諗SIR－一按一轉收息令樓即供完 #723

拜讀諗 sir 文章，真覺得自己辛勞工作付諸東流，對理財十分無知。已報讀買樓及收息班，未上堂，但遇有難題等唔切，懇請諗 sir 賜教。

背景：
本人32歲，已婚，夫婦月入共20萬，工作穩定。每月可儲11萬（月用9萬：2萬供樓＋3萬家庭開支＋4萬供養父母）。育有一子，未滿一歲，計劃兩年後再添一名。

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現住西灣河兩房單位，估值8M, 欠銀行4M, 月供2萬（如租出每月2.5萬）。手頭現金有2.5M，股票投資10萬。想換同屋苑三房單位，最少要13M（如租住要40k）。

換樓方案：
若賣掉現有單位以4M溢價＋2.5M現金剛好用以支付三房單位首期，假設供25年，2.2%息，月供3萬以下。未計稅項及裝修，可能需要家人支持或借私人貸款。

若加按現有單位，只有8M x 70% – 4M＝1.6M。加上手頭現金2.5M，只有4.1M，買不到13M單位。

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租樓方案：
若租出現有兩房單位，再租住三房單位，需每月補差價15k。

問題：

如採用換樓方案後，會立即乾塘，有否方法可以借盡一點使手頭留點現金以備不時之需？ 雖然，如果無特別事情，乾塘後儲一年錢可以有1.2M。

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參考了諗 sir 回覆讀者的個案後（http://homebloggerhk.com/?p=24893），知道若將例如 2M現金投放於債基，每月可收23k，幫補供樓仲有剩。但係我對債基無認識，會否蝕本的？

非常感謝！

ANSWER:

讀者想法十分直線，就係向住換三房一事進發。有目標係好可惜要配合個人能力及市況。成就一件大事先決要將各項小事情做好。當然讀者人工是高的，夫婦月入共20萬，借貸力為$200,000*2.59*50%/10000 = 25.9mil。惟在現時市況就如讀者咁有能力，買入價值16mil的三房始終令人擔心。萬一樓市下跌兩成，蝕320萬。讀者在本blog爬文後已有個較好的想法，就係「以租養租」。為什麼租會比買好? 阿sir你唔係成日叫後生仔買樓咩? 留意讀者將兩房租出再補貼$15000即可入住三房，滿足到自己消費需求。而320萬已夠補貼超過200個月，再加上現時買16mil樓私印花稅支出為600,000(雙倍後，需先付而後退回一半)，那在硬性支出高(硬掘印花稅)加上潛在風險高(樓市跌20%已等於廿年租樓補貼所需)之下，得出宜先租再等時機買之結論。

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現在仍需買樓者，係後生仔或早年沽出自住樓的一群。在美元幣值縮減下，要樓市跌到什麼沙士價再買回?相信跌回到2010中原城市指數在80點的位置都感困難。由於讀者借貸力好，看格局是「終生儲樓型」，樓最好係只買不賣。請將樓加按至70%套有1.6mil再行債基。當然有再進一步方法，就係行一拆二「按爆至九成」。亦令自己再買下間都可九成上會。惟知道讀者是公務人員，不好搵什麼偏路。另外再睇落去你就知讀者根本計錯數，現時八百萬自住樓加按係連一百萬都借唔出(除非搵財仔比高息)。

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真中產者……..

但如看倌有間細碼樓早年買入，情況完全唔同! 可加按亦可即時免除供款金額。如一間係2009年賣100萬既樓，而家話市值200萬就不為過。加按七成套出200*70%-90 = $50萬，將此數收息即月入: 50萬*12%/12 = 月入$5000。而呢間樓加按後月供由0.9/2.59=$3400提升至1.4/2.59 = $5400。好在一按一轉$5000月息可相抵加按後$5400的供款。大家將此始源個案伸延至其他銀碼，其實懂收息基本上令自己供樓負擔大減5000/5400 = 92%。可惜讀者現時墮入政府設下的「高收入黑洞」。現時真中產者，交稅多而借錢難。工作辛苦更要幫社會上唔同既人。所以呢個遊戲，打工最好做到皇帝，否則成為夾心一層，只有做到聽死的份兒。呢個情況會助長更多人成為懶人，因為勤力只會生活更苦。而家香港，大概就是這樣吧。所以後生仔要申請公屋、又或選擇抗爭，其實出處都在大人。

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初級版私人銀行戶口

那讀者加按不成，另外賣樓所得亦不及其十年儲蓄，再加上現時買大價樓印花及行政成本超貴之下，都是一動不如一靜。租出舊居自己再租三房，有需要就用自己cash買些債基津貼租金。中線而言讀者需要儲到80萬，開個初級版私人銀行戶口，令自己融資成本減低，再入手保本直債，係加入槓桿後回報超10%，而鎖死資入只係投入800萬的四成。將直債加按比「債基」更能減除價格風險，難在直債的入場門檻較高，所以建議不少同學都由債基入手，幾十萬港幣即成。又或冇心儲錢者更可借私貸再入手傾基，將月息抵私債供款，幾年後又多筆首期買樓。香港理財產品多的是，點去精明選擇幫自己減少洗冤枉錢，係課堂關埋門更好解釋展示。始終香港仍有不少銀行從業員，係獅子旺角分行被逼成個月近乎冇生意之下，相信大家在11月入銀行會見到職員用渾身解數去sell客。年尾前要兩個月追返4個月(九至十二月)條數，真係唔食lunch都唔掂。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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