全職母親出4萬蚊糧不求人#694

本人其實一直都夢想有財務自由的一天,雖然看了很多書,聽了很多資訊但自己又不夠資質,都不知如何是好,直至看了諗SIR 本書同blog,就像明燈……真是感恩無言感激。雖然知道為時已晚年事已高,維有快馬加鞭,報讀所有諗SIR課程,每年也要上課UPDATE下。本人兩口子,明年初生小孩,也眼見一代比一代生活困難,心急改善自己的智慧、財商,希望可以教育下一代,不像我們終生給財貴利用。小人個案如下,材疏學淺智識有限,敬請指教,感恩感恩!

先生47歲入息HKD 12(公務員)
本人3x歲入息HKD3

資產
2009
年因結婚買了奧運站二房單位550成本HKD5.5百萬,先生名義尚欠HKD3百萬20年期,利率H+1%,每月供款連管理費HKD2萬,現已出租每月收HKD2.4萬,幸好看完您本書及blog後,沒有隨便賣出去估樓市會跌,現在附近剛發現一手價至HKD9.7百萬(好恐怖),估計本單位現時約值HKD8.5-9百萬。

其他投資及現金共HKD9百萬,股票、期權戶口HKD2.4百萬,人民幣定存HKD3百萬(定存收息約3%),現金HKD3.6百萬。

負債
只有上述供樓款項

支出
剛租三房單位每月HKD3.5
其他支出連供養父母共HKD5(未計上述二房單位之供款) HKD8.5

借貸力
HKD15
/1X 2.59 X0.5 = HKD19百萬
但若本人想做全職媽媽,下跌至HKD12/1X2.59X0.5=15.5百萬
若加兩房收租收入,增加至(HKD15+HKD2.4X80%)/1X2.59X0.5=HKD22百萬

財務自由
第一步: 被動收入夠支付每月開支
HKD8.5
X12 /5% = HKD20百萬(若回報每年5%), HKD8.5X12 /10% = HKD10百萬(若回報年10%)

第二步: 被動收入等於勞動收入
HKD15
X12 /5% = HKD36百萬(若回報每年5%), HKD15X12 /10% = HKD18百萬(若回報年10%)

本人不舍得HK3萬的借貸力,真是進退二難,有一護士姊姊已婚52歲沒有房子樓按,可買樓,月入HK4-5萬。

物業投資
已動用借貸力HKD 3百萬/ HKD 15.5百萬= 19% 此奧運站物業回報甚低3.4% (HKD 2.4x12/ HKD 8.5百萬),是否需更換? 但考慮可能一或二年後搬回去以減低住屋成本,或需提升借貸力使用如買多間物業出租?以利用時間及通脹幫我們達標? 在利率回升時,如可預先HEDGE此風險?

其他投資
或是把非物業現金大部份投入債券、債基、ETF、高息投資上,若有時機(如找到高回報房產投資時)再出手買入?

債券、債基、ETF等應如何分配?已報讀所有九月課程,但小人資質所限,希望諗SIR 明燈指引,在分配資源上有所啓示,一面累積智慧及經驗,可早曰達成夢想,亦可幫助身邊朋友家人,不勝感激。

ANSWER:

呢位讀者經常上堂第一個到,筆者無勤學獎可以送比佢,唯有將佢既個案抽先作答吧。

筆者相信財富係你平日做事既反映,做事認真同穩妥既人,理應獲更多獎賞。本案讀者應受不少人所羨慕,資產「1000個」,幾年前買入奧運站輕易double,你努力打工儲既三百萬佢只係坐係度都賺到。有人向壞處想會感到不忿,只好引用老人家說句:簷前雨滴水,點滴不分差」。

見讀者一輪的計算,其實佢想表達要幾多錢先可以食息唔食本咁為自己差生被動收入。若5%回報,要二千萬先可提供月85000月入。筆者的責任,係指出更高收息物之可能及運用借貸將回報穩當提高。由於讀者資金較多,其實係不用心急買樓的。她有資金令自己可承受樓市再升風險。相反如果你只百餘萬係手而又每月被「硬掘」成兩萬蚊租,建議你就算唔買番之前間樓,都入手間細size既樓行以租養租,用租客租金補貼自己租大屋既錢。其實讀者都係咁做,用奧運站兩房對沖自己租三房屋租金上升的風險。

建議開立私人銀行戶口,原因是她的三百萬人仔,係一般銀行買投資物後是不可輕易再抵押出借錢。開個起步版私銀帳戶,800萬有交易。收息堂已說明,入手2015年到期而年60%回報之直債風險極高,不妨將錢打入幾條點心債:

香港上市內運動服品牌/ 2017-12 到期/ 7.5% / 7.311% / 100.5

香港上市零售服品牌/ 2018-5到期/ 7.6% / 7.03% / 95.5

即係100萬到期保本取回,每年7厘幾。當然債市比股市透明度低,係遊戲規則及收費不明下買入,買入等於做「水魚」,相信在堂上已予讀者錦囊,她已機警不少。

亦可將其放入美金債,更多選擇亦可借貸,就引用早前jackson提及類近的portfolio:

房產商/ 2019-2到期/ 7.29% / 7.09% / 104

證券商/ 2017-5到期/ 5.8%/4.6%/ 103

天然氣集團/ 2018-4到期/ 5.25% / 3.9% / 104

運用jackson師兄問過既方法,將100萬美金入手上述三隻債券,假設平分入手銀碼,回報即為約(7+5+4)/3 = 5.3%。即年享約53000美金利息。留意此為直存100萬留係銀行既做法、更著數既係你可以將舊錢既某個份額用1.68%息口借回。

如此一來,好似jackson咁借回68%,那讀者只存了32萬美金係銀行而借出68萬美金,利息支出為$11424,而回報為(53000-11424)/(100-68) = 13%

13%,係保證既,仲要係5年後可收番哂錢!? 是的,當然如果你只幾十萬港幣身家,就請繼續炒股一下,呢個係遠期回標。此事最尾只用上了32萬美金,少過你買間樓,一年收$41576美金利息,成40萬港銀!

撥港幣二百餘萬作此方案,再放100萬投入債基。債基方案是冇年期,可半贖回都可。相反上方jackson case擺好之後拆倉係有點煩,但到期收番本喎當然都建議讀者用港幣即管行三轉用盡債基好處,一百萬產出了12-15%利息,即月入$10000-$12500。如要去到18-19%,要用ETF去對沖冒得太多之風險。當然讀者有條件去買些少股票,亦是ETF班可談。當然買ETF冇股票爆升咁興奮,不過亦唔雖煩供股配股比ICAC查呢類事,即ETF係冇公司管治失當而帶出之風險的。

那讀者開首有兩份新正現金流:

jackson方案: us$41576,即月$27024

債基提供月$12500

動用了資金: 340

那讀者用少部份錢即達成了每月27024+12500 = $39524月入。是不是覺得離財務自由又近一點先?












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