買樓要輸得起

樓市熱度回升,發展商推樓不停手。新地(016)股價及相關新聞推出樓花期長達28個月的將軍澳天晉IIIA共206伙,上周六下午已沽清。恒隆地產(101)股價及相關新聞推貨尾盤尖沙咀君臨天下,亦在上周六下午沽出第二批52伙,套現超過13億元,加上之前推的單位,兩輪合共沽100伙,共套現超過23億元。

 

麵粉平過麵包好多的怪現象繼續出現,觀塘重建項目就是一例,值得一講再講。市建局首次推出第二、三期重建項目時流標,降低條件後再推出,由信置(083)股價及相關新聞和華置(127)股價及相關新聞組成財團中標,信置佔九成,華置佔一成,投得地皮可發展1700個單位,發展商入標價低於初次招標時所提出的80億元門檻,低於70億元,即樓面地價不多於4679元。有消息指,70億元中標價屬於計及市建局分紅部份,扣除分紅實質地價更低至60億元,即樓面地價約4011元,差不多係將軍澳區地價,可見地價每況愈下。

 

麵粉平過麵包好多

計埋地皮可以發水約一成,樓面地價低過4000元一呎,加埋約4000元建築費,再加些財務支出,建築面積8500元一呎成本落到樓。現時開售中的「觀月.樺峯」正是觀塘市中心重建項目的第一期發展,平均實用呎價約1.5萬元,個別成交更達1.6萬元一呎。換言之若三四年後樓價不升不跌,信和加華置隨時賺近倍,即使樓價回落,仍然有好深水位可以抵銷風險。

 

地價咁平樓價咁貴,麵粉平過麵包咁多,食水咁深,有好多人話係發展商夾埋食政府夾棍。我覺得咁多發展商,觀塘項目人人可以入標,無話夾埋讓信和黃志祥中標咁好人,而係喺咁嘅時勢下,大家要計數。

首先項目大,風險也大。60至70億元地價,加埋發展成本要130至140億元,仲要觀塘整個重建區未來新樓供應唔少,市好時去搶,遇正市況唔好時,賣樓有難度,所以大項目價錢低,其實係反映咗風險。

 

其次係地皮供應多唔使急。發展商如工廠,一進一出,在發展商心中,出貨難過入貨,去年出貨不順,今年好啲,本來以為今年出貨窗口較窄,點知玩到8、9月仲咁好玩。但你見發展商推盤不手軟,就知道佢哋心急去貨,甚至唔怕沽多啲,沽突啲,怕去到今年底美國聯儲局開始明示會加息時,賣樓又會慢番。

只怕出貨唔怕入貨

發展商出到貨就唔驚入唔到原料,你唔好以為只有拍地、競投項目,政府銳意增加供應,即使發展商手上有農地要補地價,政府都想加快批准,大發展商賣樓賣得多、無乜地時,就攞手上農地去補地價發展,都唔憂無地,所以推大地皮就採取唔平唔拍唔投的態度。

第三係長線都唔敢太睇好。在發展商中,都不乏淡友,恒隆推出揸咗咁多年的尖沙咀君臨天下,仲要低過市價推盤,就係一種睇淡行為。長實(001)股價及相關新聞、新地近年都無重手投地,約4000元一呎的地價都唔去爭觀塘重建項目,都係反映咗佢哋長線睇得較淡。買地發展,係講緊四年後的市道,投地時都要估吓四年後嘅樓價,同埋食咁大個項目的風險。

 

睇完以上的分析,你難免都得到睇淡樓價的結論,問題係短期樓價係咁升,又點去理解呢?或者可以用一個例子去說明,有個朋友係專業人士,做嘢好成功,現金收入好高,想擴展生意,睇緊一個銅鑼灣偏遠少少的地舖,2000呎多啲,開價5000多萬,揸在炒家之手,佢大約都係想平手離場,牌面有賺,加埋手續費無乜賺。朋友心郁郁,問我點睇,佢係半自用(擴展生意)、半投資(揸住現金唔知做乜好)。

高追貴貨長期之痛

呢啲情況好難畀意見,因為佢唔係純投資,唔買就要租,若樓價向上,他畀租就等如幫人供樓。我只能好小心咁分析,話樓價短線可能再升,長線太貴唔值。

呢一浸樓市之升,主要升住宅,而商舖就冇郁,主要同住宅的使用需要有關,內地叫「剛性需求」,好多人結婚要買樓,自己買唔起都有父母幫手畀首期,又或者幾年前沽咗樓,而家頂唔順要買番,呢啲就係剛需,所以愈細碼樓就愈有得升,這是用家市場。

但除咗本地供求外,全世界放水的大環境都對樓價都有影響,美國本來話明年加息,市場利息搶先上咗去,10年美國國債利息今年1月時曾上過3厘高位,但最近反覆下跌,去番2.4厘,點解呢?因為去年日本量寬後,今次到歐洲經濟唔掂,要講量寬,可能在12月左右行美國式、大放水買國債形式的量寬。

 

放水前景隱現,歐洲國債價格搶上,債息回落,最強的德國10年債息跌到1厘樓下,得番0.95厘,咁德國國債咁低息,美國國債有2.5至2.6厘時,美國經濟好過德國,錢就流去買美債,推低美債利息。利息係投資市場之母,阿媽奶水多,股市、樓市呢啲仔就快高長大。息低係推升各地樓市的主因,不獨香港如此,全世界都一樣。無人可以完全評估歐洲量寬的規模和結果,但在它放水之前,斷估先炒吓都無錯。呢啲係短炒市場,係逢低吸納炒一轉的市場。

但買樓自用,係長線投資,就一定要睇回報,上面講那間舖,租金10多萬,租到出去都係3.6厘回報,但地偏少少唔易租出,若想快租出,收10萬元租,回報2.4厘,唔多吸引,租金回報低,表示樓價貴。結論係買不如租。我話你5000幾萬買間舖,到資金供應回復正常時,樓價租金一齊跌,去番3000至4000萬一啲都唔出奇,唔見1500萬,你好肉痛。高追貴資產是長期之痛。

 

經濟需求無以為繼

朋友好似好受教咁,我拉住佢唔畀佢走,要佢聽埋個結尾,唔好聽一半唔聽一半。樓市短線難測,「嗱嗱嗱,你話畀我聽係投資,唔係短炒,你想買呢間舖,而家5200至5300萬唔買,明年變咗6000萬,你唔好怪我。第一你話自用,升咗唔會沽,升對你嚟講無乜用。

第二係稅貴,雙倍印花稅加埋經紀佣,買間舖要畀10%使費,5300萬買咗,加埋使費你要5800、5900萬,升到6000萬即使沽貨,其實無乜肉食,但無買時你見佢升會恨,到時唔好怪我。」即係話,買,你預咗長線跌時要輸得起。但唔買,樓價升咗上去,你無賺到本來可以賺的錢,亦是當輸咗,也要輸得起,你係唔想冒長線下跌之險,放棄了短炒升一轉的機會。

 

你可能會問,唓,你點肯定長線會跌啫,可以一世唔跌㗎?其實這也是一個經濟學常識,樓價、租金、甚至建築等基層工種人工咁貴,長遠不可持續,除本地有開發不完的生意,旅客和政府,是市面各種需求之源,旅客難以源源不絕地升,香港自己承受不了,政府則是好天時用錢多,落雨時被逼收檔的用家,既然經濟需求不可以長久高速增長,高升了的成本,總有掉下來的一天,樓價長線隨經濟升沉,問題是那天何時到來。

陸羽仁










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