40歲前扭轉敗局重回正軌#722

諗Sir，你好！剛上完買樓001，發覺我們夫婦啲理財觀念錯哂。我們好想係40歲前，扭轉敗局，重回正軌。希望諗Sir你能俾啲意見。

本人，33歲，IT Engineer，月入＄16000。無貸款。無望升職，每年加薪有限。

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先生，37歲，Engineer，月入＄76000，加＄18000房屋津貼。有稅貸（仲有6個月還清），無其他貸款。雖然不是公務員，但每年加薪約＄6000，大約4年後max。每兩年約有20萬花紅(通常拿去交稅)。
婚後我們兩人租住一個約＄15000的單位。
婚前兩人分別幫屋企人供樓，婚後2年，先儲蓄到約50萬現金+50萬Zurich/MassMutual基金（史上最失敗投資……）

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先生婚前曾與奶奶聯名買入一層29年青衣2房居屋（自由市場買入，奶奶佔1成），一直租出，租金約＄7000。5年前為減低稅額，將層樓轉了奶奶單名。估值約280萬。
依家我們有以下嘅諗法，希望可以趁未夠40歲，可以回到正軌，唔駛仲係拿住個30出頭portfolio：
賣出居屋套現，之後一拆二。當套現200萬。以先生名義，用50萬，按9成買一個500萬以下的3房自住單位。以本人名義，用餘下的，搵一個300萬以下2房單位，盡量5成上會，之後租出，希望增加本人以後嘅借貸力。

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(1) 就自住3房及出租2房，我們希望以純粹投資角度選區，應該選邊區？已開始睇屯門市中心樓，還有其他選擇嗎？
(2) 以本人情況，可能需要先生做擔保。雖然先生借貸力應該足夠應付，但因為自住要按9成。這樣可行嗎？是否要先做好自住9成的按揭，才做擔保比較好？
(3) 若本人真的不能負擔買入300萬以下2房單位，餘下的150萬是否可以用債基方案，滾大個底，再係樓市稍回時入場？先生擔心錢放係度，會唔夠樓價升得快。最後又係得一間在手，只能做到細屋換大屋。
希望諗Sir就以上俾啲意見，或者有更好嘅plan，可以指點下我們。

ANSWER:

讀者現在問題是心急，而過往問題是知識不足及儲蓄率低下。明白幫屋企人供樓要用錢，可是婚後都而家只儲到100萬，對一個月入$76000的人而言實不夠，令自己錯失早退休機會，更小心人到40人工高自然招人裁之風險。買自由市場居屋再加上兩房對個人投資有阻礙，因居屋之成立就係想大家慳返地價，從自由市場買入，那不如選貨源較特別加上成交量高的大屋苑私樓。另外相信收息堂後讀者已明白有用的保險之幾個特徵，希望快些忘記佢最失敗份投資。

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居屋賣走是需要，因為未來幾年香港供應最多就係居屋細單位，再持有此類單位實不宜。另先生有私貸會影響借貸力，相信佢要好好檢視銀行不同之月結單，已授學員不同入息及貸款會點影響按摟批核情況。關於最基本的理財概念，係為自己盡早建立資產，為自己產出正現金流，完成被動收入等於人工，那自己可提早唔撈之事。用樓作此事係因為成功機率較高，缺點係時間耐。時間係一樣好特別既野，你可以話佢好寶貴，亦可以係免費。早先置業者辛苦儲首期，可是十年過後錢紙貶值，供樓輕鬆容易，租金跟通賬上加而銀行按揭供款用定額計劃不變，那正現金流自然而來。關於有人買樓輸錢之事，一般係不看自己借貸力過份買入，抵不了跌市時的動盪。當自己做好基本盤，不妨再向股票、期權再深造。

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讀者訴說自己已輸時間，明白心有不甘，手上財產竟與30歲後生無異。讀者自己想法是極速入手樓兩間，一間300萬另一間500萬。筆者建議讀者宜先入手樓一間，因如兩間樓共800萬面值入手後樓市下跌兩成，筆者的現金隨時唔夠支付銀行有機會的call loan銀碼，即安全系數不高。不如先套回200萬再用40餘萬入手屯門市中心三房(當然唔係瓏門!)，九成上會供約$15000，而該區未來供應將以A及B類單位為主，讀者比心機搵盤應有好投資選擇。留意買屯門不等於住係屯門，可行「以租養租」。當然九成樓租出不合規，要好好想辦法解決。另外讀者自己人工是不夠未來單人買樓，除了加擔保，可考慮同朋友攪下生意增加收入，而用6個月部署好當中收入證明，令自己借貸力都增加。讀者夫婦個案是典型窮中產，人工頗高可是儲蓄不足，生活質素好唔好就未知。

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淨低150萬，同意是找流通性高可贖回之債基，就咁買是回報低的，要知風險及夾好投資物再知道細節才有人同你安排，就咁行入金融機構只會被敷衍。因職員不肯同客攪咁多，再加上有一系列問題要知道點答先會成功通向目的地，否則有生意都會比人拒絕。現時銀行更是緊張，有幾千萬既戶口都要照cut，因為萬一比美政府搵到位入洗黑錢罪名，少都要賠幾億。所以如申請人的資產及原因不符，基本上都最好拒絕。

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債基保守些少收12-15%可期，即每一百萬收息約$15000，足見讀者用債基收回來的利息夠補貼供樓。即多年後一間居屋係可變出一間三房私樓再加百幾萬cash在手! 如膽小者可跟筆者買ETF，派息8%(除稅後)，而在波動的九月大家睇睇筆者買黎收息既ETF:

ETF在過往一月下跌難免，美國納指一個月跌6.87%而筆者的pick跌4.76%(見頂圖)。而過往一年波幅在24.10-26.00(7.88%)，少過中電(hk.0002)。我們在10月新開ETF班會談及呢種低波幅的收息方法。

利申: 本人持有上述ETF

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。