債基收息應市策略 #725

 

Sir,

本人剛報讀下月的收息課程 . 在課堂之前, 希望你可在物業方面給點意見.

小弟夫婦二人3X, 收入不多, 兩人月入約$40000, 但家庭開頗大, 扣除供數等開支, 月儲$5000. 2010年以2人名義買入一新界北私樓, 當時約200, 9成按揭, H+0.65. 現升值至330, 欠銀行165. 2人儲蓄約有30萬及少量股票.

讀畢樓換樓和收息論, 現有21加按或以賣轉租的打算, 15/16, 拿不定注意. 故希望可拿點意見, 或有否其他建議.

2人借貸額應為$40000 X 0.5 X 2.59 = 5.18M
扣除現在樓按, 可用借貸額3.56M.

現樓巿升幅蠻大, 故其中一考慮21並加按, 以作將來樓巿下調買入第2套房作準備. 若加按, 應可套現65.

另一考慮, 以賣轉租. 每月租金約10000, 待樓巿回落, 再入巿. 扣除費用, 可套現160.

對股票債劵的投資一竅不通, 但自問悟性低, 上堂後可否做到10%回報, 信心不大. 2個方安案生的現金流相差一倍, 故希望諗SIR給點意見.

車中人 上

ANSWER:

讀者睇完樓換樓和收息論後拿不定主意是正常的,因為書本只能說個概括,細節執行方法及風險規範點還需面堂上面授。點都好,希望有個新想法比車中人。他亦將會發現儲到首期去買下間樓不是相像中難,認得搵人幫手即可。供樓時亦可找到收息方法抵銷支出,惟在此一切之前,先令讀者搞好方向。讀者心想賣樓好定一拆二好? 賣樓如得十年儲蓄樓可賣,計及讀者每月儲蓄$5000,賣樓可回160萬,等於成廿五年儲蓄,所以讀者應該將樓賣出。

當然筆者一向叫人賣左一定要買返樓,更介紹了一種價格會在加息時下跌之ETF,換言之如果唔加息樓市再癲ETF會價升去追回無樓在手之損失。那即可曲線更有效去對沖樓市風險。惟讀者現金都有幾十萬在手,賣樓後更是兩手空空,實不夠實在。應回籠160萬後用30萬作首期連埋洗費九成上會買大埔翠屏,近日跌市應該2.4-2.6MIL有盤睇。入手後樓可以冒些險租出去,自己再租大些少既單位。當然自己住入更佳,因讀者收入少,如不在旺市忍辱去搞下大樓換細市,就咁直線打工落去根本無出路。另外大樓換細樓成功為讀者在樓市高位鎖定利潤。

搞好買樓及ETF對沖,讀者仲有百餘萬係手,那可考慮入手債基。呢個月股樓都有回調,正好說明筆者在收息課程提及之兩種債基究竟風險有幾高。見下圖較上方之價格走勢顯示出的債基是派較高息的,而入手投資物評級會差一點,在九月中至今下跌1.25%,同比匯豐股票由82.5跌至$78.5,幅度為4.8%。下圖較下方的債基,在九月跌市竟可錄0.4%月升幅。

COMPARE

無論係睇邊隻,幾可判定債基的波幅比大籃籌仲要少好多,而派息穩定。在現時美國10年期孳息跌後有何方略? 可以用上圖在過往一月價升的債基(即另一投資物)去對沖另一評級或的債基之風險,留意價升的債基入手美國國債為主,升了0.4%。那如讀者有一百萬原本放在評級較差的貸基收緊息,可以轉一半金額到評級較好、美國國債為主而價升的債基續收息。由於兩個投資物的價格是反向走的(見上圖),那可適量將價格風險去除。此兩債基在上收息堂時已一併提及,各解其特性,現在同學終可運用上。留意轉後因評級較好的債基派息少2%,所以會少量拉低收息回報率,但部份風險是對沖了。最後提醒同學要轉基金、不好作一買一賣,有聽書明白自己知道慳幾多及快幾多。

所以呢,筆者予各位同學的優勢如下:

1. 好似讀者咁想租出九成樓,想知道風險為何? 如何規範? 可在下方課程大綱找答案

2. ETF作為對沖很有作用。希望可以開啟讀者多一個投資範疇

3. 債基如不知就裡就買入,好似呢個月咁容易比人震左出黎。另有對沖方案,筆者知道特性可快反應為大家即時點出

4. 讀者收入不高,實在好搞清自己借貸力如何。其實2.59方程只是一個參考,每人會因其負債及收入特性有點不同。如果個個都咁計根本銀行就唔使請人去批LOAN

5. 建議明白哂一拆二究竟有咩好處先做。那安排時可以用盡個好處











 

 


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