引發樓價下跌的因素是…?

很多準買家在流連樓市多年後,到了最近卻紛紛「認命入市」,因為都看到一手供應遙遙無期,而且樓花成本愈來愈貴,時間及成本也對「等」的人不利,為樓市增加供應更快更好的方法,其實應該在二手市場中想辦法,這種屬於「供應管理」的概念,我以前也分享過,以下我說出較詳細的理據。

 

2012年,香港總共147萬的住宅單位,而家庭住戶只有127萬,從數字看,香港是有足夠的單位分配給香港人居住的,如果供應管理得宜,單是二手市場就可以解決到上車問題!而因建築成本飛升,將來起出來的一手樓邏輯上是年輕人更加無能力買到的,所以利用二手供應去解決是更合乎現實邏輯的,問題是,如何令擁有多個單位的業主放盤出來!?

 

政府在5月宣佈放鬆樓市辣招的換樓部分,這一著是非常正確的,令到樓市有了健康的變化,表面是小手術,實際上配合按揭的適度放鬆,令到很多小業主是能夠實踐到換樓自用的!是真正的活化!也令到7月的成交倍增於3月!很多人以為樓市又再熾熱,但我不同意,因為成交仍然以用家為主導和絕大多數!有更多人置業!亦有更多人透過換樓令財富上游!而更加重要的良性變化很多人也忽略了,就是在成交倍增下,放盤量竟然出現微升,細單位業主紛紛放盤求換樓,終止了三年的放盤量下跌走勢!這個質變顯示了一個真理:就是透過活化換樓可以增加到放盤量,從而令樓價有了開始受控的機會。

 

我認為政府可以用獎勵的方式去增加放盤量,如果放盤換樓自住的業主不單只可以豁免雙倍印花稅,更加可以在買入單位的厘印費中豁免一半的話,我認為足以有能力在兩星期內令到市場的放盤量多於成交量!因為需求本來就有限,當二手市場不需要增加太多,就可以令到上車盤供過於求了!以上意見只是拋磚引玉,希望大家向這方向想一想。

汪敦敬/祥益地產總裁










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