29歲六間樓有咩擔心? #689

諗sir 你好!
小弟29歲，已婚，未有小朋友，同太太(29歲) 一齊搞小生意，另出面各有一份part-time
小弟月入約 $60k – $85k (part-time報稅收入約$25k)，扣除開支，租金，家用，稅等所有開支約 $27000/月 淨約$33 – $58k/月

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太太月入約 $85k (part-time報稅收入約$50k)，扣除開支，租金，家用，稅等所有開支 $32000/月 淨約 $53000/月
另有私人貸款 $800k, 每月還 $17600，分4年還
每月可儲 $68 – 98k
現租住沙田蚊型單位 $9200 / 月 (上面開支已計)
喺香港冇樓，但雙方父母持有物業分別有我地名，所以受DSD影響

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現有
股票約 $1.5M，都係D無錢賺既香港藍籌股
現金 $650k
日本東京樓6間 (睇左「進擊日本樓」獲益良多!):
2012-2014買入
買入價共約 5830萬yen，本金3380萬yen，按揭2440萬yen，分15年還，利息2.8%
以每年供款199萬yen，首年供息66萬yen計，淨回報9.95%，淨現金流(供本金果部份唔當現金流) 6%

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現正煩惱，應該:
其中一人從家人物業除名，借9成買樓；
唔除名，俾DSD買樓;
繼續租樓，儲到既錢作其他投資，等多兩三年先喺香港買樓?
希望指點迷津!!

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另外買的話傾向買3房，因有生小朋友的打算.
謝謝！！！
FANS上

answer:

讀者29歲擁有6間樓，是真的! 亦同時可以說未成真的! 何解? 因是用按揭買入日本樓六間，共5830萬円 ，折為港幣約440萬。當然係日本入夠六間，自己點都有些少斤兩。讀者自己月入85k，報稅就25k，老婆85k而作報稅的收入為50k。搵八皮幾野係香港算係人上人，比人人上人還差一點，可是最令筆者好奇的，是讀者老婆何來的50k part-time呢? 筆者作為一個小x老闆，我真係未諗到自己會係咩情況用50k請一個part-time。讀者自願擺上面，呢份工都肯定係正常職業。今案係香港「未算」有樓而part time搵五萬再係日本有成6間樓既香港人，咁唔跟「章法」既case點解決呢?

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回億昨晚到11點幾都比未肯散去既同學冤住、在此先謝大家支持!(當然怪我自己九點幾先放break，擾亂時間，令大廈的厠格不敷使用，在下方video有解)昨晚有一位問野的同學是人工低(只三萬)、在此旺市時間，仍然要買樓。首先三萬人工既朋友如不結婚，單人借盡都係30000*50%/10000*2.59 = 3.88mil。在此時間不九成上會，恐怕細價樓升浪未完，遲下原可買兩房既錢將變只可買入studio flat。何況買入之後搵人同你供，兩年收租再還本都已近7%樓價，萬一樓市真跌20%，你只蝕13%，用300-400萬樓黎計蝕30餘萬，在整個人生而言又不算大錢，何況你更可死揸唔放。正所謂樓可以死揸，你要搵個租客唔難; 股票就千祈唔好死揸，又何解? 可以問下老一輩人，生活哲學，由佢地講比你聽好過筆者再計出黎。

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所以，筆者機警地係11點九之前吻別了親愛既讀者。趕住回家做我的灰姑娘。

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本案之讀者，同尋晚既同學仔係掉轉的。人工高，即兵力旺盛，那不用駐地固守，只需令班士兵在野外能生火添食、自及自足。得閒做下搶掠，以戰養戰，待時機至才出擊圍城未遲。人工低既人係少條件令自己錢生錢的、更有咩風吹草動就驚受不起，所以要有城池作避。用學術話語，就係用買樓黎避開樓市再升風險及通賬風險。

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既然讀者都忍受到由儉入奢，那再留係蚊型單位一下。需將自己名由屋企人樓房抽離，解說是係香港擁有住宅既人，買樓要比DSD(雙倍印花稅)，如讀者買間500萬樓，雙倍後印花稅為38萬。若早先令自己從家人屋中除名，家人要付少許印花稅、亦學習樓價高於400萬或不同形式持有會有那些變現後，自己即可慳稅19萬。詳細情況請參考一拆二方法，拆自己名出黎除比你成功上九成會之外有更多好處!

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清除自己買下間樓前的不利因素後，呢幾年搞好「以戰養戰」。「戰場」何在? 在於為自己錢生錢，由呢刻開始變出兩年後買樓之首期。首先請將150萬買左成堆成年都識升既大籃籌去除。你心諗:「咁辛苦個市先見25000，唔係而家唔跟呀?」我地當然可以跟啦，跟得更兇狠，見上頂圖紅線係2800盈富基金，2014年3月至今半年升19%，都算有交待啦。籃色線係同中國掛勾的一種投資物，冇到期日冇打耙的! 佢都係隻ETF，升得比91%更狠，半年達92%。原來半年一倍，ETF都可以。點解要炒股? 因為故事多易叫個客出出入入賺傭。你有冇見過有人贊助寫專欄講ETF呀? 筆者好想要呀。可惜呢d錢只會比講窩輪個班架咋。

將「紅色ETF坦克」比左讀者，佢可以將150萬大籃籌good返一百萬出黎。由於紅色ETF根本係跑贏恆指幾條街，有佢咪可以用少1/5錢買股票，得到同樣效果。當然有人係想照買足，贏大92/19 = 4.84倍的。惟讀者29歲已有不錯底子，其實方針由進攻可預備改為減少犯錯即可。

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套出一百萬，試下買債基。相信係佢30-50歲的好伙件。每一百萬每月派$10000-12500，不離不棄。佢三年過後，收息都近40萬，到時買樓就有首期。至於不少人反對買日本樓，因為冇槓桿之餘又怕円 紙下跌。關於有冇槓桿，讀者已答左你。至於點去tackle円 紙下跌，坊間一向以円 紙下跌必定令日本樓價再爆升為解。筆者想比一個真接搵手拔刺的方法:都係ETF。因為如果叫大家去炒外匯孖展，老婆唔比又要擔心補倉真無謂。見上圖ETF是円 紙跌價即升，更是2年夾埋升120%有餘，讀者係日本咁「重貨」，都知應該點用啦。字數所限、答題至此。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

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