全職母親出4萬蚊糧不求人#694

本人其實一直都夢想有財務自由的一天，雖然看了很多書，聽了很多資訊但自己又不夠資質，都不知如何是好，直至看了諗SIR 本書同blog，就像明燈……真是感恩無言感激。雖然知道為時已晚年事已高，維有快馬加鞭，報讀所有諗SIR課程，每年也要上課UPDATE下。本人兩口子，明年初生小孩，也眼見一代比一代生活困難，心急改善自己的智慧、財商，希望可以教育下一代，不像我們終生給財貴利用。小人個案如下，材疏學淺智識有限，敬請指教，感恩感恩!

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先生47歲入息HKD 12萬(公務員)
本人3x歲入息HKD3萬

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資產
2009年因結婚買了奧運站二房單位550呎成本HKD5.5百萬，先生名義尚欠HKD3百萬20年期，利率H+1%，每月供款連管理費HKD2萬，現已出租每月收HKD2.4萬，幸好看完您本書及blog後，沒有隨便賣出去估樓市會跌，現在附近剛發現一手價至HKD9.7百萬(好恐怖)，估計本單位現時約值HKD8.5-9百萬。

其他投資及現金共HKD9百萬，股票、期權戶口HKD2.4百萬，人民幣定存HKD3百萬(定存收息約3%)，現金HKD3.6百萬。

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負債
只有上述供樓款項

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支出
剛租三房單位每月HKD3.5萬
其他支出連供養父母共HKD5萬(未計上述二房單位之供款) 共HKD8.5萬

借貸力
HKD15萬/1萬X 2.59 X0.5 = HKD19百萬
但若本人想做全職媽媽，下跌至HKD12萬/1萬X2.59X0.5=15.5百萬
若加兩房收租收入，增加至(HKD15萬+HKD2.4萬X80%)/1萬X2.59X0.5=HKD22百萬

財務自由
第一步: 被動收入夠支付每月開支
HKD8.5萬X12 /5% = HKD20百萬(若回報每年5%), HKD8.5萬X12 /10% = HKD10百萬(若回報年10%)

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第二步: 被動收入等於勞動收入
HKD15萬X12 /5% = HKD36百萬(若回報每年5%), HKD15萬X12 /10% = HKD18百萬(若回報年10%)

本人不舍得HK3萬的借貸力，真是進退二難，有一護士姊姊已婚52歲沒有房子樓按，可買樓，月入HK4-5萬。

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物業投資
已動用借貸力HKD 3百萬/ HKD 15.5百萬= 19% 此奧運站物業回報甚低3.4% (HKD 2.4萬x12/ HKD 8.5百萬)，是否需更換? 但考慮可能一或二年後搬回去以減低住屋成本，或需提升借貸力使用如買多間物業出租?以利用時間及通脹幫我們達標? 在利率回升時，如可預先HEDGE此風險?

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其他投資
或是把非物業現金大部份投入債券、債基、ETF、高息投資上，若有時機(如找到高回報房產投資時)再出手買入?

債券、債基、ETF等應如何分配?已報讀所有九月課程，但小人資質所限，希望諗SIR 明燈指引，在分配資源上有所啓示，一面累積智慧及經驗，可早曰達成夢想，亦可幫助身邊朋友家人，不勝感激。

ANSWER:

呢位讀者經常上堂第一個到，筆者無勤學獎可以送比佢，唯有將佢既個案抽先作答吧。

筆者相信財富係你平日做事既反映，做事認真同穩妥既人，理應獲更多獎賞。本案讀者應受不少人所羨慕，資產「1000個」，幾年前買入奧運站輕易double，你努力打工儲既三百萬佢只係坐係度都賺到。有人向壞處想會感到不忿，只好引用老人家說句:「簷前雨滴水，點滴不分差」。

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見讀者一輪的計算，其實佢想表達要幾多錢先可以食息唔食本咁為自己差生被動收入。若5%回報，要二千萬先可提供月85000月入。筆者的責任，係指出更高收息物之可能及運用借貸將回報穩當提高。由於讀者資金較多，其實係不用心急買樓的。她有資金令自己可承受樓市再升風險。相反如果你只百餘萬係手而又每月被「硬掘」成兩萬蚊租，建議你就算唔買番之前間樓，都入手間細size既樓行以租養租，用租客租金補貼自己租大屋既錢。其實讀者都係咁做，用奧運站兩房對沖自己租三房屋租金上升的風險。

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建議開立私人銀行戶口，原因是她的三百萬人仔，係一般銀行買投資物後是不可輕易再抵押出借錢。開個起步版私銀帳戶，800萬有交易。收息堂已說明，入手2015年到期而年60%回報之直債風險極高，不妨將錢打入幾條點心債:

香港上市內運動服品牌/ 2017-12 到期/ 7.5% / 7.311% / 100.5

香港上市零售服品牌/ 2018-5到期/ 7.6% / 7.03% / 95.5

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即係100萬到期保本取回，每年7厘幾。當然債市比股市透明度低，係遊戲規則及收費不明下買入，買入等於做「水魚」，相信在堂上已予讀者錦囊，她已機警不少。

亦可將其放入美金債，更多選擇亦可借貸，就引用早前jackson提及類近的portfolio:

房產商/ 2019-2到期/ 7.29% / 7.09% / 104

證券商/ 2017-5到期/ 5.8%/4.6%/ 103

天然氣集團/ 2018-4到期/ 5.25% / 3.9% / 104

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運用jackson師兄問過既方法，將100萬美金入手上述三隻債券，假設平分入手銀碼，回報即為約(7+5+4)/3 = 5.3%。即年享約53000美金利息。留意此為直存100萬留係銀行既做法、更著數既係你可以將舊錢既某個份額用1.68%息口借回。

如此一來，好似jackson咁借回68%，那讀者只存了32萬美金係銀行而借出68萬美金，利息支出為$11424，而回報為(53000-11424)/(100-68) = 13%

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呢13%，係保證既，仲要係5年後可收番哂錢!? 是的，當然如果你只幾十萬港幣身家，就請繼續炒股一下，呢個係遠期回標。此事最尾只用上了32萬美金，少過你買間樓，一年收$41576美金利息，成40萬港銀!

撥港幣二百餘萬作此方案，再放100萬投入債基。債基方案是冇年期，可半贖回都可。相反上方jackson case擺好之後拆倉係有點煩，但到期收番本喎…當然都建議讀者用港幣即管行三轉用盡債基好處，一百萬產出了12-15%利息，即月入$10000-$12500。如要去到18-19%，要用ETF去對沖冒得太多之風險。當然讀者有條件去買些少股票，亦是ETF班可談。當然買ETF冇股票爆升咁興奮，不過亦唔雖煩供股配股比ICAC查呢類事，即ETF係冇公司管治失當而帶出之風險的。

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那讀者開首有兩份新正現金流:

jackson方案: 年us$41576，即月$27024

債基提供月$12500

動用了資金: 約340萬

那讀者用少部份錢即達成了每月27024+12500 = $39524月入。是不是覺得離財務自由又近一點先?

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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