輸200萬窩輪的完美風暴#711

DEARSIR:

已報HOMEBLOGGER收息COURSE,現在雖然是20147, 8COURSEFULL, 唯有上9月的COURSE, 實在有點心急, 想現在就請教諗SIR


在下女,35, 因健康問題, 於今年年初辭工, 現正休養。有0.7M CASH, 0.2M債券 (年息9.X%, 2017年到期, 不會每月派息)


哥哥40, PROJECT-BASEDFREELANCER, 收入不穩定, 2-4, 0.8M CASH, 0.6M債券 (年息8%, 2017年到期, 不會每月派息)


男友40, 數年前炒WARRANT2M (全付身家), 現剛還晒債, 但沒有任何積蓄, 亦無物業, 月入25000。我現在與哥哥與男友租住鄉郊, 月租6000


因為我和哥哥都傾向不結婚亦不要小孩, 我男友亦無膽再投資, 故我想與哥哥一起投資。
早前與哥哥合資買了工廈 (夾份買, 但物業只用哥哥名字, 3.3M, 付了2.04M即六成首期, 加雜項裝修約0.5M, 估價約3.6M), 月供約9000, 租出作迷你倉/ 商務中心, 月租約30000, 每月有約2萬淨收入。

因暫時無收入, 剩下的資金想好好運用。我有一親人有一唐樓, 45YRS, 唐二樓, 十分方便, MTR 1分鐘, 樓下十分旺, 實用約七八百呎 (實約650+170呎天井平台), 估價約3.5M-4M (我行地產估回來, 未真正到銀行估價)。他無心渣此樓, 願意以100萬賣給我們, 另每月付他10000當供樓, 無說明年期, 就當25年吧。此唐樓如裝修 (裝修雜費約0.5-0.6M) 劏出, 應可收20000-24000 (假設此物業之淨收入為12000)。此幢唐樓只有六層, 每層一伙, 故隱憂為他日維修費用 (此刻親人正在處理消防條例問題及樓宇大維修)

想問諗SIR, 我們的工廈可否於罰息期過後套錢出來, 用來買債?
我無收入證明,哥哥的收入證明亦無甚用處 (因上次買工廈, 用哥哥份工上, 甚難上會, 何況他已孭了層工廈按揭), 是否應買了此唐樓, 利用物業能套錢的優點, 再加按套錢出來買債?


還是此唐樓投資價值不高, 我和哥哥應用所有CASH買晒每月派息的債 (不知是甚麼債, 上完收息COURSE有望知道) ?
還是應用男友份工, 上會買樓自住? 因現在層樓租金不貴, 故一直不知如何取捨。

還望諗SIR指路, 謝謝!

answer:

你可以唔好報筆者舉辦的收息或股票課,但投資一定要趁早。讀者40歲男友買窩輪輸掉200萬,筆者早年在銀行工作雖不時發現一「堆」0.01(即一打開戶口發現成堆跌淨$0.01價值之窩輪係倉),但聽到讀者呢個消息仍然為他感痛心。錢呢樣野、如果真係要輸真係越早越好,所以投資趁後生試下買不同投資物,例如輪、股、金、匯等等….就算輸哂都係十餘萬,對人生而言影響格局不大。就當一時「少年股神」上身、醒覺後仍有不少時間去追。惟人到中年、輸錢往往不是十幾萬找數了事、更對心理影響很大。如讀者男友現發誓「一世唔投資」,其實就係一極端走向另一端之現象。

工廈可套現至五成、早年付了六成首期,現值3.6MIL欠約1.2MIL,可套出3.6MIL*50% – 1.2MIL = 60萬。呢個數唔上唔落。套出有信心每月收息$6500(即約年13%),惟又要做按揭又要上律師樓簽文件,加上:

)讀者本身無做野

)哥哥係自由工作者

)男有雖有做野但剛完成巨額還款

只好講真係「好彩」、銀行最唔想借錢的三類人佢都比佢集齊在上。當然細過20歲及大於60歲的人都唔使點諗,所以借錢買樓要趁早、惟讀者及其家人於壯年發生呢幾件事,藉此告訴大家都對借貸力有很大影響。當然佢地可以同「財仔」借、但息口用年6%作起步。

讀者亦有其優點,識搞下工廈拆細。筆者對住宅有獨鐘,所以會用住宅攪「套」多於工廈。工廈優點係回報高,你睇下讀者月供九千而收租三萬。筆者貪住宅點都有人租、同情況只收兩萬,不過係淡市住宅租務會好一點,加上收租容易些。當然呢件事每投資物及每人情況有異,詳細留待買樓收租003share。另外亦有一機遇在手,就係可1.0mil再加月付一萬去入手親人之唐樓。筆者看法是要先計好究竟每月要比親人幾錢,有感讀者應不慣對每件事攪清楚才做,對每事仲迷糊落去,真係點都係幫唔到佢。

唐樓收租假設$24000,減除如比親人每月10000,即自己可有正現金流14000再加100萬債。如真係咁筆者覺得唔太抵。因早前幾月見一間300萬的唐樓間「套」後應可收租$19000,計七成上會即月供約21/26 = $8000,正現金流為$11000。比起讀者「$14000現金流再負100萬債」,那自己出去買一間會好一點。另一問題係親人點「賣」比讀者呢? 如是賣價寫100萬,借錢難。用市價賣讀者自己又未必想。

筆者之前、讀者呢半年要做是先固本培元,自己唔做野但唔代表要無糧出。留意唔好就咁搵個戶口自己出糧比自己咁「弱智」,自己誤入騙貸官司只會對她構成完美風暴。在上完筆者九月收息班後、應對她及哥哥共1.5mil cash有不少良好建議,每月收息由14%-20%問題不大。即由$17500-25000不等。

知道香港上空正烏雲蓋頂。筆者決定緊守自己崗位,為大家提供除遊行資訊外的一些小故事。如當權者不能平衡社會各方勢力、令香港各人安居樂業,那便浪費了眾人賦予的特權。筆者同大家一樣,好想香港局面能盡快穩定下來,但對於一眾為自己未來爭取的年青人、無論他們是否成功爭取、個人認為不可阻止或反對,終歸社會是會交到他們手上的。












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