渴望退休的人 #687

諗sir 你好，我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班，也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況：

 

今年40歲，未婚。月入15萬，每月可儲約8萬。現有資產：

1. 與家人聯名自住樓，市值4mil, 已供滿；

 

2. 一沙田細價樓（單名），市值＄3.3mil, 按7成，欠$2.1 mil，月供約$8000, 租金＄11,000, 正現金流＄3000。

 

3. 年初在一銀行共付$1.1 mil買了一份保險，8成上會及8年後取回$4.8 mil，年回報～10%。

 

4. 直債US＄100K， coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。

 

5. 已做債基方案，分散投入三種物件。A物件回報約13%； 及 B物回報約18%。每個物件做portfolio value HK$1 mil, 即出資HK$700K.

 

6. 現金HK$3.5mil，國內人民幣定存RMB1.2 mil（利率5.25%) 及其他零碎基金約＄800K

 

現有問題如下：

 

1. 計算我的借貸力是否要減去保險上會借的錢呢？可用借貸力：150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸）– 4.95= $12.3 mil, 是這樣嗎？

2. 我打算再買一個細3房及一間2房細價樓收租，但到時會是4間屋，是否不可能全做7成按揭？

3. 現有計劃有什麼要改善的地方？

 

有感年紀漸大，能問銀行借錢的時間不多，想於現在月薪較高的時候儘快做好資產配置，之後可能找一份較輕鬆（當然月薪較低）的工作，慢慢做到55歲退休便算。

 

謝謝諗sir你抽空閱讀及回覆我的個案。

 

渴望退休的人上

ANSWER:

讀者人工固然高，想財富雙倍穩定增長要先借後還，即趁後生借多點去貶抑債務。當然有人話:「成15萬一個月! 駛咩計劃退休咩?」此「高登式」的想法，只光說而不做，留下些不負責任的說話。筆者意見是當問題真正到你手上既時候，你就知道解決問題唔係UP句就算。

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計借貸力是要知道自己底子有幾厚，計現有正現金流是要知道自己距離退休有幾遠。當你總正現金流比人工仲要高，你都可能辭職歸家了。讀者沙田細價樓提供正現金流$3000，保險是投入了1.1mil有年約10%回報，可是要5年後才獲成果，本金亦由保險公司保證。那正現金流現值為1.1mil*10%/(1+通脹率)^5 = $7183/月。

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至於直債好易計，是US＄100K派8.5% = $5525/月至2016。債基用200萬平放兩物件A及B，回報剛好可加埋除2，即(13%+18%)/2 = 15.5%，由於讀者還有幾百萬現金係手，可以用盡三浸得18%收息年回報。惟一般同學只宜做至年15%派息。點都好，二百萬收$25833。

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以上四方案提供正現金流共3000+7183+5525+25833 = $41541，讀者月入之27.6%。呢年過後讀者對退休有個更明確目標更計到幾時達到，不枉筆者在堂上用心(起碼自己覺得)教導。當然明白幾十人逼係一間房聽書讀者都好辛苦，已將班房換大幾倍，聽日收息班就試用啦。

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留意樓房產出之正現金流比保險及直債低，因為得出樓房之正現金流之前係減去按揭供款而當中含還本部份，樓房的租金更會隨通脹連繫上升。所以買樓投資有一定好處。保險及直債作個中短期的過渡更有妥善。當然如果你已上岸，反而係將樓退出去槓桿用更多直債見妥當。

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另外樓雖只產出3000正現金流，可是讀者有槓桿去買入，用約100萬產出月現金流$3000，即月現金流效率為3.6%，其餘投資答案如下:

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	正現金流效率	風險特徵
樓	3000*12/990000 = 3.6%	冇年期(不過在SSD下一般都放幾年)。當然有價格升跌
債基	25833*12/2.0mil = 15.5%	冇年期。有價格升跌
直債	5525*12/780000 = 8.5%	有年期。到期保本
保險	7183*12/1.1mil = 7.8%	有年期。到期保本

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在現今情況買樓收租係難搞的，正所謂民不與官鬥。所以不少人轉向收息作目標。可是留意保險及債基的派息不會隨通賬而上升，始終買樓實在是王道，大家已由父母一代得出建議。不過在此幾年過渡時，每月收息以戰養戰，利用呢幾年搜刮到既利息用作三年後買樓之首期，此為上策。計讀者每月$41541，3年收一百五十萬。

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借貸力不用減去保險上會借的錢。反而在現今市況在樓市不用太急進。已兩樓在手。而4樓在手既人好難再解點再自住七成上會。

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至於讀者再行幾步，有兩件事做。先將全個組合搬入私人銀行，令借貸成本再降低，回報可即再前進。另外私銀有更多不同種類的直債提供而息口只約1.2%-1.6%，加上有債券IPO，基本上同一樣野係私銀做回報即倍增，而開個私銀入門版800萬港幣即達。另外提點讀者在上表實行的方案，不需要私銀只幾十萬本金都可做到。當然不忍心大家走入分行比人「老點」加「貴費用」，需要明白哂自己再調較風險後再買進。

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對於樓房買賣讀者係做得差的。選區選間隔可能要再執下，此為第二要點。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。