窮人買樓三部曲#721

你好諗sir

小弟上星期剛拜讀閣下作品收息論深感認同，想再買閣下的作品樓換樓，但港九新界都無得賣了，得知這信箱，現想向諗sir請教，困擾本人多年的問題 ” 買樓 ” 希望諗sir能給予小弟寶貴意見，令我走出困局，萬分感謝！

本人現在36歲已離婚，現在工作是一名推銷員，月入大約11000底薪加10000-13000佣金共21000-24000，另外晚上在兼職接線員，一星期返兩晚，約3000一個月，現租住公屋，與父親（70歲兼職保安）及兒子（兒子5歳今年升K2）同住。

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本人開資

父親4000
工人4000
保險300
電話費200
兒子學費500
兒子泳班1500
自己使費5000
每月儲蓄8000
現有現金150000（銀行活期）

本人目標很想置業，像諗sir書中所說，創造正現金流，自己有兩個想法，但不知用什麼方法最有效，還是有其它更好的方法呢？

想法1

儲夠300000現金後，將父親名下公屋轉買公屋（大埔運頭塘邨曽考慮）

想法2

儲夠400000現金後，買私樓收租（樓價二百五十萬以下），自己繼續住公屋和儲錢，夠錢後再用公屋轉買居屋或私樓。
公屋是父親名下的，我可擁有私樓嗎？

希望諗sir能給小弟一個更完善有效的方法，令我可夢想成真！

謝謝

ANSWER:

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知道讀者好想買樓，惟讀者收入不高，雖已努力做兼職，但在此時勢樓價在高位不宜逆市而行。本文之作法，是想為一眾辛苦工作但想買樓者求出路。觀乎大眾，令買樓最難係無恆心儲錢。相信本案讀者是用心儲錢的，惟我們為造福大眾，那由零開始教起。

step1: 看自己能力

第一步當然睇下自己有冇能力。不少人買樓係睇個市升定跌，如果自己覺得升，就成副身家倒出去買。如咁易睇對邊當然恭喜，人人賺到錢咁諗sir而家都唔使再花咁多時間去清空問題信箱。呢個「硬膠的自信」尤其在男人身上可見、如有親戚朋友買樓大賺更令自己難頂「人買我買」的壓力。故留意已提及兩點，及冷靜睇下自己「咩料」先去買樓。讀者$21000月入(部份是commission based要些作法才可計入)，單身，又有小朋友，已違反了「庸才論」建議應做之事，後路有點難行。借貸力為21000/10000*2.59*50% = 2.86mil，在現行旺市只宜用一半借貸力之建議下，讀者最好借少於1.43mil，係自己儲蓄只得15萬之下，咁即係叫佢不如唔好買樓。其實懂得找人做擔保，再理順自己收入文件，仍然可以有出路。

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step2: 考慮資助房是否適合自己

到第二步已應該知自己能否獨力或靠老婆或家人幫助買樓。如否，要忍手。另外考慮下政府資助房。好似讀者人工低於$23000，是合格作白表抽居屋的。父親有公屋一間，那更可以放棄公屋用九成半特權上會買居屋，首期十萬就掂(不過要去大埔或新界西買個兩房戶)。順便提提，公屋戶主既仔女係可以自己擁有私樓，當然可以打房協總機再分去所屬屋村主任去解答有關問題。你問筆者，由於讀者個人負擔太大，如冇人幫靠自己供間私樓真係好辛苦。所以請考慮九成半公轉居，免付地價。當然你睇過筆者的文章，都知買居屋最大缺點係萬一買入後間樓上升，想加按錢出黎收息或再買係好困難的。

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step3: 尋找資金

如在早一步排除了政府資助房的可能，咁係第三步好應計劃買私樓。應在第一步計好自己budget，咁就按此數目再加自己喜好去搵心水單位，有關選區搵盤好方法不在此專欄作談。若budget仍然好勉強，咁不如再儲下錢去買。儲錢聽落好正常，惟筆者建議最好借個ploan去確保自己的儲蓄大計能成，買唔到樓既人九成都衰係呢度。再了解下personal loan，而家較合規既借法都可做人工10倍，分5-8年還，息口約年2%。有些更吸引的大家自行發掘。借錢後用作收息堂作述之「5年double保險方案」，貪保險公司不易倒閉，亦沒有投資物的價格下跌之風險，在收息課程詳解。當讀者借左25萬，5年還息$25000，而該款項可作控有面值$2,200,000的保險，年派息4.5%。那五年後有: $2.2mil*(1+4.5%)^5 = 2,741,600。槓桿成本為198,000，而5年淨利潤為$2741600-2200000-198000-25000 = $318000。即係今日既ploan，五年後可空手幫佢變多$318000。當然此計劃有些少洗費，如下年美國加息回報應更豐，宜了解。等到期滿5年後既今日，讀者更大機會等到合適買樓時機。

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係香港不少人對ploan，保險都好抗拒，明白市面上不少人追住你sell既保險都係無益處，食水深而回報低。筆者在homeblogger課程授予的知識由投資者出發，為大家找出應行的投資方向。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。