買樓要輸得起

樓市熱度回升,發展商推樓不停手。新地(016)股價及相關新聞推出樓花期長達28個月的將軍澳天晉IIIA共206伙,上周六下午已沽清。恒隆地產(101)股價及相關新聞推貨尾盤尖沙咀君臨天下,亦在上周六下午沽出第二批52伙,套現超過13億元,加上之前推的單位,兩輪合共沽100伙,共套現超過23億元。

 

麵粉平過麵包好多的怪現象繼續出現,觀塘重建項目就是一例,值得一講再講。市建局首次推出第二、三期重建項目時流標,降低條件後再推出,由信置(083)股價及相關新聞和華置(127)股價及相關新聞組成財團中標,信置佔九成,華置佔一成,投得地皮可發展1700個單位,發展商入標價低於初次招標時所提出的80億元門檻,低於70億元,即樓面地價不多於4679元。有消息指,70億元中標價屬於計及市建局分紅部份,扣除分紅實質地價更低至60億元,即樓面地價約4011元,差不多係將軍澳區地價,可見地價每況愈下。

 

麵粉平過麵包好多

計埋地皮可以發水約一成,樓面地價低過4000元一呎,加埋約4000元建築費,再加些財務支出,建築面積8500元一呎成本落到樓。現時開售中的「觀月.樺峯」正是觀塘市中心重建項目的第一期發展,平均實用呎價約1.5萬元,個別成交更達1.6萬元一呎。換言之若三四年後樓價不升不跌,信和加華置隨時賺近倍,即使樓價回落,仍然有好深水位可以抵銷風險。

 

地價咁平樓價咁貴,麵粉平過麵包咁多,食水咁深,有好多人話係發展商夾埋食政府夾棍。我覺得咁多發展商,觀塘項目人人可以入標,無話夾埋讓信和黃志祥中標咁好人,而係喺咁嘅時勢下,大家要計數。

首先項目大,風險也大。60至70億元地價,加埋發展成本要130至140億元,仲要觀塘整個重建區未來新樓供應唔少,市好時去搶,遇正市況唔好時,賣樓有難度,所以大項目價錢低,其實係反映咗風險。

 

其次係地皮供應多唔使急。發展商如工廠,一進一出,在發展商心中,出貨難過入貨,去年出貨不順,今年好啲,本來以為今年出貨窗口較窄,點知玩到8、9月仲咁好玩。但你見發展商推盤不手軟,就知道佢哋心急去貨,甚至唔怕沽多啲,沽突啲,怕去到今年底美國聯儲局開始明示會加息時,賣樓又會慢番。

只怕出貨唔怕入貨

發展商出到貨就唔驚入唔到原料,你唔好以為只有拍地、競投項目,政府銳意增加供應,即使發展商手上有農地要補地價,政府都想加快批准,大發展商賣樓賣得多、無乜地時,就攞手上農地去補地價發展,都唔憂無地,所以推大地皮就採取唔平唔拍唔投的態度。

第三係長線都唔敢太睇好。在發展商中,都不乏淡友,恒隆推出揸咗咁多年的尖沙咀君臨天下,仲要低過市價推盤,就係一種睇淡行為。長實(001)股價及相關新聞、新地近年都無重手投地,約4000元一呎的地價都唔去爭觀塘重建項目,都係反映咗佢哋長線睇得較淡。買地發展,係講緊四年後的市道,投地時都要估吓四年後嘅樓價,同埋食咁大個項目的風險。

 

睇完以上的分析,你難免都得到睇淡樓價的結論,問題係短期樓價係咁升,又點去理解呢?或者可以用一個例子去說明,有個朋友係專業人士,做嘢好成功,現金收入好高,想擴展生意,睇緊一個銅鑼灣偏遠少少的地舖,2000呎多啲,開價5000多萬,揸在炒家之手,佢大約都係想平手離場,牌面有賺,加埋手續費無乜賺。朋友心郁郁,問我點睇,佢係半自用(擴展生意)、半投資(揸住現金唔知做乜好)。

高追貴貨長期之痛

呢啲情況好難畀意見,因為佢唔係純投資,唔買就要租,若樓價向上,他畀租就等如幫人供樓。我只能好小心咁分析,話樓價短線可能再升,長線太貴唔值。

呢一浸樓市之升,主要升住宅,而商舖就冇郁,主要同住宅的使用需要有關,內地叫「剛性需求」,好多人結婚要買樓,自己買唔起都有父母幫手畀首期,又或者幾年前沽咗樓,而家頂唔順要買番,呢啲就係剛需,所以愈細碼樓就愈有得升,這是用家市場。

但除咗本地供求外,全世界放水的大環境都對樓價都有影響,美國本來話明年加息,市場利息搶先上咗去,10年美國國債利息今年1月時曾上過3厘高位,但最近反覆下跌,去番2.4厘,點解呢?因為去年日本量寬後,今次到歐洲經濟唔掂,要講量寬,可能在12月左右行美國式、大放水買國債形式的量寬。

 

放水前景隱現,歐洲國債價格搶上,債息回落,最強的德國10年債息跌到1厘樓下,得番0.95厘,咁德國國債咁低息,美國國債有2.5至2.6厘時,美國經濟好過德國,錢就流去買美債,推低美債利息。利息係投資市場之母,阿媽奶水多,股市、樓市呢啲仔就快高長大。息低係推升各地樓市的主因,不獨香港如此,全世界都一樣。無人可以完全評估歐洲量寬的規模和結果,但在它放水之前,斷估先炒吓都無錯。呢啲係短炒市場,係逢低吸納炒一轉的市場。

但買樓自用,係長線投資,就一定要睇回報,上面講那間舖,租金10多萬,租到出去都係3.6厘回報,但地偏少少唔易租出,若想快租出,收10萬元租,回報2.4厘,唔多吸引,租金回報低,表示樓價貴。結論係買不如租。我話你5000幾萬買間舖,到資金供應回復正常時,樓價租金一齊跌,去番3000至4000萬一啲都唔出奇,唔見1500萬,你好肉痛。高追貴資產是長期之痛。

 

經濟需求無以為繼

朋友好似好受教咁,我拉住佢唔畀佢走,要佢聽埋個結尾,唔好聽一半唔聽一半。樓市短線難測,「嗱嗱嗱,你話畀我聽係投資,唔係短炒,你想買呢間舖,而家5200至5300萬唔買,明年變咗6000萬,你唔好怪我。第一你話自用,升咗唔會沽,升對你嚟講無乜用。

第二係稅貴,雙倍印花稅加埋經紀佣,買間舖要畀10%使費,5300萬買咗,加埋使費你要5800、5900萬,升到6000萬即使沽貨,其實無乜肉食,但無買時你見佢升會恨,到時唔好怪我。」即係話,買,你預咗長線跌時要輸得起。但唔買,樓價升咗上去,你無賺到本來可以賺的錢,亦是當輸咗,也要輸得起,你係唔想冒長線下跌之險,放棄了短炒升一轉的機會。

 

你可能會問,唓,你點肯定長線會跌啫,可以一世唔跌㗎?其實這也是一個經濟學常識,樓價、租金、甚至建築等基層工種人工咁貴,長遠不可持續,除本地有開發不完的生意,旅客和政府,是市面各種需求之源,旅客難以源源不絕地升,香港自己承受不了,政府則是好天時用錢多,落雨時被逼收檔的用家,既然經濟需求不可以長久高速增長,高升了的成本,總有掉下來的一天,樓價長線隨經濟升沉,問題是那天何時到來。

陸羽仁

【收息投資課程】Batch 76 (優先A位將收滿,最後幾個。想用優先A先入場選位可先聯絡報名thx~)

  • 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

*諗sir ViuTV 節目投資諗法

(中)陳嘉倩與諗sir一齊演出

*(下)諗sir於NOW TV的訪問

諗SIR(收息101)【收息投資課程】TEDV76班(內容在72班後已大更新)

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授: 2020年10月17日(六) 14:00-16:45

第三堂真人教授:2020年10月24日(六) 14:00-16:45

第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(FULL)

第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (FULL)

 

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

目前費用: $4900(已包上述三堂)

講者諗sir: 2012年後開始教授課程,累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市,過濾出投資要旨及精華想面對面教識你

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安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

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DV系列【收息投資課程】詳盡內容:

*課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備,配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做,當然亦不用開立私人銀行戶口,全新內容連舊生讀未聽過。

< 首部份課程 >

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

 

< 次部份課程 >

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

 

< 後部份課程 >

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

 



諗SIR(收息103)【收息實行班】/TEDP58及59班

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP59第一課: 2020-10-29(四) 19:15-21:15

TEDP59第二課: 2020-11-05(四) 19:15-21:15

費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

報名:  

  1. 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
  2. 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP58」
  3. 收息103舊生網上填表報名

內容: 

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

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按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

*討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座

*往後重讀收息103只需$1500

 

 

 



 

莫家強(Alex Mok)
《資本壹週》/【on.cc 東網】專欄作家
《新城數碼財經台 – 散戶奇兵》客席嘉賓

《ViuTV – 粵港財富通》訪問嘉賓
過往曾與多間發行商合作舉辦講座,
包括UBS、HSBC、JP Morgan、Credit Suisse、Macquire、SG等。
現時在證劵公司擔任營業副總監。
曾任港大客席講師,講解衍生工具市場概況。

Facebook 粉絲專頁 – 智取期權


1.【莫 家 強】期 權 講 座 / 舊生聚會


 

 

 

 

時 間:2020-04-29(三)19:30-21:00(全一課)
地 址:網上直播
報 名(課程編號:TEOP60)

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費 用:$100

內 容:
-期權入門 實務操作技巧
-高勝率期權進場點
-美股期權實戰策略使用


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莫家強【聚會2018/12】TEOPAA20期權舊生分享會

* 座位不足,只限已修讀莫家強付費課程的舊生參加 *

時 間:2018-12-18 19:30-21:00
地 址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
報 名(課程編號:TEOPAA20)


【我要報名 網上填表
【查詢: WhatsApp 63832145
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2.【莫 家 強】港股 / 期 權 / 窩 輪 課 程

 

家強【期權 2020 課程】 TEOPBM

2020-05-06(三)19:30-22:00(第1堂)
2020-05-13(三)19:30-22:00(第2堂)
2020-05-20(三)19:30-22:00(第3堂)

費 用:$3600
地 點:網上直播
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

(課程編號:TEOPBM)
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期權課程內容
坊間的期權課程理論太多,教十招也未必有一招可用。本課程會教大家精要四式,務求令學生先在江湖行走,再在教師指引下一同儲經驗前行。另加「期權解毒」環節,拆解坊間對期權的各種謬誤,避免大家無故跌入輸錢阱陷。修畢課程之後,再累積一定實戰經驗,學員將會能攻能守,因應市況靈活貫通運用合適策略,提升回報減低風險。

  • 學懂期權的最基本操作
  • 拆解期權的開價秘密
  • 深入了解3招常用的期權初級策略:1) 贏面達90%以上的高勝算賺取時間值策略;
    2) 潛在回報達三倍以上的高槓桿期權揀選法則;
    3) 博大調整市出現的有效造淡策略。
  • 認識股災的風險處理守則及獲利機會

 


 


莫家強【進階期權課程】/ TEOPCM

2020-05-27(三)19:30-22:00(第1堂)
2020-06-03(三)19:30-22:00(第2堂)

費 用:2600元
地 點:網上直播


(課程編號:TEOPCM)
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【查詢: E-Mail → [email protected]

 

課程內容

  • 學習運用期權風險參數(Greeks)更準確揀選最有利的開倉行使價
  • 了解莊家盤路及如何捕捉轉解機會?
  • 深入了解3招常用的期權高級策略:

    1)     小注賺十倍,認識刀仔鋸大樹策略的操作竅門;
    2)     任何市況下,有限風險的期權收息策略;
    3)     SPREAD」的進階實戰技巧。

 

..6-600

上課情況


莫家強【美股實戰選股課程】 TEOPDF

2020-06-09(二)19:30-22:00(第1堂)
2020-06-16(二) 19:30-22:00(第2堂)
2020-06-23(二) 19:30-22:00(第3堂)
2020-06-30(二) 19:30-22:00(第4堂)


費 用:$5000
地 點:網上直播

(課程編號:TEOPDF)
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課程內容

以獨有選股系統,尋找投資機會:

  • 5個步驟,從美國股票市場中,建立強勢股觀察名單。
  • 根據技術分析指標,決定有利的買入價、沽出價。
  • 利用通道找出倍升潛力股。
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運用有效方法,避開風險:

  • 認識強勢股轉弱初期的跡象。
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利用免費網上資源,分析環球股市狀況:

  • 15分鐘,分辨環球股市、板塊強弱。
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. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

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4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

安排詳解:

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3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



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.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

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