29歲六間樓有咩擔心? #689

諗sir 你好!
小弟29歲,已婚,未有小朋友,同太太(29歲) 一齊搞小生意,另出面各有一份part-time
小弟月入約 $60k – $85k (part-time報稅收入約$25k),扣除開支,租金,家用,稅等所有開支約 $27000/月 淨約$33 – $58k/月


太太月入約 $85k (part-time報稅收入約$50k),扣除開支,租金,家用,稅等所有開支 $32000/月 淨約 $53000/月
另有私人貸款 $800k, 每月還 $17600,分4年還
每月可儲 $68 – 98k
現租住沙田蚊型單位 $9200 / 月 (上面開支已計)
喺香港冇樓,但雙方父母持有物業分別有我地名,所以受DSD影響


現有
股票約 $1.5M,都係D無錢賺既香港藍籌股
現金 $650k
日本東京樓6間 (睇左「進擊日本樓」獲益良多!):
2012-2014買入
買入價共約 5830萬yen,本金3380萬yen,按揭2440萬yen,分15年還,利息2.8%
以每年供款199萬yen,首年供息66萬yen計,淨回報9.95%,淨現金流(供本金果部份唔當現金流) 6%


現正煩惱,應該:
其中一人從家人物業除名,借9成買樓;
唔除名,俾DSD買樓;
繼續租樓,儲到既錢作其他投資,等多兩三年先喺香港買樓?
希望指點迷津!!


另外買的話傾向買3房,因有生小朋友的打算.
謝謝!!!
FANS上

answer:

讀者29歲擁有6間樓,是真的! 亦同時可以說未成真的! 何解? 因是用按揭買入日本樓六間,共5830萬円 ,折為港幣約440萬。當然係日本入夠六間,自己點都有些少斤兩。讀者自己月入85k,報稅就25k,老婆85k而作報稅的收入為50k。搵八皮幾野係香港算係人上人,比人人上人還差一點,可是最令筆者好奇的,是讀者老婆何來的50k part-time呢? 筆者作為一個小x老闆,我真係未諗到自己會係咩情況用50k請一個part-time。讀者自願擺上面,呢份工都肯定係正常職業。今案係香港「未算」有樓而part time搵五萬再係日本有成6間樓既香港人,咁唔跟「章法」既case點解決呢?

回億昨晚到11點幾都比未肯散去既同學冤住、在此先謝大家支持!(當然怪我自己九點幾先放break,擾亂時間,令大廈的厠格不敷使用,在下方video有解)昨晚有一位問野的同學是人工低(只三萬)、在此旺市時間,仍然要買樓。首先三萬人工既朋友如不結婚,單人借盡都係30000*50%/10000*2.59 = 3.88mil。在此時間不九成上會,恐怕細價樓升浪未完,遲下原可買兩房既錢將變只可買入studio flat。何況買入之後搵人同你供,兩年收租再還本都已近7%樓價,萬一樓市真跌20%,你只蝕13%,用300-400萬樓黎計蝕30餘萬,在整個人生而言又不算大錢,何況你更可死揸唔放。正所謂樓可以死揸,你要搵個租客唔難; 股票就千祈唔好死揸,又何解? 可以問下老一輩人,生活哲學,由佢地講比你聽好過筆者再計出黎。


所以,筆者機警地係11點九之前吻別了親愛既讀者。趕住回家做我的灰姑娘。

本案之讀者,同尋晚既同學仔係掉轉的。人工高,即兵力旺盛,那不用駐地固守,只需令班士兵在野外能生火添食、自及自足。得閒做下搶掠,以戰養戰,待時機至才出擊圍城未遲。人工低既人係少條件令自己錢生錢的、更有咩風吹草動就驚受不起,所以要有城池作避。用學術話語,就係用買樓黎避開樓市再升風險及通賬風險。

既然讀者都忍受到由儉入奢,那再留係蚊型單位一下。需將自己名由屋企人樓房抽離,解說是係香港擁有住宅既人,買樓要比DSD(雙倍印花稅),如讀者買間500萬樓,雙倍後印花稅為38萬。若早先令自己從家人屋中除名,家人要付少許印花稅、亦學習樓價高於400萬或不同形式持有會有那些變現後,自己即可慳稅19萬。詳細情況請參考一拆二方法,拆自己名出黎除比你成功上九成會之外有更多好處!

清除自己買下間樓前的不利因素後,呢幾年搞好「以戰養戰」。「戰場」何在? 在於為自己錢生錢,由呢刻開始變出兩年後買樓之首期。首先請將150萬買左成堆成年都識升既大籃籌去除。你心諗:「咁辛苦個市先見25000,唔係而家唔跟呀?」我地當然可以跟啦,跟得更兇狠,見上頂圖紅線係2800盈富基金,2014年3月至今半年升19%,都算有交待啦。籃色線係同中國掛勾的一種投資物,冇到期日冇打耙的! 佢都係隻ETF,升得比91%更狠,半年達92%。原來半年一倍,ETF都可以。點解要炒股? 因為故事多易叫個客出出入入賺傭。你有冇見過有人贊助寫專欄講ETF呀? 筆者好想要呀。可惜呢d錢只會比講窩輪個班架咋。

3

將「紅色ETF坦克」比左讀者,佢可以將150萬大籃籌good返一百萬出黎。由於紅色ETF根本係跑贏恆指幾條街,有佢咪可以用少1/5錢買股票,得到同樣效果。當然有人係想照買足,贏大92/19 = 4.84倍的。惟讀者29歲已有不錯底子,其實方針由進攻可預備改為減少犯錯即可。

套出一百萬,試下買債基。相信係佢30-50歲的好伙件。每一百萬每月派$10000-12500,不離不棄。佢三年過後,收息都近40萬,到時買樓就有首期。至於不少人反對買日本樓,因為冇槓桿之餘又怕円 紙下跌。關於有冇槓桿,讀者已答左你。至於點去tackle円 紙下跌,坊間一向以円 紙下跌必定令日本樓價再爆升為解。筆者想比一個真接搵手拔刺的方法:都係ETF。因為如果叫大家去炒外匯孖展,老婆唔比又要擔心補倉真無謂。見上圖ETF是円 紙跌價即升,更是2年夾埋升120%有餘,讀者係日本咁「重貨」,都知應該點用啦。字數所限、答題至此。










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