推72,000個單位，即每年推24,000個單位，然後每年只推12,000個單位的土地（假設與過往3年推地數量相若）。6年後至2018年末，房屋局這個所謂「年末的可推售的潛在私宅數量」只剩下12,000個單位。如果是這樣，下一任特首都不知道怎樣如何做下去？

再看表三，如果假設分4年推72,000個單位，即每年推18,000個單位，6年後至2018年末，這個「年末的可推售的潛在私宅數量」只剩下42,000個單位。但考慮建築周期最短需約3 – 4年時間，42,000個單位只夠滿足2年多的市場吸收量。但再3年後又怎麼辦？

表三

如果政府未來推地與過往3年的賣地數量的相若，未來3 – 4年根本無可能有72,000個私宅單位供應。

原因二將在本文下集貼上。請密切留意HOMEBLOGGER.COM.HK

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本文作者: PETER PAKER

http://property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&com=&id=26759

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左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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