網友嘉亨: 我最近都找到一區心水的樓盤, 剛剛果區的單位中, 有一個二手盤放出來, 但是, 地產中介人帶我上去一看, 戶主似是久經失修, 看上去好像十幾年沒有打理過一樣, 簡單來說即是「負裝修」，比沒有裝修還要差, 印象中牆身有白蟻出沒, 令我很不舒服, 如果我住的話一定要花錢去裝潢。可是這間屋的座向與樓層都不錯, 我不知道錯過了, 又會不會難點找到同一區的類似單位啊。

現在, 這位業主提出兩個方案, 要不就租給我, 要不就賣給我, 我是有現金可以買得起, 但是我又不想自己買了一間自己要大弄的屋, 搞到裝潢費用超出預算, 然後若干日子之後卻發現同區有更好但裝潢不錯的樓盤, 才來後悔。

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我亦有想過租住一年看看情況再定, 但是, 我又怕之後樓價升, 我想再買這層樓時已經升穿了我可以入市的可動用資金啊。

我想知如果我最後真的是選擇買下來, 我應該在買之前上去觀察什麼才有助我把樓價再壓平宜一點? 因為我沒有理由找自己的裝潢師傳在別人的樓宇驗清楚才買下來啊。

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師傳答案

我先建議你一些關於看樓盤要知道的事。第一, 你要懂得看間隔, 你明知要幫這間你心儀的住所來一次大翻身, 你最好估量一下自己將要拆幾多幅牆, 研究一下睡房的大小夠不夠放你的主人床, 你要知道, 拆少或重造少一至兩幅牆, 絕對可以節省掉幾千元啊。

第二是試一試門窗, 全屋每一扇門窗都親自開關, 感受下開關的順暢情況。試一試去把每一度門窗都開盡, 同時也順道用鏡照照窗外有沒有其他大問題。如果以上沒大問題的話, 你應該可以省到幾千到過萬的數目。

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第三是注意外圍因素, 看看樓上、樓下、走廊、窗外, 看看這些地方有沒有重大問題, 最少留意有沒有漬, 又或者留意一下上一手業主有沒有用其他東西遮遮掩掩, 外圍因素的問題, 地產中介人不會告訴你好與壞, 我建議你待有空時自行去視察一下。

第四是試去水, 如果你不打算重新裝潢廁所浴室的話，在去水位倒一樽看看好不好，觀察一下有沒有積水的情況。如果廁所的地磚沒有斜入去水位，水積會積在當中, 十分不理想。另外試去水要有水壓，即是開滿水盤再放水，如果有滲漏水亦是不理想，好大機會要更換，而造廁所則是很貴的開支。

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第五, 是試電制, 最難搞的是鋪電線。有電制不代表一定通電。建議你到五金舖或家品店買個試電，一插會著燈的東西($10左右)，試均全屋電制。

第六, 留意全屋有沒有像是「僭建」的東西，可能用來掩飾原本的問題, 例如極爛之地, 這是俗稱的「化妝樓」。

第七是留意牆地情況，如果太凹凸，再想弄到水平垂直的水平，你所花的成本會很大。

另外, 我加插其他看樓須知給你參考一下。

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如果選擇了委託地產代理幫忙找樓，買家就須簽署睇樓紙，目的在於防止別家代理搶生意，因此要小心，不要經不同的代理看同一個單位，以免引起代理間的紛爭，同時亦避免了付雙份佣金。

不過，無論自己直接與業主接洽或是透過代理介紹看樓盤，買家在看樓時也要小心謹慎，以下是一些應注意的事項：

審查單位及樓宇是否適合，如單位間隔、座向、景觀、用料、裝修、附送設備、樓宇設施、樓宇維修狀況、環境。

應該注看睇樓時的天氣，盡可能看兩次以上，分別在陰晴天各看樓一次。

晴天看樓，可以看清楚單位外望的景觀。

雨天睇樓，可以查看單位有沒有滲水。

查看單位有否違例建築、有沒有僭建、間隔結構曾否作改動。查詢物業用途，有否列明物業作住宅用途。如有懷疑可向代理查詢，代理有責任提供有關物業的所有資料，屋宇署亦有相關紀錄可查冊。

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查核清楚大廈公契，了解清楚個別單位的業主是否要承擔維修的費用

查詢物業是否負資產

一眼關七，看清楚單位是否有任何瑕疵至為上策。

於議價時不妨游說業主包括單位內的傢俬及電器，並商議訂明於買賣協議內的條款。而且包括越多額外的物件，等於樓價相對地減低了。租客則可遊說業主包括差餉及管理費，以降低租金成本。

可預先估計要花於裝修及翻新單位的費用，要求業主以較低價錢出售/出租物業以彌補裝修要花的開支。

議價時要保持冷靜客觀的態度，避免出價過高。作出任何決定前要考慮清楚，不要以高價購買物業。時刻提醒自己市場還有其他好的選擇。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
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now財經台《名家給力場》客席嘉賓
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