夢想一生三宅的窮鬼 #715

 

諗SIR你好，客氣說話不多說，只說一個「服」字！奈何相逢恨晚，否則早能一生三宅。現個案如下︰

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本人4年前買入翠屏花園，買入價1.54m，結婚後有感地方不夠住，早幾個月以2.45m賣掉翠屏(不是最好價)，連本若收回110萬。後來再加儲蓄買入大埔中心609呎單位，買入價4.39m按七成，中銀1.9厘供30年，月供約$11,000蚊。小弟兩公婆月入約＄36,000，扣除月供及使費，每月再儲一萬，另加90萬流動資金，現想問應如何善用這些儲蓄呢﹖用來收息還是再買一層樓收租﹖但大埔中心已用兩人名字購買，再買就要畀三成首期，還有何方法用盡9成按揭槓桿買樓(目標是天水圍3m左右的私樓)﹖家人全退休或無業，莫非真要找朋友幫手，若真的找朋友當中又何風驗呢﹖

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夢想一生三宅的窮鬼上

ANSWER:

反面教材，呢個讀者應不介意用佢案例作此示範。讀者同不少香港業主一樣，趁樓市上升細樓換大樓。如果你人工夠高或月正現金流強勁咁細換大係冇問題。惟一般月入比5萬更少既打工仔，或家庭月入少於9萬既人仕，此時作此法實不適宜。

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點解係9萬? 此家庭借貸力為90,000/10000*50%*2.59 = 11.6mil，即借盡達一千一百六十萬。在現時旺市只用一半借貸力原則下，即最好只借5.8mil。其實係現時金管規定，借盡不過4.8mil。當然不排除有人可問財仔高息再借多些少。我們只考慮低息按揭，即只到借到4.8mil再加100-300萬首期，那入手600-800萬樓可期，約為現時換一間九龍舊三房的價錢。由此反推，如你本身未有九萬家庭月入加上百餘萬現金，係現時換樓入手三房肯定令借貸力用超過一半。為他日跌市焗賣輸錢提供誘因。

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睇返讀者情況，家庭月入$36000，借貸力為1.8*2.59 = 5.1mil。早幾個月加碼換三秀，4.39mil借七成即三百萬，用掉借貸力之3/5.1 ~約60%，稍稍超標。其實讀者現時情況不太差，仲有90萬cash係手。可惜係換大屋令自己損失了個拆兩間屋做包租公的機會。另如現三房跌20%多些少，即令當初大賺(2.45-1.54)/1.54 = 60%的翠屏樓報銷。

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另一件差既事，睇讀者來文已經self-explanatory。佢再買大埔三房用聯名，那再想發圍買下一間要比雙倍印花稅之餘更只能七成上會，偷偷租出。讀者呢個「細屋換大屋」方略已過時，由屋村遂間換搬上山頂只適宜係樓市長牛市入面做，當中亦要計好不要借爆夾硬黎，一批賭博者已在97年輸哂副身家。留意投資同賭博是有分別的，最笨係以為自己做緊投資，其實係賭博。男仕通常對自己滿懷自信，所以輸得更慘。可參考兩日前輸左二百萬係窩輪既中年男個案，相信佢自己都覺得唔抵人可憐。

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讀者要改善現時情況，可行一拆二將大埔中心聯轉單名，及後自可九成上會。當然讀者家庭收入低，就當轉比老婆都要老公做擔保才成事。轉名後不好心急再買樓，讀者未有此財務條件。要承認自己人工係低再尋解決辦法，一係努力工作再增人工。另請留意由於新樓只買了幾個月，按揭係有罰息期，另外半年內一買一賣易招稅局出信收稅。加上讀者係錯誤時機細換大，佢而家只好求神拜佛呢半年樓市咪跌多，佢先可以係罰息期行夠一半之後用平些少既代價去拆名。

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係現時九十萬首期，易做債基、不好作「五年double之保險」。因讀者現金不多，要維持自己資金在高流動性。債基雖有風險，但筆者真無能力搵個又最低風險又可幫窮人完成一生三宅既方案。人錢少自然出路不多。債基一年都收15%，價格有呢幾個月夾埋回調了3-5%不等。其實跌幅只係股票一日既份量，收息更是12%有餘，有咁既方便去收幾年息作首期好應心足。

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只好告訴各位「夢想一生三宅既窮鬼」，唔好一咪只係諗，成功靠行動。係行動當中你會犯錯，但當中有學習。若然成功，那當然即時獲益。所以咪再只係到諗同發夢，社會之公平，是要將資源分配到肯付出及有貢獻既人，而唔係「勤力德」同「大懶蟲」同享一樣人工。

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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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內　　容：

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股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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