賣樓收息19%如何對沖風險?#697

你好諗SIR

相信在會員專員已顯示了本人所修課程,聽你指示現有問題如下:

已婚先生收入月$94000,太太收入$16000。兩人年齡分別3633歲。

婚後2年,租住一個約$15000的單位,儲蓄到約50萬現金+50Zurich/MassMutual基金

先生與奶奶聯名買入一層29年青衣2房居屋(自由市場買入,奶奶佔1成),一直租出,租金約$70005年前為減低稅額,將層樓轉了奶奶單名。估值約280萬。依家我們有以下嘅諗法:賣出居屋套現,之後一拆二。當套現200萬。以先生名義,用50萬,按9成買一個500萬以下的3房自住單位。

以本人名義,用餘下的,搵一個300萬以下2房單位,盡量5成上會,之後租出,希望增加本人以後嘅借貸力。

(1) 就自住3房及出租2房,我們希望以純粹投資角度選區,應該選邊區?已開始睇屯門市中心樓,還有其他選擇嗎?(2) 以本人情況,可能需要先生做擔保。雖然先生借貸力應該足夠應付,但因為自住要按9成。這樣可行嗎?是否要先做好自住9成的按揭,才做擔保比較好?

(3) 若本人真的不能負擔買入300萬以下2房單位,餘下的150萬是否可以用債基方案,滾大個底,再係樓市稍回時入場?

先生擔心錢放係度,會唔夠樓價升得快。最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋。希望諗Sir就以上俾啲意見,或者有更好嘅plan,可以指點下我們。

ANSWER:

首先令本案添難的,係未確定讀者家庭之總儲備資金為多少。依讀者所言為約100萬,仲有一半放左係保險。好在讀者在講低令月可儲32000,惟此月儲蓄額對比所儲資金100萬,只係30個月,明顯係少。姑且用此數據作往後計算。讀者打算將青衣居屋賣走套現200萬,筆者支持。原因是細價居屋未來市場大把,莫因早前白居二致價格中期走高而貪勝不知要放手。

至於賣走後處理手法讀者建議為「一拆二」,留意此一拆二讀者係就咁指將一間屋拆做兩間屋,而不是筆者在買樓003提及將聯名業權妥善安排再避稅之法。拆後讀者主張夫婦一人一間,每人九成上會,咁就可以借盡。行此案兩件事要計較,一是此舉會否令家庭負債比率太高。在讀者家庭總借貸力為(94000+16000)/2*50%/10000 = 14mil之下,讀者打算九成按入手500萬單位再上300萬會,兩件事後令家庭借款力剛好用掉一半,在此方面可予過關。可是讀者自己人工不高,要先生擔保做按揭。假設先生九成上會在年初入手500萬樓一間,半年後又用按揭證券公司服務幫太太做擔保買樓九成上會,那即擔保人在5年內重覆使用過香港按證之服務、加上明顯比人睇到兩夫婦一人一間買黎自住,仲要係先大後細,就算家庭內有生老病死之解釋,都覺幾難講得通。

在顧及讀者手上現金不多,上唔到九成即有撻訂風險下,倒不如先買一間樓。樓價在500萬是適宜,因為而家買700萬樓只可借480萬,印花稅更要先比262,000,即要準備資金要超250萬,對讀者而言相信是大數目。這亦順便解釋埋點解細價樓近年咁有承接,中價樓有盤冇人接價軟之事。至於買樓的地區,可以在其租住地點一買即省回月17000之租金,不過此事即中讀者先生提及:最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋」。那筆者對此都冇辦法,因為讀者家庭現擁有的,只係一間細價居屋。原本件貨都麻麻地。唔換左佢又點向一生三宅出發呢?

至於讀者問買樓選區之事,留待買樓課程再提。總括地區多供應令該區樓價升唔起報紙有講。至於該區人流湧入我們可看幾個數據知其樓價將行攀升之象。

所以套出200萬之後,50萬予先生買樓。而淨低150萬可行債基,由於讀者的家庭收入實頗高,建議行高息類債基,提供15-19%的年息收入,即150萬月收$18750-23750。收此相對高息率首先要「做三轉」、收15%可用港幣/美金為本位之投資物,而要收到高達19%就要用外幣的! 假設我們用了日圓,我們收高息之餘更要對沖日圓再跌風險。近日朋友Derek提及他不斷接受傳媒訪問,因日圓下跌令人想到買日本樓會賺租但蝕匯。日圓由兌港幣由7.6跌至7.3之際,見上圖隻三倍於沽持美元好倉之ETF價錢由7月尾至今9月中大升15%,對沖了日圓跌4.1%之風險有餘。有此幫手,買年9%的日本收租樓更可控制風險了。當然此逆向及3XETF要了解後才進場是必須,避免用刀反被其所傷。

亦不時有人問買日本樓收租定債基好? 初心者而言,債基是好的。因可隨時買賣而入場傭金更只是1-2%。收息課程同學更知點可以在買債基時減低傭金至0%,亦避免了銷售人員為求跑數出糧所予你的陷井,因而令課程「含金量」大大提升,有謝各位舊生將此課程推薦比朋友。其實舊生推薦予從未在homeblogger上過課的學生,自己上另課程時都有學費減免優惠。只不過你見下video的上堂有山頂位情況、在推薦宣傳上筆者還是收斂點好些,所以少提。再一次感謝大家喜愛筆者的分享。筆者的分享是有私心的! 而老闆當然係大家啦!












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