諗Sir，很高興能看到過你個Blog，上左一堂“買樓教學課程“，獲益良多，已即報左“即買樓103″，現希望諗Sir 能指教關於本人換樓的可行性，望能給小弟寶貴意見。
本人，太太和兩歲兒子住鑽石山居屋，外父外母住馬鞍山居屋，家人需要$1,000,000應急，所以他們決定賣馬鞍山居屋套現，基於想兩老毋需擔心以後住屋問題，而太太也很想和父母同住(我和他們好好感情所以我唔mind)。
–
本人和老婆一同搞生意年半，兩個加埋月入大概35,000。有50,000儲蓄。沒有其他負債。我和太太聯名擁有鑽石山居屋單位，2012年7月自由市買入已補地價，月供12,000，現估值約4,550,000，尚欠銀行2,870,000。
外父大陸搞生意，一半時間不在港，外母月入18,000。兩人住在他們共同擁有的馬鞍山居屋，綠表買入未補地價，現已供完，現估值約2,800,000綠表價。
–
我想賣出自己居屋套現再加外父剩餘套現現金，一同買三房私人屋苑五人同住。我們希望住紅磡，最好黃埔花園?! 我當七除八扣之後攞3,300,000出黎做首期加雜費，我和外母一齊上會，按59%，按揭年期30年，我負責供樓，大概可買到7,000,000既單位。
1. 這個辦法可行嗎? 或有其他更增值的方法嗎？其實本人希望能為未來開始新的投資項目，希望能夠錢小朋友將來可外國升學。
2. 如果用這個方案，賣兩個單位再買返個單位，呢賣買個時間真係好難夾? 會有比較順利的流程嗎？
3. 諗Sir你對黃埔花園有什麼睇法？
–
ANSWER:
讀者呢個想法不少人都有，就係賣左自己間樓，再買間大D既樓，細屋換大樓。可是看完筆者作品<樓換樓>，你要知樓唔係咁換的。不斷由細樓換大樓，要係樓市不斷上升既市場先可行。惟現在香港已過最繁榮一幕，樓市再升十分依靠美元貶值因素及內地經濟，所以再參考前人經驗而不稍加改善，就好似二次大戰法國仲諗緊一戰咁用大炮同希特勒既飛機打仗，真係比人炸到阿媽都唔認得。除非看侷是廿萬月入再加上儲蓄率極高，養有「不死身」更有能無視樓市上落，否則真係唔好選擇而家賣樓再換大屋去同個市賭一鋪。
–
讀者有居住三房的消費需求、可是身家說實跟不上。賣哂鑽石山加馬鞍山居屋收返3.3MIL入手黃埔三房，再脅有手上5萬現金，真係好唔忍心睇住佢咁「上路」。如入手後黃埔花園實呎跌穿9000一呎，讀者工作近廿年累有的30萬即告報銷。明白讀者係搞生意，賭博心態稍重，可是筆者見不少老廠客，都係手持四間供滿既樓，每人返公司旨在搵生意幫班伙計出糧的，盤自己生意唔蝕就算。所以，五皮野唔夠比新樓的雙倍印花稅、而賣樓回籠的錢在比稅時應未到手。
–
黃埔花園、已說明是學習用、不是買樓用。筆者再次提出幾個區份的空置率及未來兩年落成量去為大家說明好壤區份。數字說的話係，離島區空置率急跌，將軍澳依然是KING OF SUPPLY! 知齊十八區在堂上再講。
|
區份 |
2012空置率 |
2013空置率 |
2014-2015年預測落成量 |
|
沙田 |
5.0% |
2.8% |
1978 |
|
離島 |
5.4% |
2.7% |
1675 |
|
黃大仙 |
6.3% |
6.9% |
0 |
|
西貢 |
6.2% |
2.7% |
4593 |
–
那讀者有何作法? 其實好似SWOT寫出佢現時的情況最好:
Strength: 兩公婆未有樓係手、可九成借盡上會
Weaknesses: 未賣樓，只有50000現金。太差。係咪冇disclose到其實佢公司好多cash?
Opportunity: 有重新安排資產的機會。更有三百萬就返
Threat: 買入後樓市大跌
–
為了減少買樓後因大跌而產出之風險threat，宜針對weaknesses留現金在手。現金可買入和黃永續債收5.5%年息，平時賣出價格風險是有但不太，就當大跌市賣都只係約85折收數(不過到時應金融海嘯緊)，250萬可收$11458一個月。淨低80萬宜上會，由於讀者家庭月入只35000，就當父親可提供多15000借貸力，借盡都係50000/10000*2.59*50% = 6.47MIL，讀者攬生意亦要先看清35000收入能否全核實計足。就當計足亦因政府政策只肯借盡4.8MIL，所以讀者計埋80萬首期只可買5.6MIL樓。再次提醒讀者如將330萬全現金加上政府借盡480萬合埋共810萬買樓是個財商低的做法。因投資如死買單邊而唔做cover，他日「自隊」都唔抵可憐，大家要做前請三思。
–
買5.6mil樓，其實在大埔、青衣、荃灣都有三房可入手。讀者宜面對現實咩環境住咩樓。
–
當然筆者自己就會再進取些少。330萬返只留40萬買樓、入手新界西C類單位，貪其當區供應最少、而九成入手後借比朋友住，該樓自給自足，可對沖樓市再升風險。而自己走出去租樓，三房在九龍，$25000-30000可有。若肯先苦後甜，搬遠一點，$18000租金即成! 留意仲有330-40 = 290萬係手，記得有收息堂讀者已在提問說過可用100萬投入債基收成12000蚊月息嗎? 少都$8500-10000。所以讀者的2.9MIL可收$34800月息。足可抵銷$18000供樓租金，又有間樓係手，他日樓市下跌，再買樓已是一生第二宅。所以呢，提升財商是可改變你一生! 當然打工做好本份是重要。打工係要每日努力一點點去成就大事業，而理財係要每日學習點點而去做一個決定。
–
*斷市的<收息論>, <樓換樓>已再版印好重新上架。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
第七至八堂 (網課教授入市策略)
800萬收息倉內容展示
新加坡離岸投資戶
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
完成方案的金融機構介紹
Cover-Note 10-30%方案介紹
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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收息101(TEDV94)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂：即市策略及發問 真人實體班：2023-04-22(六)15:00-17:00
第八堂：有問有答及發問 真人實體班：2023-04-29(六)15:00-17:00
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4天後會放上網予學生重溫及可在2023年日子補真人堂
#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
< 課程內容 >
如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢?
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口
不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
可加入諗SIR討論群
*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機
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諗Sir –收息103 持續應市課程/ TEDP75
對象: 已修讀了收息101的學生
*首次修讀，費用為$2999，之後可參與每季或不時因突發市況加場既諗sir真人舊生聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程
TEDP75
第一次真人聚會:2023-04-01(六)15:00-16:30
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如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】，諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始，不用等待第二課當天。
內容重點
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式，獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做，逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年-今年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單
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買樓秘訣課程 (TEPT04) 安排：
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人：2023-04-18(二)19:15-21:15
*第六堂真人課如未能親身上課，在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計，傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!
上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課：學生宿舍 (網上影片)
第四課：簽租約，利得稅，印花稅 (網上影片)
第五課(真人課)：2023-04-25(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000
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．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
Jack Sir 簡介
- 國際市場資深全職交易員Option Jack
- 32年市場實務期貨期權交易經驗
- 前機構投資者資深分析顧問
- 前理財週刊期權專欄主筆
- 經濟一週期權專欄作者
- Now財經台理財有方節目嘉賓
- 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
- 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
- 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名
Jack Sir | 期權課程
【Option Jack – 期權速成課程】
一切由正路開始（Let‘s Begin’）。
期權應由務實觀念學習
偏排最新最貼市的期權基本至高階 策略課程
報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配
以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議
~全職交易員（只會告訴你期權市場真相）
Option 1 ：最快的方法學懂期權基礎
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 ：牛熊週期時間，注碼控制及除淨對期權的影響
全部課程：網上 Facebook 群組（五天內可重看）
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SP trader 之簡單使用
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short strangle & Long straddle與long strangle
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渦輪與期權
投資與投機
熱門的期權問題
- 持倉的獲利與止損才是決定的結局
- 期權交易除了認識各式策略外，還必須考量方向錯對的後續應對部署，這才是交易的全部。
- 無論long short ,最大的疑問是：何時全身而退，何時有盡賺盡。
- 除了分析錯誤期權交易習慣外，這次會著重於交易態度，
- 分析應該運用的期權策略時機同時，更深入拆解錯誤的交易手法及心態。
- 無知並不可怕，可怕的是不知道自己不知道。
- 更可怕的是，以為自己都知道。
- 注碼運用，也是一大考驗及成敗關鍵。
call put 4式:
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以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議
~全職交易員（只會告訴你期權市場真相）
上堂情況:
Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：
2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。
2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。
2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。
2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）
2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。
5月18日指出：最強藍籌：平安保險.
6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。
8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。
11月23日預測騰訊平保終極見頂
2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會
2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！
2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！
2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢
2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌
2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所
2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身
2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底
2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤
2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元
2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略
2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。
2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。
2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。
2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。
2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次
2018年10月，提出騰訊見底論述
2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大
2018年底，提出年初部署單向走勢做準備
2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點
2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾
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