晉身老有所依的安樂姑婆#684

sir您好,今個禮拜剛拜讀過大作樓換樓,再追埋blog案例,對您的識見胸襟財技十分佩服. 希望請教規劃財務,由窮中女進身老有所依的安樂姑婆.


本人33,固定月薪30k,+bonus年收入約450k.預計5年升職,希望月薪過50k.
同家人住港島區,連供養父母每月支出17k,3k作備用金,每月可儲10k
現資產約500k基金+股票+債券,400k外幣定期,1mil現金(家人共有,備用投資).無任何借貸.2年前本想用現金買樓自住,但待業3個月後傾向過分保守.情願多備現金防身,等時機入市.
計劃:60歲退休後港島自住和一收租物業.每月15k被動收入.
試算:港島自住:市值3mil, 收租物業7k租金,市值約3mil,收息8k (5%),2 mil. 共值 8 mil. (!)
推算:

第一步:2017年置收租物業3mil,首付50%, 1.5mil 月供約8k,(25)以租金cover.

第二步:5年後再考慮置第2,budget也是3mil,首付50%,入息月供8k (20).

第三步,40歲用20年時間月儲10k作收息資本.冇得養b,唯有養大”契爺”.
請賜教:
以上推算會否過份樂觀?
預計壓力位係第一套房(3年後首付+雜費約1.8mil)及再5年後第2套房首付. 窮中女無樓無本事開私銀戶口借錢,如何在加息以前可以盡量釋放借貸力桿杆資金?
謝謝!

ANSWER:

待業者不能夠問銀行借錢買樓的,一係搞資產資明,不過此時勢一千萬資產證明都只能借300萬,另外銀行未必想搞咁多野,一講搞資產證明個銀行職員都想掉頭走。

關於讀者自己的試算,感覺是投資經驗尚淺

問題一: 投資演算不用太直線。什麼三年後買咩? 廿年後儲到幾錢咁? 就好似小朋友九月開學為自己編生活時間表,編完就算。敢講筆者自己是一個頗有規律的人(起碼blog文都貼左兩年有餘啦),都未為自己2017年作預算。話唔定讀者係33歲決心再改進自己、全盤方略可重頭演算。

問題二:加息其實對投資影響不大。首先不覺得真係加息對樓價有影響,二是美國加息步伐估計是逢二進一再退一吧。何況加息風險根本可對沖。其實筆者自己都在雜誌訪問時提及過ETF對沖法門,可是編輯選擇將此段拿掉是可理解的,畢竟唔可以令投資者知太多。你的精明就是某人的損失。而賣$8-$20蚊不等既報紙雜誌,都係只會值回原價。大家如有想佢幫你發達之想法是貪。

問題三:讀者的壓力位可說是現在,亦可說不是現在。為什麼咁X玄呢? 筆者看法是讀者太少比壓力自己,經常留係COMFORT ZONE。做人莫再遲疑,請即為自己提供壓力位、即將買樓方案實行。客觀去睇,讀者的借貸力為至少30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,計埋家人備用有成二百萬CASH,買間樓跌唔死佢的,驚就比夠三成或五成首期。至於驚而家高價買會蝕,只好說物業數目1-2的人加上借貸力未用過半實不宜在此階段考慮,因為筆者將此類人歸為「物業使用者」,未算係投資者。呢種朋友行一生二宅,一宅自住另一宅使其保平安。讀者今日唔開始行,坐係度嘩佢個8MIL目標都冇用。何況8MIL係手,當然不錯。惟未覺係香港可以日日坐係度唔使撈,大家離開爸媽懷抱向前踏開的第一步,都係好有壓力的。

關於擁有500K基金+股票+債券,證明讀者在投資上行藥石亂投之法,宜學懂法門。另外用外幣行債基收息之法,就算未提速就咁收都有9-10%年回報的,即50萬已穩收約港幣$4400了。當然有同學學懂收息後自己再進一步,見「10萬產出19.46%回報

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