渴望退休的人 #687

sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:

 

今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產:

1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿;

 

2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000

 

3. 年初在一銀行共$1.1 mil買了一份保險8成上會及8年後取回$4.8 mil,年回報~10%

 

4. 直債US100Kcoupon 11%, yield 8.5%, 20161月到期。

 

5. 已做債基方案,分散投入三種物件。A物件回報約13%; 及 B回報約18%。每個物件portfolio value HK$1 mil, 即出資HK$700K.

 

6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil(利率5.25%) 及其他零碎基金約$800K

 

現有問題如下:

 

1. 計算我的借貸力是否要減去保險上會借的呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)– 4.95= $12.3 mil, 是這樣嗎?

2. 我打算再買一個細3房及一間2房細價樓收租,但到時會是4間屋,是否不可能全做7成按揭?

3. 現有計劃有什麼要改善的地方?

 

有感年紀漸大,能問銀行借錢的時間不多,想於現在月薪較高的時候儘快做好資產配置,之後可能找一份較輕鬆(當然月薪較低)的工作,慢慢做到55歲退休便算。

 

謝謝諗sir你抽空閱讀及回覆我的個案。

 

渴望退休的人上

ANSWER:

讀者人工固然高,想財富雙倍穩定增長要先借後還,即趁後生借多點去貶抑債務。當然有人話:「成15萬一個月! 駛咩計劃退休咩?」此「高登式」的想法,只光說而不做,留下些不負責任的說話。筆者意見是當問題真正到你手上既時候,你就知道解決問題唔係UP句就算。

計借貸力是要知道自己底子有幾厚,計現有正現金流是要知道自己距離退休有幾遠。當你總正現金流比人工仲要高,你都可能辭職歸家了。讀者沙田細價樓提供正現金流$3000,保險是投入了1.1mil有年約10%回報,可是要5年後才獲成果,本金亦由保險公司保證。那正現金流現值為1.1mil*10%/(1+通脹率)^5 = $7183/月。

至於直債好易計,是US100K8.5% = $5525/月至2016。債基用200萬平放兩物件AB,回報剛好可加埋除2,即(13%+18%)/2 = 15.5%,由於讀者還有幾百萬現金係手,可以用盡三浸得18%收息年回報。惟一般同學只宜做至年15%派息。點都好,二百萬收$25833

以上四方案提供正現金流共3000+7183+5525+25833 = $41541,讀者月入之27.6%。呢年過後讀者對退休有個更明確目標更計到幾時達到,不枉筆者在堂上用心(起碼自己覺得)教導。當然明白幾十人逼係一間房聽書讀者都好辛苦,已將班房換大幾倍,聽日收息班就試用啦。

留意樓房產出之正現金流比保險及直債低,因為得出樓房之正現金流之前係減去按揭供款而當中含還本部份,樓房的租金更會隨通脹連繫上升。所以買樓投資有一定好處。保險及直債作個中短期的過渡更有妥善。當然如果你已上岸,反而係將樓退出去槓桿用更多直債見妥當。

另外樓雖只產出3000正現金流,可是讀者有槓桿去買入,用約100萬產出月現金流$3000,即月現金流效率為3.6%,其餘投資答案如下:

正現金流效率 風險特徵
3000*12/990000 = 3.6% 冇年期(不過在SSD下一般都放幾年)。當然有價格升跌
債基 25833*12/2.0mil = 15.5% 冇年期。有價格升跌
直債 5525*12/780000 = 8.5% 有年期。到期保本
保險 7183*12/1.1mil = 7.8% 有年期。到期保本

在現今情況買樓收租係難搞的,正所謂民不與官鬥。所以不少人轉向收息作目標。可是留意保險及債基的派息不會隨通賬而上升,始終買樓實在是王道,大家已由父母一代得出建議。不過在此幾年過渡時,每月收息以戰養戰,利用呢幾年搜刮到既利息用作三年後買樓之首期,此為上策。計讀者每月$415413年收一百五十萬。

借貸力不用減去保險上會借的錢。反而在現今市況在樓市不用太急進。已兩樓在手。而4樓在手既人好難再解點再自住七成上會。

至於讀者再行幾步,有兩件事做。先將全個組合搬入私人銀行,令借貸成本再降低,回報可即再前進。另外私銀有更多不同種類的直債提供而息口只約1.2%-1.6%,加上有債券IPO,基本上同一樣野係私銀做回報即倍增,而開個私銀入門版800萬港幣即達。另外提點讀者在上表實行的方案,不需要私銀只幾十萬本金都可做到。當然不忍心大家走入分行比人「老點」加「貴費用」,需要明白哂自己再調較風險後再買進。

對於樓房買賣讀者係做得差的。選區選間隔可能要再執下,此為第二要點。










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室